Hợp đồng mua bán nhà đất có cần phải công chứng ?

Hợp đồng mua bán đất là một loại hợp đồng dân sự. Phải được lập thành văn bản trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của các bên và được xác nhận của đơn vị nhà nước bằng cách thức công chứng, chứng thực.Trong nội dung trình bày này, Luật LVN Group sẽ gửi tới một số thông tin liên quan đến quy định về hợp đồng mua bán nhà đất có phải công chứng được không ?  

Căn cứ pháp lý 

Bộ luật dân sự năm 2015. 

Luật đất đai năm 2013. 

Luật công chứng năm 2014. 

1. Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà đất. 

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên mua nhà và bên bán nhà. Hai bên thỏa thuận với nhau về cách thức thanh toán, bàn giao nhà, đăng ký chuyển quyền sở hữu.

Hợp đồng mua bán nhà không có mẫu được xem là chuẩn mà phải có cách thức và nội dung đúng với quy định về cách thức và nội dung của hợp đồng quy định tại Điều 398 BLDS 2015:

• Đối tượng của hợp đồng;
• Chủ thể giao kết, CMND
• Số lượng, chất lượng;
• Giá, phương thức thanh toán;
• Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
• Quyền, nghĩa vụ của các bên;
• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
• Phương thức giải quyết tranh chấp.

Hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng chứng thực thực theo hướng dẫn tại Điều 122 Luật Nhà ở, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013. 

2. Quy định về công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. 

Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời gian có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời gian có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”

Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải thực hiện công chứng. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

3. Hợp đồng mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng không ? 

Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời gian có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời gian có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời gian có hiệu lực của hợp đồng là thời gian công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời gian có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời gian có hiệu lực của hợp đồng là thời gian ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo hướng dẫn của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải thực hiện công chứng. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

4. Những khoản phí khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. 

Các khoản thu mà tổ chức hành nghề công chứng (văn phòng công chứng/phòng công chứng) được thu bao gồm:

Một là, phí công chứng (Điều 66 Luật Công chứng 2014): Đây là mức phí được thu khi người yêu cầu công chứng phải trả cho tổ chức hành nghề công chứng để họ thực hiện công việc chứng nhận hợp đồng/giao dịch, cấp bản sao hợp đồng/giao dịch cho người yêu cầu công chứng…Đây là khoản thu hiện nay được tính theo hướng dẫn tại Thông tư 257/2016/TT-BTC và tùy thuộc vào mức giá chuyển nhượng mà mức thu này có sự khác biệt.

Hai là, thù lao công chứng (Điều 67 Luật Công chứng 2014): Đây là các khoản mà người yêu cầu công chứng phải trả cho đơn vị có thẩm quyền công chứng/tổ chức hành nghề công chứng để họ thực hiện các công việc như soạn thảo hợp đồng, đánh máy, in ấn, sao chụp, dịch văn bản…và các công việc khác phục vụ cho việc công chứng.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định mức trần (mức cao nhất) thù lao công chứng mà các văn phòng công chứng/phòng công chứng được phép thu của người yêu cầu công chứng khi họ yêu cầu công chứng viên thực hiện công chứng (chứng nhận) giao dịch mua bán đất đai. Một số ví dụ:

– Mức trần thù lao công chứng tại Hà Nội là 01 triệu đồng/giao dịch mua bán đất (Quyết định 10/2016/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội).

Ba là, các chi phí khác (Điều 68 Luật Công chứng 2014): Đây là khoản thu mà người yêu cầu công chứng phải trả cho văn phòng công chứng/phòng công chứng theo thỏa thuận giữa hai bên để văn phòng công chứng/phòng công chứng thực hiện các công việc như giám định, xác minh hồ sơ/điều kiện công chứng, hoặc việc ký ngoài trụ sở/ngoài giờ hành chính. Vì là khoản thu theo thỏa thuận, do đó không có mức quy định cụ thể.

5. Mức phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. 

Theo Điều 4 thông tư 257/2016/TT-BTC, mức phí được tính như sau:

• Giá trị hợp đồng dưới 50 triệu đồng. Mức thu tiền phí công chứng là 50.000 đồng
• Giá trị hợp đồng từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng. Mức thu tiền phí công chứng là 100.000 đồng
• Giá trị hợp đồng từ trên 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Mức thu tiền phí công chứng là 0,1% nhân với giá trị hợp đồng chuyển nhượng
• Giá trị hợp đồng từ trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng. Mức thu tiền phí công chứng là 1.000.000 đồng cộng 0,06% nhân giá trị hợp đồng chuyển nhượng vượt quá 1 tỷ vnđ
• Giá trị hợp đồng từ trên 3 tỉ đồng đến 5 tỷ vnđ. Mức thu phí công chứng là 2.200.000 đồng cộng 0,05% nhân giá trị hợp đồng chuyển nhượng vượt quá 3 tỷ đồng
• Giá trị hợp đồng từ trên 10 tỉ đồng đến 100 tỉ đồng. Mức thu phí công chứng là 5.200.000 đồng cộng 0,03% nhân giá trị hợp đồng chuyển nhượng vượt quá 10 tỷ đồng
• Giá trị hợp đồng trên 100 tỷ vnđ. Mức thu tiền phí công chứng được xác lập là 32.200.000 đồng cộng 0,02% nhân giá trị hợp đồng chuyển nhượng vượt quá 100 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức thu tiền phí tối đa là 70 triệu đồng.

Trên đây là nội dung nội dung trình bày của Luật LVN Group về “Hợp đồng mua bán nhà đất có cần phải công chứng? ”. Bài viết trên là những thông tin cần thiết mà quý bạn đọc có thể áp dụng vào đời sống thực tiễn. Trong thời gian cân nhắc nếu có những vướng mắc hay thông tin nào cần chia sẻ hãy chủ động liên hệ và trao đổi cùng luật sư để được hỗ trợ đưa ra phương án giải quyết cho những vướng mắc pháp lý mà khách hàng đang mắc phải.