Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua nhà đất [Năm 2023]

Khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là yêu cầu khi một trong các bên vi phạm hợp đồng, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên còn lại. Tòa án chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện khi người khởi kiện thực hiện đúng quy định pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn bạn đọc cụ thể về quy trình khởi kiện liên quan đến loại tranh chấp này.

Hệ quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường tổn hại trong trường hợp sau đây:

• Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
• Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
• Trường hợp khác do luật quy định

Do đó, khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng (tiêu biểu như nghĩa vụ giao tiền đúng hạn, không giao kết hợp đồng mua bán,…) hay vi phạm điều kiện hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật thì một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng.

Khi đó, hợp đồng đặt cọc không có hiệu lực, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận để giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo hướng dẫn tại khoản 1, 2,3 Điều 427 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

• Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời gian giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường tổn hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
• Bên bị tổn hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

Khi hủy hợp đồng đặt cọc, bên yêu cầu cần xác định những yêu cầu bồi thường hợp lý.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

• Tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là yêu cầu đòi lại tiền cọc.
• Trường hợp các bên không thỏa thuận được có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc..

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên bị đơn cư trú hoặc nguyên đơn (nếu có sự thỏa thuận). Trường hợp đương sự ở nước ngoài hoặc cần ủy thác tư pháp thì thuộc thẩm quyền tòa cấp tỉnh (khoản 3 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Trình tự thủ tục khởi kiện

Thành phần hồ sơ

• Đơn khởi kiện: mấu 23-DS Nghị quyết 012/2017/NQ-HĐTP;
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thỏa thuận gia hạn đặt cọc);
• Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;
• Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác như: giấy phép kinh doanh, giấy chứng đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người uỷ quyền doanh nghiệp (bản sao có chứng thực), nếu là pháp nhân;
• Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao).

Thủ tục thực hiện

Bước 1: Tiếp nhận đơn khởi kiện và thụ lý

• Nộp đơn khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền. Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.
• Tòa án phân công thẩm phán để xem xét và giải quyết đơn khởi kiện.
• Nếu đơn hợp lệ, Thẩm phán ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí theo hướng dẫn.
• Người khởi kiện thực hiện đóng tiền tạm ứng và nộp biên lai cho Tòa án.
• Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án theo hướng dẫn pháp luật.

Cơ sở pháp lý: Điều 191, Điều 195, 196 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015

Bước 2: Chuẩn bị xét xử

• Lập hồ sơ vụ án, xác định quan hệ tranh chấp, tư cách đương sự…
• Xác minh, thu thập chấp cứ
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu thấy cần thiết
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải
• Đưa ra một trong các quyết định: tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết hoặc đưa vụ án ra xét xử.

Cơ sở pháp lý: Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015

Căn cứ khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thời hạn chuẩn bị xét xử là:

• Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý.
• Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.

Bước 3: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)

• Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự gửi tới hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
• Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.