Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước uỷ quyền chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hiện nay, giao đất và cho thuê đất là hai cách thức phổ biến mà Nhà nước tiến hành trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể để thực hiện các hoạt động sử dụng đất phù hợp với mục đích sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật. Hãy cùng LVN Group nghiên cứu thông qua nội dung trình bày dưới đây!
Phân biệt giữa cách thức giao đất và cho thuê đất
1. Giao đất là gì?
Giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Giao đất có 2 trường hợp là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất.
2. Phân biệt giữa giao đất và cho thuê đất theo Luật đất đai:
Đối tượng Sử dụng đất theo cách thức giao không thu tiền
Đối tượng duy nhất theo cách thức này là các hộ Gia đình được nhà nước giao đất nhà nước, và thỏa mãn 2 điều kiện: phải trực tiếp sản xuất và diện tích đất được giao phải nằm trong hạn mức (không quá 3 ha với đất nhà nước trồng cây hàng năm và không quá 30 ha với đất nhà nước trồng cây lâu năm, nếu ngoài hạn mức rồi thì phải thuê). đối tượng này không phải trả tiền nhưng vẫn được hưởng trọn vẹn quyền nhất: thừa kế, cho, tặng, thế chấp, ..
Đối tượng Sử dụng đất theo cách thức giao có thu tiền: chỉ có 2 đối tượng
Đối với hộ Gia đình cá nhân sử dụng đất ở: bao giờ cũng được cấp Quyền sử dụng đất lâu dài và có thu tiền
Cho các tổ chức kt trong nước (không bao gồm doanh nghiệp nước ngoài) xây dựng, kinh doanh nhà ở để bán (đây cũng là cách thức duy nhất cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở)
Đối tượng phải Sử dụng đất theo cách thức thuê: có 2 trường hợp
Phải trả tiền thuê đất hàng năm: đối với hộ Gia đình khai thác khoáng sản, đất mặt nước (nuôi trồng thủy sản), mặt bằng sản xuất, kinh doanh như sản xuất gốm, ngói, vật liệu xây dựng, ..
Được lựa chọn giữa trả tiền thuê hàng năm hoặc trả 1 lần: chỉ áp dụng cho các tổ chức nhà nước
Đất sử dụng ổn định lâu dài thì khi giải thỏa sẽ được đèn bù theo giá thị trường, và nếu dùng để góp vốn hoặc chuyển nhượng thì vẫn là đất sử dụng ổn định lâu dài, nếu chuyển nhượng dự án có đất sử dụng ổn định lẫu dài cho tổ chức, cá nhân người nhà nước thì đất sẽ được chuyển thành đất thuê với thời hạn 70 năm, hết thời hạn này sẽ được nhà nước gia hạn nhiều lần và mỗi lần không quá 70 năm và không thu tiền thuê đất (nhà nước vẫn tránh dùng từ giao đất cho trường hợp người nhà nước).
Đất sử dụng có thời hạn thì khi giải tỏa, giá sẽ căn cứ vào giá của phương án giải tỏa và nói chung mức giá này sẽ nằm giữa giá nhà nước quy định và giá thị trường.
Ngoài những đối tượng được nhà nước giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, phải thuê đất của nhà nước thì còn có những đối tượng được phép chọn lựa giữa 2 cách thức giao có thu tiền hoặc thuê.
Thuê
Dành cho tổ chức, cá nhân, hộ Gia đình: đất mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất công cộng nhắm mục đích kinh doanh, vd: đất chợ, trường học tư hay bệnh viện tư, sân bay, bến cảnh (các khu vực dành cho buôn bán trong đó), kinh doanh khu vui chơi giải trí (như suối tiên). Lưu ý phân biệt đất công cộng này với loại đất công cộng được giao không thu tiền (đường sá, trường học hay bệnh viện công).
Chỉ dành cho tổ chức: đất kinh doanh kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Đất dùng vào mục đích sản xuất nhà nước, đất để đầu tư xây dựng nhà cho thuê.
Vì vậy, với các doanh nghiệp, tổ chức thì có tới 5 trường hợp, còn với cá nhân , hộ Gia đình thì chỉ có 3 trường hợp chọn lựa.
Các vấn đề khi chuyển nhượng dự án: có 2 vấn đề chính là cách thức Sử dụng đất và thời hạn Sử dụng đất (vì nói chung chuyển nhượng dự án đa số là chuyển nhượng đất, và chủ yếu là các doanh nghiệp trong nước chuyển nhượng cho các doanh nghiệp nhà nước)
– Hình thức Sử dụng đất: trừ 1 số trường hợp chuyển dự án cho tổ chức, cá nhân người nhà nước thì mới cần chuyển đổi cách thức Sử dụng đất. nếu đó là đất thuê và tiền thuê không có nguồn gốc từ ngân sách thì khi chuyển sang thuê thời hạn 70 năm và không phải đóng tiền Sử dụng đất, còn nếu tiền thuê trước đó có nguồn gốc từ ngân sách thì phải chuyển sang thuê và phải trả tiền.
– Thời hạn: nếu là đất sử dụng lâu dài thì sau khi chuyển nhượng vẫn là đất sử dụng ổn định lâu dài (trừ trường hợp chuyển cho doanh nghiệp, cá nhân nhà nước), còn nếu đất là giao hoặc thuê có thời hạn thì thời hạn sẽ bằng thời hạn còn lại.
– Về quy định cho vấn đề chuyển nhượng dự án thì hiện tại pháp luật đã tương đối hoàn thiện, khác với trước đây, không có quy định nên các doanh nghiệp thường phải đi đường vòng, đi rất xa mới đạt được mục đích.
3. Thẩm quyền cho thuê đất và thu hồi đất theo hướng dẫn pháp luật:
Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.
Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau đây:
+) Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo hướng dẫn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
+) Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;
+) Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai 2013 có quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.”
Vì vậy Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Về thẩm quyền thu hồi đất, căn cứ Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền thu hồi đất như sau:
“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”
Vì vậy, chỉ có UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất.
Trên đây là các thông tin về Phân biệt giữa cách thức giao đất và cho thuê đất mà LVN Group gửi tới tới quý bạn đọc Nếu còn bất kỳ câu hỏi nào cần hỗ trợ về vấn đề trên vui lòng liên hệ với Công ty Luật LVN Group của chúng tôi. Công ty Luật LVN Group luôn cam kết sẽ đưa ra nhưng hỗ trợ tư vấn về pháp lý nhanh chóng và có hiệu quả nhất. Xin chân thành cảm ơn quý bạn đọc.