Vì sao nói quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt

2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất:

Với ý nghĩa như trên, quyền sử dụng đất có đặc điểm như sau:

– Thứ nhất, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản 

Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Như vậy, dưới góc độ này quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ luôn được xác lập trên một tài sản và tài sản này luôn gắn liền với đất đai. Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, thì quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản. Người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất….

– Thứ hai, quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế, bởi lẽ: 

+ Quyền sử dụng đất có đối tượng là vật: Quyền sử dụng đất tồn tại dưới dạng đất đai. Do đặc tính có ích của đất nên mọi hoạt động của con người đều phải thực hiện trên đất và tác động vào đất nên tính chất đối vật của quyền sử dụng đất là không thể phủ nhận.

+ Quyền sử dụng đất do pháp luật quy định: Điều 166 Luật đất đai năm 2013 quy định các quyền năng chung của quyền sử dụng đất bao gồm: Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình…; những quyền năng riêng phụ thuộc vào từng loại đất cụ thể và hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất… Đồng thời pháp luật quy định cụ thể về căn cứ, hình thức phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng đất. 

+ Quyền sử dụng đất có tính hạn chế: Một là, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất thì lúc này mới làm phát sinh quyền sử dụng đất của các chủ thể. Nếu như Nhà nước không trao quyền sử dụng đất cho một chủ thể nào đó thì chủ thể này không có quyền sử dụng đất. 

Hai là, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập, còn quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập nên mang tính đầy đủ, trọn vẹn. Nhà nước có toàn quyền trong việc quản lý và sử dụng, định đoạt toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi lãnh thổ bằng việc quy định nội dung của quyền sử dụng đất, quyết định trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể, có quyền thu hồi lại quyền sử dụng đất đã trao… Đồng thời, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ duy nhất do Nhà nước làm đại diện thực hiện mà không có bất kỳ một chủ thể nào khác được phép thực hiện. 

Trong khi đó, quyền sử dụng đất bị hạn chế về rất nhiều nội dung như không phải chủ thể nào có quyền sử dụng đất cũng có đầy đủ các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; khi được Nhà nước trao quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đất, không được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất… 

Ba là, quyền sở hữu toàn dân về đất đai có tính vĩnh viễn, trong khi đó quyền sử dụng đất thì không. Tính vĩnh viễn của quyền sở hữu toàn dân về đất đai là không bị giới hạn về mặt thời gian, còn quyền sử dụng đất lại bị giới hạn trong thời hạn sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể như thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê là không quá 50 năm… khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được Nhà nước gia hạn thì quyền sử dụng đất của các chủ thể bị chấm dứt. 

3. Quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt