Thủ tục mua bán tài sản trước hôn nhân (Cập nhật 2023)

1. Quy định về tài sản có trước hôn nhân

Trước khi kết hôn, có rất nhiều trường hợp vợ/chồng được bố mẹ, người thân tặng cho tài sản hoặc tự mua sắm được những tài sản riêng của mình.

Vậy pháp luật quy định thế nào về những tài sản trước hôn nhân? Đó là tài sản chung của vợ chồng hay là tài sản riêng của mỗi bên?

Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định như sau:

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo hướng dẫn tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo hướng dẫn của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.

Vì vậy có thể xác định rằng những tài sản có trước khi kết hôn, tài sản được thừa kế riêng, tặng cho riêng trong thời kì hôn nhân là tài sản riêng của một bên vợ hoặc chồng.

Trong trường hợp của bạn, căn nhà mà bố mẹ mua cho bạn trước khi kết hôn được xác định là tài sản riêng của bạn.

2. Thủ tục mua bán tài sản trước hôn nhân

Bán tài sản là quyền sử dụng đất thì bạn cần phải lập hợp đồng có công chứng/chứng thực (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013). Để bán được tài sản này, bạn có thể thực hiện theo các bước chúng tôi hướng dẫn dưới đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ bạn cần chuẩn bị gồm:

– Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng) bản chính;

– Căn cước công dân/Chứng minh nhân dân/Hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.

– Giấy tờ chứng minh nơi ở (sổ hộ khẩu…) còn giá trị hiệu lực;

– Mặt khác, có thể bạn cần chuẩn bị thêm Giấy chứng nhận kết hôn.

– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch do văn phòng công chứng/phòng công chứng lập (nếu văn phòng công chứng/phòng công chứng gửi tới trước cho bạn);

– Hợp đồng dự thảo mà bạn và bên mua đã thỏa thuận trước (nếu có);

– Các giấy tờ hợp pháp khác nếu công chứng viên có yêu cầu.

Hồ sơ bên mua cần chuẩn bị:

– Giấy tờ tùy thân còn thời hạn;

– Giấy tờ chứng minh nơi cư trú còn hiệu lực (sổ hộ khẩu…);

– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn) hoặc Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn);

– Văn bản cam đoan/cam kết tài sản riêng của vợ/chồng (nếu bên mua là vợ chồng và đây là tài sản mua riêng của vợ/chồng);

– Các giấy tờ hợp pháp khác nếu công chứng viên có yêu cầu.

Lưu ý: Nếu bạn chỉ tách một phần thửa đất để bán thì cần phải tiến hành thủ tục tách thửa trước khi ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 2: Ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng

Bạn có thể lựa chọn ký kết hợp đồng được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất (Nghị định 23/2015/NĐ-CP) hoặc văn phòng công chứng/phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh nơi có đất.

Theo đó, khi ký hợp đồng, các bên phải cùng có mặt tại Ủy ban nhân dân cấp xã/văn phòng công chứng/phòng công chứng và cùng ký tên/điểm chỉ trước mặt người có thẩm quyền chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhân dân cấp xã/công chứng viên.

Việc ký kết hợp đồng chỉ được thực hiện khi công chứng viên/người có thẩm quyền chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhân dân cấp xã kiểm tra và đã thấy đủ điều kiện theo hướng dẫn pháp luật.

Bước 3: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai

Bên bán nhận ủy quyền của bạn hoặc cả hai bên cùng thực hiện nộp hồ sơ đề nghị sang tên/đăng ký biến động theo hướng dẫn tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất/văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất/bộ phận một cửa nếu địa phương bạn đã xây dựng (bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính)

Hồ sơ cần có để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai gồm:

– Đơn đăng ký biến động mẫu 09/ĐK (ban hành theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT);

– Các tờ khai ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC gồm:

+ Tờ khai lệ phí trước bạ mẫu 01/LPTB (bên mua kê khai và nộp);

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN (bên bán kê khai, ký và nộp);

+ Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mẫu số 04/TK-SDDPNN;

– Bản sao/bản trích lục giấy khai sinh của con bạn;

– Giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (02 bản sao y mỗi loại);

– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/Giấy chứng nhận kết hôn của bên nhận chuyển nhượng (bản sao y);

– Giấy ủy quyền (nếu có);

– Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng) bản chính.

Các bên đóng nộp thuế, phí, lệ phí theo thông báo. Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bên mua nhận sổ đỏ tại đơn vị tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động.

Thời gian thực hiện thủ tục này không bao gồm thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo hướng dẫn của pháp luật, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật (nếu có), thời gian trưng cầu giám định theo hướng dẫn pháp luật (nếu có).

3. Tài sản trước hôn nhân có được chia không?

Nhiều người câu hỏi rằng có phải tất cả những tài sản riêng có trước khi kết hôn khi ly hôn sẽ không phải chia và thuộc quyền sở hữu của cá nhân đó được không? Căn cứ quy điều 43 Luật hôn nhân và gia đình 2014:

“Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo hướng dẫn tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo hướng dẫn của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này”.

Vì vậy, các tài sản bạn đã có trước khi kết hôn mà ở đây là căn nhà thuộc sở hữu riêng của bạn, bạn chỉ cần lưu giữ giấy tờ chứng minh đó là tài sản bạn có trước khi kết hôn để tránh các tranh chấp phất sinh không cần thiết là được, ngoài ra bạn cần lưu ý không ký các văn bản thỏa thuận nhập tài sản riêng của bạn vào khối tài sản chung vợ chồng là được.

Thứ hai, trong thời kỳ hôn nhân, các tài sản bạn được tặng cho riêng sẽ được coi là tài sản riêng của bạn mà không thuộc tài sản chung vợ chồng. Trường hợp này, bạn cũng cần phải chứng minh các tài sản đó là tài sản được tặng cho riêng, ở đây bạn có thể thực hiện việc ký hợp đồng tặng cho riêng với em trai bạn để sau này hợp đồng đó sẽ là bằng chứng chứng minh căn nhà đó là tài sản riêng của bạn.

Thứ ba, bạn cần lưu ý là, trường hợp sau này nếu bạn chết mà không để lại di chúc, thì khi chia di sản thừa kế, chồng và các con của bạn là những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất và sẽ đều được chia như nhau. Mặt khác, con riêng của chồng bạn đã trên 18 tuổi không thuộc hàng thừa kế nên sẽ không được chia di sản do bạn để lại.