Quyền ưu tiên mua tài sản bán đấu giá là gì? [2023]

Luật thi hành án dân sự được Quốc hội thông qua ngày 14/11/2008 và có hiệu lực pháp luật ngày 01/7/2009 đã tạo được sự chuyển biến tích cực trong công tác thi hành án dân sự, về cơ bản đã giải quyết được những vấn đề còn hạn chế của Pháp lệnh thi hành án dân sự năm 2004. Trình tự, thủ tục bán tài sản thi hành án cho người có quyền ưu tiên mua tài sản chung?

Quyền ưu tiên mua tài sản bán đấu giá là gì?

1. Quyền ưu tiên mua tài sản bán đấu giá là gì? 

Quan điểm thứ nhất: Khi tài sản chung của người phải thi hành án bị kê kiên, bán đấu giá thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền ưu tiên mua và được mua ở mức giá mà Trung tâm thẩm định giá đưa ra hoặc giá do các bên đương sự thỏa thuận.
Ví dụ: Tài sản là một căn nhà và đất thộc sở hữu chung của A, B và C. Trong đó A là người phải thi hành án và tài sản trên bị kê biên để đảm bảo thi hành án, tổ chức thẩm định giá thẩm định tổng giá trị nhà và đất là 1,5 tỷ. Vì vậy, giá trị phần quyền tài sản của mỗi người trong khối tài sản chung là 500 triệu, khi đưa nhà và đất nói trên ra bán thì B và C là những người sở hữu chung còn lại được quyền ưu tiên mua căn nhà và đất nói trên và chỉ có nghĩa vụ trả 500 triệu.
Quan điểm thứ hai: Khi tài sản chung của người phải thi hành án bị kê biên để đảm bảo thi hành án, thì giá do tổ chức thẩm định giá thẩm định hoặc giá do các đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá và các chủ sở hữu chung còn lại chỉ được ưu tiên mua với giá đã trúng đấu giá.
Đối với quan điểm thức hai chỉ phù hợp với quy định trong việc tài sản kê biên để đảm bảo thi hành án là tài sản của cá nhân người phải thi án hoặc là tài sản chung mà tất cả các đồng sở hữu chung đều là người phải thi hành án, nghĩa là quyền ưu tiên mua không được đặt ra ở đây. Trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 74 Luật thi hành án dân sự năm 2008 là việc xử lý khối tài sản chung đối với một hoặc nhiều người trong số các chủ sở hữu chung là người phải thi hành án, còn các đồng sở hữu chung còn lại không phải là người phải thi hành án. Vì vậy, ở quan điểm thứ hai này quyền, lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản bán đấu giá chưa được bảo vệ theo hướng dẫn tại Điều 4 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản (sau đây gọi là Nghị định số 17) và theo khoản 1 Điều 42 Nghị định số 17 quy định: “Người có tài sản bán đấu giá chỉ được mua lại tài sản đã bán đấu giá nếu người mua được tài sản bán đấu giá đồng ý”. Trong trường hợp này nếu như người mua được tài sản bán đấu giá không đồng ý bán lại tài sản đã mua, thì quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu chung còn lại không được bảo đảm.
Theo quan điểm của cá nhân tôi, đồng ý với quan điểm thứ nhất là khi phần quyền của tài sản thuộc sở hữu chung bị kê biên, bán đấu giá thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền ưu tiên mua với mức giá khởi điểm bán đấu giá.
Do luật quy định chưa cụ thể và không có hướng dẫn, nên trong thực tiễn công tác thi hành án dân sự khi gặp trường hợp này thường dẫn chiếu về khoản 3 Điều 223 Bộ luật dân sự năm 2005 để xác định thời hạn thực hiện quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu chung còn lại. Nếu xét về tính liên quan pháp luật thì việc xác định thời hạn thực hiện quyền ưu tiên mua dựa trên quy định của khoản 3 Điều 223 Bộ luật dân sự thì có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, khi xét về bản chất của vụ việc thì việc một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình là việc tự định đoạt phần tài sản của mình, đây là một giao dịch dân sự mua bán thông thường. Việc bán tài sản chung theo hướng dẫn khoản 3 Điều 74 Luật thi hành án dân sự năm 2008 là biện pháp bảo đảm thi hành án, nên việc áp dụng thời hạn thực hiện quyền ưu tiên mua cho các chủ sở hữu chung là ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản và một tháng đối với động sản, thời hạn này quá dài chưa đảm bảo tính kịp thời trong công tác thi hành án và quyền lợi của người được thi hành án cũng bị ảnh hưởng.
Từ khó khăn, vướng mắc nêu trên, các đơn vị chức năng có thẩm quyền cần ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể hóa về việc thực hiện quyền ưu tiên mua tài sản chung trong thi hành án dân sự, về thời hạn và thời gian cho các chủ sở hữu chung còn lại thực hiện quyền ưu tiên mua. Theo tôi thời hạn để các chủ sở hữu chung thực hiện quyền ưu tiên mua là một tháng đối với bất động sản và 15 ngày đối với động sản.

Khi bán tài sản chung, chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua tài sản.

Trước khi bán tài sản lần đầu đối với tài sản thuộc sở hữu chung, Chấp hành viên thông báo và định thời hạn cho chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua phần tài sản của người phải thi hành án trong thời hạn ba tháng đối với bất động sản, một tháng đối với động sản kể từ ngày nhận được thông báo hợp lệ. Chủ sở hữu chung tài sản với người phải thi hành án được ưu tiên mua tài sản theo giá đã định.

Trường hợp chủ sở hữu chung không mua tài sản thì trong thời hạn 05 ngày công tác, kể từ ngày hết hạn ưu tiên nêu trên, Chấp hành viên bán hoặc ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc sở hữu chung của người phải thi hành án với người khác để thi hành án.

2. Trình tự, thủ tục bán tài sản thi hành án cho người có quyền ưu tiên mua tài sản chung?

Vấn đề này hiện nay thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 75 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 và Khoản 10 Điều 1 Nghị định số 125/2013/NĐ-CP ngày 14/10/2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 58/2009/NĐ-CP ngày 13/7/2009 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự về thủ tục thi hành án dân sự. Theo đó:

1. Trước khi cưỡng chế đối với tài sản thuộc sở hữu chung của người phải thi hành án với người khác, kể cả quyền sử dụng đất, Chấp hành viên phải thông báo cho chủ sở hữu chung biết việc cưỡng chế. Chủ sở hữu chung có quyền khởi kiện yêu cầu Toà án xác định phần sở hữu của họ đối với tài sản chung. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu chủ sở hữu chung không khởi kiện thì người được thi hành án hoặc Chấp hành viên có quyền yêu cầu Toà án xác định phần sở hữu của người phải thi hành án trong khối tài sản chung để bảo đảm thi hành án.

Đối với tài sản thuộc quyền sở hữu chung của vợ, chồng thì Chấp hành viên xác định phần sở hữu của vợ, chồng theo hướng dẫn của pháp luật về hôn nhân và gia đình và thông báo cho vợ, chồng biết. Trường hợp vợ hoặc chồng không đồng ý thì có quyền khởi kiện yêu cầu Toà án phân chia tài sản chung trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày phần sở hữu được Chấp hành viên xác định. Hết thời hạn trên, đương sự không khởi kiện thì Chấp hành viên tiến hành xử lý tài sản và thanh toán lại cho vợ hoặc chồng của người phải thi hành án giá trị phần tài sản thuộc quyền sở hữu của họ.

2. Tài sản kê biên thuộc sở hữu chung đã xác định được phần sở hữu của các chủ sở hữu chung được xử lý như sau:

– Đối với tài sản chung có thể chia được thì Chấp hành viên áp dụng biện pháp cưỡng chế phần tài sản tương ứng với phần sở hữu của người phải thi hành án.

– Đối với tài sản chung không thể chia được hoặc nếu việc phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản thì Chấp hành viên có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với toàn bộ tài sản và thanh toán lại cho chủ sở hữu chung còn lại giá trị phần tài sản thuộc quyền sở hữu của họ.

3. Khi bán tài sản chung, chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua tài sản.

Trước khi bán tài sản lần đầu đối với tài sản thuộc sở hữu chung, Chấp hành viên thông báo và định thời hạn cho chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua phần tài sản của người phải thi hành án trong thời hạn ba tháng đối với bất động sản, một tháng đối với động sản kể từ ngày nhận được thông báo hợp lệ. Chủ sở hữu chung tài sản với người phải thi hành án được ưu tiên mua tài sản theo giá đã định.

Trường hợp chủ sở hữu chung không mua tài sản thì trong thời hạn 05 ngày công tác, kể từ ngày hết hạn ưu tiên nêu trên, Chấp hành viên bán hoặc ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc sở hữu chung của người phải thi hành án với người khác để thi hành án.