Nhà đất là tài sản có giá trị lớn vì thế trước khi mua nhà đòi hỏi người mua cần sự tính toán và xem xét thật cẩn thận và kỹ lưỡng. Việc đặt ra những rủi ro khi mua nhà đất để có phương án phòng tránh kịp thời là rất cần thiết. Một trong những vấn đề thường gặp phải đó là việc mua bán nhà đất mà không thực hiện việc sang tên. Vậy đối với trường hợp này thì sẽ giải quyết thế nào? Bài viết dưới đây của Những lưu ý để tránh rủi ro khi làm hợp đồng mua bán nhà sẽ giúp cho bạn bạn đọci quyết được vấn đề này.
1. Hợp đồng mua bán nhà đất là gì?
Hợp đồng mua bán nhà ở là Một loại hợp đồng dân sự, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở đó cho bên mua, còn bên mua có quyền nhận nhà và nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng.
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc mua bán nhà thuộc sở hữu chung của nhiều người phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu.
2. Các rủi ro thường gặp khi mua bán nhà đất
(1)Giấy tờ đặt cọc khi mua bán nhà đất không công chứng
Việc giấy tờ đặt cọc không công chứng có thể là do người bán nhà túng thiếu sẵn sàng treo biển bán nhà và nhận tiền đặt cọc mua nhà từ nhiều người, ai đến xem mua nhà đất họ cũng đều nhận tiền cọc. Thậm chí có nhiều trường hợp người mua ngại đến văn phòng công chứng, ngại mất thêm tiền công chứng nên chỉ dùng giấy viết tay để thỏa thuận đặt cọc đến khi phát sinh tranh chấp hay bị bùng tiền cọc thì chẳng có tòa án nào giải quyết được.
(2) Bên bán yêu cầu nhiều điều kiện gây khó dễ cho người mua
Chẳng hạn như việc kéo dài thời gian tạo điều kiện cho người mua làm thủ tục giấy tờ, sổ đỏ, phải trả hết tiền sau đó 1 hoặc 2 ngày mới chuyển nhượng các loại giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng,… cho người mua.
(3) Gặp trường hợp cầm giấy tờ nhà đất giả mà không biết
Trường hợp 1: Do lợi dụng sự tin tưởng và thân thiết với chủ nhà sau đó mượn giấy tờ nhà đất để làm giả, làm giả luôn cả các giấy tờ chứng minh để thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất.
Với trường hợp này có thể là chủ nhà không biết hoặc chủ nhà thông đồng với người mua bán để lừa khách hàng.
Trường hợp 2: Chủ nhà cầm chính giấy tờ giả mà mình giữ thực hiện các giao dịch mua bán và họ cũng không hề biết đó là giấy tờ giả. Còn giấy tờ thật đã được cầm cố ở một ngân hàng khác.
Theo đơn vị điều tra cho biết hiện nay có 2 dạng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ giả phổ biến.
+ Một là sổ đỏ làm từ phôi thật do Bộ tài nguyên và môi trường cấp cho các địa phương vì lý do nào đó phôi thật bị đánh cắp và tuồn ra ngoài. Đối tượng làm giả nội dung in trên đó như con dấu, vị trí ô đất, chữ ký của người có trách nhiệm …
+ Hai là các đối tượng làm giả hoàn toàn cả phôi lẫn nội dung in trên sổ đỏ.
Cơ quan công an cũng cho biết, mỗi năm các địa phương đều nhận được phôi sổ đỏ do Bộ tài nguyên và môi trường cấp. Đơn vị này có nhiệm vụ quản lý số hiệu phôi, địa phương nào cấp sổ đỏ sẽ ghi trong hồ sơ số phôi và số quyết định cấp. 2 yếu tố này là rất cần thiết để biết được đây là sổ đỏ thật hay giả. Để kiểm tra chỉ cần so sánh 2 số trên nếu 1 hoặc cả 2 đều không có trong hồ sơ lưu trữ tại địa phương thì đó là sổ giả được in phôi thật.
(4) Rủi ro khi mua nhà đất thuộc diện thế chấp tại ngân hàng
Nhà đất đã được thế chấp ở ngân hàng nhưng chủ nhà vẫn muốn bán căn nhà này dẫn tới rủi ro pháp lý cho người mua nếu không biết hoặc chủ quan.
(5) Mua nhà dự án, người mua đã đặt cọc và nộp tiền cọc theo đúng tiến độ nhưng dự án này bị treo
Thực tế cho thấy có nhiều dự án treo vẫn tồn tại từ năm này qua năm khác cho dù chủ đầu tư đã nhận tiền cọc, tiền mua nhà của người mua theo đúng tiến độ. Vì lý do nào đó chẳng hạn như chủ đầu tư không thể gom đủ số tiền huy động vốn từ người mua để thực hiện dự án này hoặc chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật, bị truy cứu trách nhiệm hình sự, … dẫn tới không thể tiếp tục thực hiện dự án.
(6) Rủi ro khi mua nhà xong, hoàn tất nghĩa vụ trả tiền nhưng chưa nhận được giấy tờ nhà
Trường hợp này khá phổ biến hiện nay, người mua nhà tại các dự án dù đã trả đủ tiền nhưng vẫn chưa nhận được giấy tờ nhà theo hẹn từ chủ đầu tư. Điều này gây nên những khó khăn cho người mua và tạo nên làn sóng tranh chấp lớn ảnh hưởng tới dự án nhà ở.
(7) Mua nhà trọn vẹn giấy tờ nhưng không bán lại được
Thực tế có trường hợp người mua nhà ở xã hội theo gói hỗ trợ vay 30.000 tỷ sau khi thanh toán hoàn tất tiền nhà theo từng giai đoạn nhưng vì không đủ khả năng chi trả nên họ muốn bán lại. Tuy nhiên theo hướng dẫn nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại sau 5 năm kể từ khi thực hiện xong giao dịch. Do đó nhiều người gặp phải tình huống dở khóc, dở cười khi mua nhà gặp
3. Kinh nghiệm phòng tránh rủi ro khi mua nhà đất
Theo các chuyên gia pháp lý, để quá trình mua bán, chuyển nhượng nhà đất đảm bảo độ an toàn, trước hết, người dân cần nắm rõ những quy định về pháp luật, như Luật Xây dựng 2014, Bộ luật Dân sự 2015, Bộ luật Hình sự 2015 được sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014 cùng các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật.
Bên cạnh đó, cần kiểm tra trọn vẹn các thông tin về quy hoạch. Nắm rõ nguyên tắc: không được chuyển nhượng, mua bán nếu nhà, đất nằm trong quy hoạch. Căn cứ, nghiên cứu ngôi nhà, thử đất định mua có nằm trong quy hoạch dự án nào được không. Bên mua có thể mang bản photo “sổ đỏ” đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất để nghiên cứu, tra cứu và hỏi thông tin.
Ngoài thông tin về quy hoạch, cần thiết nắm được thông tin về thực trạng sổ đỏ và nhà đất, vị trí thửa đất, sự trùng khớp giữa sổ đỏ và thực trạng đo đạc thửa đất.
Thông tin về tranh chấp cũng cần được lưu ý đối với người mua. Người mua có thể nghiên cứu về các tranh chấp lớn bằng cách tìm kiếm tin tức trên mạng xã hội, báo điện tử, truyền hình hay trên cơ sở dữ liệu đã được lưu tại văn phòng công chứng. Đối với tranh chấp nhỏ, có thể nghiên cứu thông tin từ những người dân xung quanh hoặc UBND phường, xã.
Về thông tin vay nợ thế chấp cần nghiên cứu rõ để tránh những rắc rối phát sinh sau này. Đối với thông tin này, người mua có thể nhận biết bằng cách xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ, hoặc một tờ giấy riêng đính kèm ghi thông tin thế chấp được đóng dấu giáp lai của đơn vị đăng ký đất đai.
Mặt khác, khách hàng còn có thể tra cứu thông tin về thế chấp ngân hàng thông qua bản photo sổ đỏ tại các văn phòng công chứng miễn phí. Tuy nhiên, sẽ gặp khó khăn khi truy cứu nguồn gốc nhà đất nếu sổ đỏ đó được thế chấp cho các nhân hoặc các tổ chức cầm đồ.
Ngoài nắm bắt các thông tin liên quan đến nhà đất, khách hàng cũng cần đặc biệt lưu tâm đến thông tin của người bán, người mua để đảm bảo tính an toàn trong quá trình mua bán nhà đất. Cần xác định chính chủ mua, bán. Trường hợp mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền, người mua nên liên hệ với các đơn vị công chứng, nơi ban hành hợp đồng ủy quyền, để xác định hợp đồng ủy quyền đó có hợp pháp không. Mặt khác, cần kiểm tra các giấy tờ liên quan như CMND, căn cước công dân, hộ khẩu…
Cần nhớ rằng bên môi giới chỉ là bên trung gian, nếu họ không được bên bán ủy quyền hợp lệ để bán nhà đất. Các chuyên gia cũng lưu ý, nhà đất không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn mang nhiều ý nghĩa với chủ sở hữu. Vì vậy, bước đặt cọc sẽ góp phần đảm bảo người mua nhận được nhà theo đúng cam kết, thời hạn, đồng thời hạn chế tình trạng người bán từ chối giao dịch.
Biên bản đặt cọc cần chứa trọn vẹn thông tin pháp lý của 2 bên tham gia mua bán, thông tin mô tả về tài sản giao dịch, giá trị thành tiền đã thỏa thuận của nhà đất, số tiền và thời gian đặt cọc theo cam kết…
Trong quá trình đặt cọc, người mua và người bán có thể mời người làm chứng cùng ký vào giấy biên bản đặt cọc nhằm củng cố sự an tâm trong quá trình giao dịch hoặc ghi hình lại quá trình ký kết để làm bằng chứng trong trường hợp phải xét xử trước pháp luật do phát sinh mâu thuẫn.
Quy trình công chứng mua bán nhà đất được tiến hành gần như cùng lúc với thời gian bên mua thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán và nhận bàn giao các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất từ theo yêu cầu của văn phòng công chứng. Khi ký kết hợp đồng mua bán tại đơn vị công quyền, hai bên sẽ được xác nhận đã hoàn tất thủ tục thanh toán trọn vẹn, sau đó, công chứng viên mới giao hợp đồng đã được công chứng.
Các thông tin cần đặc biệt chú ý khi ký hợp đồng mua, bán chuyển nhượng nhà đất: Thông tin người bán, người mua; Giá trị hợp đồng: Thông tin trên sổ đỏ; Vị trí nhà đất; Phương thức thanh toán và giao giấy tờ… Điều khoản về đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng cần xem xét kỹ lưỡng để tránh bất lợi.
Đồng thời, khi bên mua và bên bán đã ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng được công chứng thì về nguyên tắc, giao dịch đã có hiệu lực. Các bên cần thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng tại thời gian khi bên mua chưa giao tiền, còn bên bán chưa giao giấy tờ kèm theo sổ đỏ gốc.
Các bên có thể nhờ công chứng viên giữ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ gốc, các chuyên gia cho biết.
Về thủ tục sang tên sổ đỏ, sau khi các bên đã thanh toán và bàn giao hồ sơ cùng sổ đỏ gốc thì cần hoàn tất giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Người mua và bán có thể nhờ Văn phòng phòng công chứng hoặc Công ty luật thực hiện thủ tục này để đỡ mất thời gian, giảm chi phí, lại phòng ngừa được rủi ro, các chuyên gia nhận định.