Quy định về việc uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giao dịch dân sự là một trong những giao dịch phổ biến thường xuyên diễn ra trong cuộc sống thường nhật. Hiện nay, theo xu hướng phát triển của tình hình kinh tế xã hội, các giao dịch dân sự lại càng thường xuyên xảy ra với mức độ và giá trị ngày càng tăng cao. Đặc biệt trong nên kinh tế thị trường, việc tự do thỏa thuận trong các giao dịch dân sự dần xuất hiện những bất cập và gây hệ lụy khó ngờ đối với các bên giao dịch. Chính vì vậy các đòi hỏi về quy định pháp luật điều chỉnh các vấn đề về ủy quyền trong giao dịch dân sự ngày càng có vai trò cần thiết và cần thiết. Vậy 1uy định về việc uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế nào? Mời quý bạn đọc cùng cân nhắc nội dung trình bày dưới đây để hiểu rõ hơn về vấn đề này !!

Quy định về việc uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Khái quát về ủy quyền

Uỷ quyền được hiểu là việc một cá nhân hay tổ chức cho phép một cá nhân hoặc tổ chức khác uỷ quyền, thay mặt mình thực hiện nghĩa vụ hay công việc nào đó, và phải chịu trách nhiệm trong phạm vi ủy quyền. Việc ủy quyền sẽ dựa trên sự thỏa thuận của các bên.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, ủy quyền được thể hiện dưới dạng văn bản hoặc lời nói. Tuy nhiên cách thức được sử dụng nhiều cũng như được thừa nhận là cách thức văn bản. Với cách thức này, có thể thể hiện dưới dạng giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền.

– Giấy ủy quyền: là một văn bản pháp lý, ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định một người khác (là người được ủy quyền) uỷ quyền mình thực hiện một hoặc nhiều công việc trong phạm vi quy định trong giấy ủy quyền. Giấy ủy quyền có thể được lập trong trường hợp:

+ Ủy quyền đơn phương: Trong trường hợp này, khi lập giấy ủy quyền này không có sự tham gia của bên nhận ủy quyền. Bên ủy quyền chủ động lập giấy này, không bắt buộc phải có sự đồng ý của bên nhận ủy quyền. Chính vì vậy mà giấy ủy quyền không có giá trị bắt buộc bên nhận ủy quyền phải thực hiện các công việc ghi trong giấy.

+ Ủy quyền có sự tham gia của cả bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền: Trường hợp này, cả hai bên đều có mặt, cách thức là giấy ủy quyền nhưng về bản chất nội dung là hợp đồng ủy quyền, là sự thỏa thuận của các bên. Do đó nếu có tranh chấp xảy ra thì sẽ căn cứ vào quy định của pháp luật về hợp đồng ủy quyền để giải quyết.

– Hợp đồng ủy quyền: căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Vì vậy khác với giấy ủy quyền, hợp đồng ủy quyền cần phải có sự có mặt, thỏa thuận của cả 2 bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền.

Thời hạn ủy quyền sẽ do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Trường hợp các bên không có thỏa thuận và pháp luật cũng không có quy định thì hợp đồng này có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

2. Ủy quyền giao dịch dân sự

Căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 138 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về uỷ quyền theo ủy quyền như sau:

1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác uỷ quyền theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.

3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người uỷ quyền theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.

Vì vậy, từ những quy định trên có thể thấy pháp luật không hạn chế việc ủy quyền cho nhiều người trong cùng một văn bản, tuy nhiên, cần lưu ý về tư cách của cả người ủy quyền và người được ủy. Căn cứ:

– Đối với người ủy quyền: nội dung ủy quyền phải phù hợp với điều kiện chủ thể trong giao dịch, ví dụ: nội dung ủy quyền liên quan đến việc khai thác, định đoạt tài sản hoặc thực hiện một số công việc liên quan đến tài sản đó thì bên ủy quyền phải là chủ sở hữu tài sản ( hoặc người có quyền sử dụng tài sản hoặc các trường hợp khác theo hướng dẫn của pháp luật).

– Đối với bên được ủy quyền: phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự theo hướng dẫn của pháp luật dân sự. Căn cứ, Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự. Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự.

Căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì:

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Vì vậy, theo hướng dẫn của Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, tạo điều kiện linh hoạt cho các cá nhân lựa chọn. Do đó, các bên trong giao dịch hoàn toàn có thể lựa chọn cách thức giao dịch bằng văn bản viết tay để giao dịch với nhau xác lập các quyền và nghĩa vụ.

Chính vì vậy, bạn vẫn có thể làm giấy ủy quyền viết tay và giấy ủy quyền viết tay này hoàn toàn có hiệu lực nếu đảm bảo được yêu cầu của một giao dịch dân sự. Giấy ủy quyền viết tay có thể được thực hiện dưới nhiều cách thức, pháp luật không quy định mẫu cụ thể cho giấy ủy quyền viết tay.

3. Quy định về việc uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật đất đai không đưa ra khái niệm cụ thể về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên có hiểu theo cách chung nhất thì Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cách thức chủ sở hữu chuyển giao đất cùng với quyền sử dụng của mình cho người nhận chuyển nhượng. Chủ sở hữu sẽ nhận được một số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận giữa các bên.

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền là việc mà thay vì các bên phải xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng dẫn pháp luật, thì trên thực tiễn nhiều người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người mua đất) lại ký hợp đồng ủy quyền để thay mặt người sử dụng đất thực hiện các quyền với mảnh đất đó.

Trong hợp đồng ủy quyền có thể quy định trọn vẹn các quyền mà người nhận chuyển nhượng được phép thực hiện như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất……

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại đơn vị đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời gian đăng ký vào sổ địa chính. Theo đó, để được đơn vị đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính thì các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện trọn vẹn các thủ tục như:

– Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo hướng dẫn tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013

– Kê khai nghĩa vụ tài chính và đóng thuế thu nhập cá nhân (kể cả trường hợp được miễn nộp thuế);

– Đăng ký biến động đất đai và nộp hồ sơ đăng ký biến động cho đơn vị đăng ký đất đai.

Vì vậy, phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực giữa các bên thì người nhận chuyển nhượng mới thực hiện được thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là toàn bộ nội dung giới thiệu của chúng tôi về vấn đề uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như các vấn đề pháp lý có liên quan. Trong quá trình nghiên cứu nếu như quý bạn đọc còn câu hỏi và có nhu cầu sử dụng dịch vụ tư vấn của LVN Group về uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất vui lòng liên hệ với chúng tôi bằng cách để lại bình luận hoặc liên hệ qua các thông tin dưới đây để được tư vấn và trả lời một cách cụ thể nhất.