Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành tương lai

Thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa vụ lựa chọn để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một tài sản và giá trị của tài sản này có thể tương đương hoặc lớn hơn giá trị của nghĩa vụ. Vậy Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành tương lai là gì? Hãy cùng LVN Group nghiên cứu nội dung trình bày dưới đây.

Thế chấp là gì?

Thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa vụ lựa chọn để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một tài sản và giá trị của tài sản này có thể tương đương hoặc lớn hơn giá trị của nghĩa vụ.

Đặc điểm của biện pháp thế chấp

Thứ nhất, đây là thỏa thuận phái sinh mang tính bổ sung cho nghĩa vụ chính, nó không tồn tại độc lập mà phụ thuộc và nghĩa vụ chính mà nó đảm bảo:

Ví dụ: A cần 1 tỷ đầu tư vào một dự án kinh doanh nên A đã mang thế chấp căn nhà của mình tại Ngân hàng X để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ. Vì vậy nghĩa vụ chính là nghĩa vụ vay tiền, còn việc thế chấp căn nhà chỉ là thỏa thuận phái sinh.

Thứ hai, đối tượng của thế chấp tài sản là tài sản, trừ một số trường hợp khác theo hướng dẫn của pháp luật.

Thứ ba, phạm vi bảo đảm không vượt quá nghĩa vụ đã được xác định so với nội dung đã được xác định ở quan hệ nghĩa vụ chính.

Thứ tư, tài sản thế chấp chỉ được xử lý khi có sự vi phạm nghĩa vụ. Bên nhận thế chấp chỉ được tiến hành xử lý tài sản thế chấp khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện được hoặc thực hiện không đúng ngĩa vụ. Khi đó, xử lý theo phương thức hai bên đã thỏa thuận hoặc theo hướng dẫn của pháp luật.

Tại Điều 115 BLDS 2015 quy định về quyền tài sản như sau:

“Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”.

Một cách khái quát nhất, có thể định nghĩa quyền tài sản như sau: Quyền tài sản là một loại sản có trị giá được bằng tiền, bao gồm tất cả các quyền và lợi ích mà chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng quyền được công nhận. Ngoài các đặc điểm chung của tài sản, quyền tài sản có một số đặc điểm như:

Thứ nhất, quyền tài sản là tài sản vô hình. Chúng ta không thể xác định được quyền tài sản dựa trên các giác quan cơ bản của con người, mà chỉ có thể nhận biết qua các loại giấy chứng nhận.

Thứ hai, Quyền tài sản có tính thời hạn. Chẳng hạn như đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đất thuê có thu tiền thì thời hạn thuê thông thường là 50 năm. Đối với quyền đòi nợ, quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán thời hạn sẽ là thời hạn của hợp đồng.

Khoản 1 Điều 317 BLDS 2015 quy định:

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)

Thế nào là hình thành tài sản trong tương lai?

Tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản hình thành trong tương lai như sau:

2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
3. a) Tài sản chưa hình thành;
4. b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời gian xác lập giao dịch.

Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai được hiểu là tài sản chưa tồn tại, đang được đầu tư, xây dựng vào thời gian xem xét nhưng chắc chắn sẽ có và hình thành trong tương lai hoặc là tài sản đã hình thành nhưng mới thuộc sở hữu tại thời gian giao kết giao dịch và chưa chuyển giao quyền sở hữu.

Quy định về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản bảo đảm, ngoài tài sản hiện có, còn bao gồm cả tài sản hình thành trong tương lai. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyển khác đối với tài sản trước hoặc tại thời gian xác lập giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai gồm hai loại là tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời gian xác lập giao dịch.

Pháp luật quy định, bên nhận bảo đảm xác lập quyền đốì với phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai kể từ thời gian phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm này được hình thành.

Những loại quyền tài sản được thế chấp?

BLDS 2015 quy định quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Bộ luật dân sự 2015 không hề liệt kê những quyền tài sản nào được phép đem đi bảo đảm nói chung hay thế chấp nói riêng mà duy chỉ có hai quyền tài sản được nhắc đến có thể được dùng để thế chấp được ghi nhận tại VBHN số 8019/VBHN-BTP là quyền sử dụng đất và quyền đòi nợ.

Mặt khác, một số quyền tài sản khác cũng có thể được thế chấp như:

– Quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của đơn vị nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất.

– Quyền đòi nợ: Quyền đòi nợ là quyền yêu cầu trả nợ và được phép chuyển giao theo hướng dẫn của pháp luật về chuyển giao quyền yêu cầu. (Điều 22 VBHN 8019/VBHN-BTP)

– Quyền tài sản với đối tượng là quyền sở hữu trí tuệ: Quyền sở hữu trí tuệ là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tài sản trí tuệ, bao gồm quyền chuyên gia và quyền liên quan đến quyền chuyên gia, quyền sở hữu công nghiệp và quyền đối với giống cây trồng (Theo khoản 1 Điều 4 Luật sở hữu trí tuệ sửa đổi, bổ sung năm 2009). Việc một tổ chức hay cá nhân có công sức nghiên cứu, sáng tạo để hoàn thành một công trình, một sản phẩm mới sẽ được công nhận quyền sở hữu trí tuệ.

 

Vì vậy có thể rút ra được định nghĩa thế chấp quyền tài sản là việc bên thế chấp (bên sở hữu giấy chứng nhận đối với quyền tài sản) mang giấy chứng nhận quyền đối với quyền tài sản giao cho bên nhận thế chấp nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ của mình/người thứ ba đối với bên nhận thế chấp.

Đăng ký thế chấp quyền tài sản.

Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP thì biện pháp thế chấp sau đây phải đăng ký:

1. Các biện pháp bảo đảm sau đây phải đăng ký:
2. a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
3. b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
4. c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
5. d) Thế chấp tàu biển

Có thể thấy không phải quyền tài sản nào cũng phải đăng ký giao dịch bảo đảm điều này dẫn tới hợp đồng thế chấp chỉ có ý nghĩa ràng buộc giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp trong các trường hợp thế chấp quyền tài sản như quyền đòi nợ…Theo đó, quyền của bên nhận thế chấp đối với quyền tài sản dùng để thế chấp chỉ có hiệu lực đối với bên thế chấp.

Chẳng hạn, đối với thế chấp quyền sử dụng đất,

Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 đã quy định rõ:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại đơn vị đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời gian đăng ký vào sổ địa chính”

Vì vậy, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại đơn vị đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai) và có hiệu lực kể từ thời gian đăng ký vào sổ địa chính.

Ý nghĩa của việc đăng ký thế chấp quyền tài sản là khi có chủ thể thứ ba xuất hiện cùng có quyền lợi trên tài sản thế chấp thì quyền của bên nhận thế chấp chỉ phát sinh hiệu lực đối kháng thứ ba với người thứ ba khi bên nhận thế chấp đã thực hiện việc đăng ký công bố công khai quyền đối với tài sản thế chấp cho người thứ ba biết. Sau khi hoàn thiện thì bất kỳ người thứ ba nào xác lập các giao dịch tiếp theo trên quyền tài sản thế chấp đều được coi là đã biết và có nghĩa vụ phải biết về sự tồn tại của vật quyền thế chấp.

Khi đăng ký công bố quyền thế chấp thì đối với tài sản thế chấp có hiệu lực đối bên thứ ba và bên nhận thế chấp có quyền truy đòi tài sản thế chấp từ sự chiếm hữu của bất kỳ ai, có quyền ưu tiên thanh toán theo thứ tự đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; Vì vậy quyền của bên nhận thế chấp chỉ được bảo đảm trọn vẹn khi đã tiến hành việc công bố quyền thông qua thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm.

Trên đây, LVN Group đã giúp bạn nghiên cứu về hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Trong quá trình nghiên cứu, nếu có câu hỏi câu hỏi xin vui lòng liên hệ website của Công ty Luật LVN Group để được trả lời !