Tài sản thế chấp là QSDĐ bị nhà nước thu hồi thì xử lý thế nào nếu hợp đồng thế chấp đăng ký trước khi có quyết định thu hồi?

Thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa vụ lựa chọn để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một tài sản và giá trị của tài sản này có thể tương đương hoặc lớn hơn giá trị của nghĩa vụ. Vậy Tài sản thế chấp là QSDĐ bị nhà nước thu hồi thì xử lý thế nào nếu hợp đồng thế chấp đăng ký trước khi có quyết định thu hồi? Hãy cùng LVN Group nghiên cứu nội dung trình bày dưới đây.

Thế chấp là gì?

Thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa vụ lựa chọn để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một tài sản và giá trị của tài sản này có thể tương đương hoặc lớn hơn giá trị của nghĩa vụ.

Tài sản thế chấp là gì?

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (gọi là bên nhận thế chấp).

Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Tài sản thế chấp tiếng anh là Collateral.

Tài sản thế chấp là QSDĐ bị nhà nước thu hồi thì xử lý thế nào nếu hợp đồng thế chấp đăng ký trước khi có quyết định thu hồi?

Căn cứ theo Điều 6 Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN thì trường hợp tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã được đăng ký trước khi đơn vị nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo hướng dẫn của pháp luật thì xử lý như sau:

Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã được đăng ký trước khi đơn vị nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo hướng dẫn của pháp luật

…

2. Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ, mà bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp được nhận số tiền bồi thường hoặc các lợi ích phát sinh liên quan đến tài sản thế chấp trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì việc giao nhận tiền bồi thườngđược thực hiện như sau:
3. a) Trong thời hạn năm (05) ngày công tác, kể từ ngày nhận được thông báo của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thì bên nhận thế chấp phải nộp cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường các tài liệu sau đây:

– Một (01) bản chính hợp đồng thế chấp đã được công chứng, chứng thực theo hướng dẫn của pháp luật hoặc một (01) bản sao hợp đồng thế chấp được Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực, tổ chức hành nghề công chứng cấp từ bản chính.

Trong trường hợp hợp đồng thế chấp không có thỏa thuận thì bên nhận thế chấp phải nộp một (01) văn bản thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về việc bên nhận thế chấp được quyền nhận tiền bồi thường;

– Một (01) văn bản xác định rõ giá trị nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản bị thu hồi tại thời gian Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

1. b) Trong thời hạn mười (10) ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị chi trả tiền bồi thường của bên nhận thế chấp thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm phải thông báo bằng văn bản cho bên thế chấp biết về việc sẽ chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp. Thông báo phải nêu rõ ngày, giờ, số tiền bồi thường, tên và địa chỉ của bên nhận thế chấp được nhận tiền bồi thường.
2. c) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp theo hướng dẫn của pháp luật đất đai và các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.

Nếu số tiền bồi thường lớn hơn giá trị nghĩa vụ thanh toán thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm trả số tiền còn lại cho bên thế chấp; nếu số tiền bồi thường không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ của bên thế chấp thì bên thế chấp có trách nhiệm hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp, trừ trường hợp bên thế chấp không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc các bên có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp các bênkhông có thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp được nhận số tiền bồi thường, các lợi ích phát sinh liên quan đến tài sản thế chấp trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lựcthì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chỉ thực hiện việc chi trả tiền bồi thường theo hướng dẫn tại khoản 2 Điều này cho bên nhận thế chấp sau khi có văn bản đồng ý của bên thế chấp. Trường hợp bên thế chấp không đồng ý thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chuyển số tiền bồi thường vào tài khoản do Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường lập tại ngân hàng và thực hiện việc chi trả sau khi có bản án, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật của đơn vị nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

…

Vì vậy, về trường hợp tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã được đăng ký trước khi đơn vị nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo hướng dẫn của pháp luật thì xử lý theo khoản 2, khoản 3 Điều 6 Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN.

 

Đặc điểm của biện pháp thế chấp

Thứ nhất, đây là thỏa thuận phái sinh mang tính bổ sung cho nghĩa vụ chính, nó không tồn tại độc lập mà phụ thuộc và nghĩa vụ chính mà nó đảm bảo:

Ví dụ: A cần 1 tỷ đầu tư vào một dự án kinh doanh nên A đã mang thế chấp căn nhà của mình tại Ngân hàng X để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ. Vì vậy nghĩa vụ chính là nghĩa vụ vay tiền, còn việc thế chấp căn nhà chỉ là thỏa thuận phái sinh.

Thứ hai, đối tượng của thế chấp tài sản là tài sản, trừ một số trường hợp khác theo hướng dẫn của pháp luật.

Thứ ba, phạm vi bảo đảm không vượt quá nghĩa vụ đã được xác định so với nội dung đã được xác định ở quan hệ nghĩa vụ chính.

Thứ tư, tài sản thế chấp chỉ được xử lý khi có sự vi phạm nghĩa vụ. Bên nhận thế chấp chỉ được tiến hành xử lý tài sản thế chấp khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện được hoặc thực hiện không đúng ngĩa vụ. Khi đó, xử lý theo phương thức hai bên đã thỏa thuận hoặc theo hướng dẫn của pháp luật.

Tại Điều 115 BLDS 2015 quy định về quyền tài sản như sau:

“Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”.

Một cách khái quát nhất, có thể định nghĩa quyền tài sản như sau: Quyền tài sản là một loại sản có trị giá được bằng tiền, bao gồm tất cả các quyền và lợi ích mà chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng quyền được công nhận. Ngoài các đặc điểm chung của tài sản, quyền tài sản có một số đặc điểm như:

Thứ nhất, quyền tài sản là tài sản vô hình. Chúng ta không thể xác định được quyền tài sản dựa trên các giác quan cơ bản của con người, mà chỉ có thể nhận biết qua các loại giấy chứng nhận.

Thứ hai, Quyền tài sản có tính thời hạn. Chẳng hạn như đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đất thuê có thu tiền thì thời hạn thuê thông thường là 50 năm. Đối với quyền đòi nợ, quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán thời hạn sẽ là thời hạn của hợp đồng.

Khoản 1 Điều 317 BLDS 2015 quy định:

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)

Quyền của bên thế chấp

Bên cạnh các nghĩa vụ, Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về các quyền của bên thế chấp như sau:

– Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

– Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

– Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

– Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

– Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo hướng dẫn của luật.

– Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Trên đây, LVN Group đã giúp bạn nghiên cứu về Tài sản thế chấp là QSDĐ bị nhà nước thu hồi thì xử lý thế nào nếu hợp đồng thế chấp đăng ký trước khi có quyết định thu hồi. Trong quá trình nghiên cứu, nếu có câu hỏi câu hỏi xin vui lòng liên hệ website của Công ty Luật LVN Group để được trả lời !