Hướng dẫn cách viết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất 

Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở đó cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng. Trong nội dung trình bày này, Luật LVN Group sẽ gửi tới một số thông tin liên quan đến hướng dẫn cách viết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. 

Căn cứ pháp lý 

Bộ luật dân sự năm 2015. 

Luật đất đai năm 2013. 

Luật công chứng năm 2014. 

1. Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà đất. 

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên mua nhà và bên bán nhà. Hai bên thỏa thuận với nhau về cách thức thanh toán, bàn giao nhà, đăng ký chuyển quyền sở hữu.

Hợp đồng mua bán nhà không có mẫu được xem là chuẩn mà phải có cách thức và nội dung đúng với quy định về cách thức và nội dung của hợp đồng quy định tại Điều 398 BLDS 2015:

• Đối tượng của hợp đồng;
• Chủ thể giao kết, CMND
• Số lượng, chất lượng;
• Giá, phương thức thanh toán;
• Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
• Quyền, nghĩa vụ của các bên;
• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
• Phương thức giải quyết tranh chấp.

Hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng chứng thực thực theo hướng dẫn tại Điều 122 Luật Nhà ở, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013. 

2. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có cần phải công chứng không ? 

Hiện nay, một số luật như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014 và những văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng không mà chỉ có quy định về công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực hoặc có người làm chứng.

3. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. 

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

 

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

(V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

 

Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……………………. chúng tôi gồm:      

Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)

Ông: …………………………………………..

Sinh năm: …………………………………………..

CMND/CCCD số: ………………… do ……………………………….. cấp ngày …………..

Hộ khẩu thường trú tại: …………………………………………………………………………….

Bà: …………………………………………. .

Sinh năm:………………………………….. .

CMND/CCCD số: …………………. do ……………………………….. cấp ngày …………..

Hộ khẩu thường trú tại: ……………………………………………………………………………..

Bên nhận đặt cọc(Sau đây gọi tắt là Bên B)

Ông:………………………………….. .

Sinh năm: …………………………………………. .

CMND/CCCD số: ………………. do …………………………………. cấp ngày ……………

Hộ khẩu thường trú tại: …………………………………………………………………………….

Bà: …………………………………………..

Sinh năm: …………………………………………..

CMND/CCCD số: ………………. do …………………………………… cấp ngày …………..

Hộ khẩu thường trú tại: ……………………………………………………………………………..

Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận sau đây:

Điều 1: Đối tượng hợp đồng

Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền ………………… đồng (Bằng chữ : ………………………………đồng chẵn) mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng thửa đất số…………, tờ bản đồ số ………………..tại địa chỉ………………………………………………………………theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ………………… số ……………..; số vào sổ cấp GCN số ……….. do ……………………………..cấp ngày ……………… mang tên…………………………………………………………………………………

Thông tin cụ thể như sau:

– Diện tích đất chuyển nhượng: ……..m2 (Bằng chữ: ………………… mét vuông)

– Thửa đất:……………………….. – Tờ bản đồ:…………………………………………………………….

– Địa chỉ thửa đất:  …………………………………………………………………………………..

– Mục đích sử dụng:…………………………….m2

– Thời hạn sử dụng: ………………………………

– Nguồn gốc sử dụng: …………………………………………………………………………………

Điều 2: Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng

2.1. Thời hạn đặt cọc

Thời hạn đặt cọc là: …………….. kể từ ngày ……………………………, hai bên sẽ tới tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2. Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên được hai bên thỏa thuận là:…………..(Bằng chữ: …………………………………………….đồng chẵn).

Giá chuyển nhượng này cố định trong mọi trường hợp (sẽ thỏa thuận tăng hoặc giảm nếu được bên còn lại đồng ý).

Điều 3: Mức phạt cọc

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể :

– Nếu Bên A từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt cọc.

– Nếu Bên B từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho Bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng.

Điều 4: Phương thức giải quyết tranh chấp

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng, hòa giải giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo hướng dẫn của pháp luật.

Điều 5:Cam đoan của các bên

Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau:

5.1. Bên A cam đoan

– Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.

– Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.

– Đã nghiên cứu rõ nguồn gốc nhà đất nhận chuyển nhượng nêu trên.

– Thực hiện đúng và trọn vẹn các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

5.2. Bên B cam đoan

– Những thông tin về nhân thân, về quyền sử dụng đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.

– Quyền sử dụng đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.

– Tính đến thời gian giao kết hợp đồng này Bên B cam đoan thửa đất nêu trên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch, chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

– Bên B cam đoan kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực sẽ không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ cách thức nào.

– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.

– Thực hiện đúng và trọn vẹn các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

Điều 6: Điều khoản chung

– Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.

– Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành văn bản, có xác nhận của người làm chứng và chữ ký của hai bên.

– Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

Hợp đồng này gồm …. ….. tờ, …. …….trang và được lập thành ….……bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ  ……… bản để thực hiện.

Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.

 

4. Hướng dẫn viết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. 

– Ghi Địa điểm, thời gian ở nơi bên A và bên B kí kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất;

– Bên A hay người đứng tên mua nhà/đất ghi rõ họ tên của mình tại mục [02]; ngày sinh, số CMND, hộ khẩu thường trú căn cứ theo sổ hộ khẩu đã được cấp tại nơi cư trú vào các mục ;

– Bên B hay người bán nhà/đất ghi rõ họ và tên, ngày sinh, CMND/căn cước công dân và hộ khẩu thường trú căn cứ theo Sổ hộ khẩu/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã được cấp tại nhà/đất cần bán;

– Ghi thông tin của các thành viên trong gia đình người bán (bên B) nếu đồng ý bán:

Kê khai thông tin của vợ/chồng, cha/mẹ hoặc anh/chị/em đang sinh sống hoặc đứng tên trên chính căn nhà/ mảnh đất đó;

– Tại nơi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, nếu có người làm chứng hợp pháp theo hướng dẫn của pháp luật: ghi họ tên, ngày sinh, CMND/căn cước công dân, hộ khẩu thường trú của người làm chứng theo sổ hộ khẩu đã được cấp tại nơi cư trú;

-Số tiền đặt cọc bằng tiền mặt mà bên A đã đặt cọc cho bên B theo thỏa thuận được ghi tại mục bằng số và bằng chữ.

Ví dụ: 50.000.000 đồng, Năm mươi triệu đồng chẵn

– Thời hạn đặt cọc: số ngày và thời gian đặt cọc được ghi nhận kể từ thời gian bên B nhận tiền đặt cọc từ bên A đến khi hai bên lập và ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Tổ chức hành nghề công chứng, bên A sẽ thanh toán số tiền còn lại.

– Ghi vị trí và địa chỉ khu đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã được cấp cho bên B.

Ví dụ: Thửa đất số 10, tờ bản đồ số 12 tại số 842/1 đường Nguyễn Kiệm, phường 3,quận Gò Vấp, TP.HCM.

– Diện tích thửa đất ghi theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

– Về giá trị chuyển nhượng nhà/đất do các bên tự thỏa thuận, ghi tại mục quy định 

– Điền vào mục số tiền còn lại bên A sẽ phải thanh toán cho bên B khi hai bên ký hợp đồng mua bán nhà đất tại phòng công chứng Nhà nước

– Địa chỉ cụ thể phòng công chứng Nhà nước 

– Hiệu lực của hợp đồng được ghi vào mục trống khi bên B nhận tiền đặt cọc, bên A nhận hóa đơn thanh toán tiền đặt cọc và bản sao các giấy tờ liên quan về nhà/đất nhận chuyển nhượng;

– Mục  ghi nhận một lần nữa thời gian ký kết hợp đồng đặt cọc giữa hai bên;

Sau khi xem xét hợp đồng, nếu bên A đồng ý với những thỏa thuận và điều khoản về tài sản nhà/đất của bên B thì cả hai bên cùng ký và ghi rõ họ tên;

Nếu có người làm chứng, sẽ ký ở phía dưới phần dành cho người làm chứng và ghi rõ họ tên.

Trên đây là nội dung nội dung trình bày của Luật LVN Group về “Hướng dẫn cách viết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất”. Bài viết trên là những thông tin cần thiết mà quý bạn đọc có thể áp dụng vào đời sống thực tiễn. Trong thời gian cân nhắc nếu có những vướng mắc hay thông tin nào cần chia sẻ hãy chủ động liên hệ và trao đổi cùng luật sư để được hỗ trợ đưa ra phương án giải quyết cho những vướng mắc pháp lý mà khách hàng đang mắc phải. Khách hàng có thể cân nhắc và tải chi tiết mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất tại đây.