Những điều cần biết về quy trình mua bán nhà đất

Quy trình mua bán nhà đất đòi hỏi phải thực hiện một cách thận trọng và kỹ lưỡng. Vì nếu trong quá trình thực hiện xảy ra sơ sót nào sẽ mất thời gian làm lại từ đầu. Đòi hỏi ở từng bước của quy trình mua bán nhà đất phải thật chính xác. Vậy có những điều gì cần lưu ý trong quá trình mua bán nhà đất? Sau đây là Những điều cần biết về quy trình mua bán nhà đất để bạn đọc cân nhắc.

1. Mua bán nhà đất là gì?

Mua bán nhà đất là cách gọi thông thường và ngắn gọn. Đúng theo pháp luật thì cụm từ mua bán nhà đất được gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này là nhà ở.

Hiểu một cách đơn giản mua bán nhà đất là một bên chuyển giao quyền sử dụng nhà và đất của mình cho bên mua theo đúng pháp luật.

2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1. Điều kiện của bên chuyển nhượng

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

2.2. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

3. Những lưu ý trong quy trình mua bán nhà đất

3.1. Thông tin về tranh chấp

Để tránh vướng vào các cuộc tranh cãi hay kiện tụng pháp lý, khách hàng không nên mua những ngôi nhà tồn tại tranh chấp, dù là lớn hay nhỏ. Người mua có thể nghiên cứu về các tranh chấp lớn bằng cách tìm kiếm tin tức trên mạng xã hội, báo điện tử, truyền hình hay trên cơ sở dữ liệu đã được lưu tại văn phòng công chứng.

Tuy nhiên, những vụ việc nhỏ như tranh chấp liên quan đến hàng rào, lối đi, đường thoát nước,… lại thường không được cập nhật trên các trang tin tức hay đơn vị nhà nước. Trong trường hợp này, khách hàng chỉ có thể thăm hỏi thông tin từ người dân xung quanh hoặc UBND phường, xã.

3.2. Thông tin vay nợ thế chấp

Mặc dù mua bán nhà đang bị thế chấp là hoàn toàn hợp pháp nhưng lại tồn tại rất nhiều rủi ro và nguy cơ. Vì vậy, nếu có điều kiện, khách hàng cũng nên hạn chế tìm mua những căn nhà đang bị thế chấp ngân hàng. 

Đối với thông tin này, người mua có thể nhận biết bằng cách xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ, hoặc một tờ giấy riêng đính kèm ghi thông tin thế chấp được đóng dấu giáp lai của đơn vị đăng ký đất đai.

Mặt khác, khách hàng còn có thể tra cứu thông tin về thế chấp ngân hàng thông qua bản photo sổ đỏ tại các văn phòng công chứng một cách miễn phí. Tuy nhiên, nếu căn nhà bị thế chấp cho các cá nhân hoặc tổ chức không chính thức, thông tin sẽ không được lưu trữ tại văn phòng công chứng, dẫn đến các trở ngại khi nghiên cứu.

3.3. Thông tin về người bán

Ngoài nằm bắt các thông tin liên quan đến nhà đất, khách hàng cũng cần đặc biệt lưu tâm đến thông tin của người bán để đảm bảo tính an toàn trong quy trình mua bán nhà đất. Để đánh giá độ tin cậy của bên bán, bên cạnh nghiên cứu thông tin cơ bản trên mạng xã hội hay qua người giới thiệu, người mua nên chú ý đến cả thái độ và tác phong công tác của bên giao bán khi tiếp xúc và trao đổi trực tiếp.

Nếu chọn mua nhà trong các dự án bất động sản, khách hàng cần nghiên cứu thật kỹ về thông tin của chủ đầu tư thông qua thâm niên hoạt động, các dự án đã triển khai, chất lượng công trình, tình pháp lý,… bởi chúng là nhân tố quyết định cuộc sống tương lai của cả gia đình.

4. Quy trình mua bán nhà đất đảm bảo an toàn và chính xác

Để giảm thiểu các rủi ro phát sinh trong quá trình giao dịch, mời khách hàng cân nhắc quy trình và thủ tục mua bán nhà đất dưới đây:

4.1. Đặt cọc mua nhà

Nhà đất không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn mang nhiều ý nghĩa với chủ sở hữu. Vì vậy, bước đặt cọc sẽ góp phần đảm bảo người mua nhận được nhà theo đúng cam kết, thời hạn, đồng thời hạn chế tình trạng người bán từ chối giao dịch. Số tiền đặt cọc sẽ tùy thuộc vào điều kiện và thỏa thuận của 2 bên tham gia giao dịch và thường rơi vào khoảng 2% – 3% giá trị nhà đất.

Biên bản đặt cọc cần chứa trọn vẹn thông tin pháp lý của 2 bên tham gia mua bán, thông tin mô tả về tài sản giao dịch, giá trị thành tiền đã thoả thuận của nhà đất, số tiền và thời gian đặt cọc theo cam kết,…

Mặt khác, trong quá trình đặt cọc, người mua và người bán có thể mời người làm chứng cùng ký vào giấy biên bản đặt cọc nhằm củng cố sự an tâm trong quá trình giao dịch hoặc ghi hình lại quá trình ký kết để làm bằng chứng trong trường hợp phải xét xử trước pháp luật do phát sinh mâu thuẫn.

4.2. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Quy trình công chứng mua bán nhà đất được tiến hành gần như cùng lúc với thời gian bên mua thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán và nhận bàn giao các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất từ theo yêu cầu của văn phòng công chứng. Khi ký kết hợp đồng mua bán tại đơn vị công quyền, hai bên sẽ được xác nhận đã hoàn tất thủ tục thanh toán trọn vẹn, sau đó, công chứng viên mới giao hợp đồng đã được công chứng.

Khách hàng cần lưu ý thủ tục công chứng phải được thực hiện tại các tổ chức trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất và thời hạn công chứng không quá 2 ngày công tác. Riêng với hợp đồng công chứng phức tạp, thời hạn có thể kéo dài nhưng không quá 10 ngày công tác.

4.3. Nộp lại hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại đơn vị công quyền

Trong quy trình mua bán nhà đất, người mua phải nộp hồ sơ mua bán tại văn phòng của một cấp chính quyền như Quận, Huyện. Những giấy tờ cần chuẩn bị trong bộ hồ sơ bao gồm sổ hộ khẩu, CMND, đăng ký kết hôn, bản hợp đồng công chứng đã được bên đơn vị công quyền bàn giao.

4.4. Đóng các loại phí và thuế trước bạ

Căn cứ vào thoả thuận giữa 2 bên tham gia thực hiện quy trình mua bán nhà đất, một trong hai bên sẽ phải nộp hồ sơ và các loại chi phí theo hướng dẫn của nhà nước tại UBND cấp Quận/ Huyện. Đối với bên mua, pháp luật quy định đóng thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị hợp đồng, các lệ phí địa chính, thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4.5. Thẩm định của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Sau khi nộp trọn vẹn hồ sơ lên đơn vị công quyền, bên thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra, xác nhận lại thông tin về căn nhà được tiến hành giao dịch. Đây là bước tối cần thiết ảnh hưởng trực tiếp đến việc sang tên sổ đỏ trong quy trình mua bán nhà đất. Sau khi hoàn thành xác nhận hồ sơ, đơn vị công quyền sẽ gửi thông báo thuế và người mua cần chủ động thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình.

4.6. Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khi đã nộp thuế trọn vẹn, người mua đến Ủy ban nhân dân Quận, Huyện nộp toàn bộ hồ sơ nhà đất, hợp đồng mua bán nhà đất và biên lai trước bạ. Sở địa chính nhà đất sẽ tiến hành đăng ký thay đổi chủ sở hữu nhà đất và người mua chính thức trở thành chủ của căn nhà trong hợp đồng giao dịch, đồng nghĩa với việc quy trình mua bán nhà đất kết thúc tại đây.