Những nội dung cơ bản của Luật đất đai năm 2013

Quan hệ đất đai hiện nay không thể hiện mối quan hệ truyền thống giữa các chủ sở hữu đất đai với nhau mà được xác lập trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Nói cách khác, các quan hệ này xác định trách nhiệm và quyền hạn của Nhà nước trong vai trò người uỷ quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý đất đai. Tuy nhiên nhiều người lại chưa thực sự quan tâm về vấn đề này. Hãy cùng LVN Group nghiên cứu các thông tin về những nội dung cơ bản của luật đất đai 2013 thông qua nội dung trình bày dưới đây để hiểu rõ thêm về vấn đề này !.

những nội dung cơ bản của luật đất đai 2013

1. Lịch sử hình thành và phát triển của luật đất đai

Trong lịch sử xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai ở nước ta, Nhà nước đã ban hành Luật đất đai ban hành năm 1988;Luật đất đai ban hành năm 1993); Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ban hành năm1998; Luại sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ban hành năm 2001 và Luật đất đai ban hành năm 2003).

Ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam, tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước bạn hành nhằm điều chỉnh các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai vì lợi ích của Nhà nước và của người sử dụng đất.

Luật đất đai ban hành năm 1993) là văn bản luật chứa đựng có hệ thống các quy phạm pháp luật được sắp xếp theo một trình tự nhất định, quy định về chế độ quản lí, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Luật đất đai được Quốc hội Khoá IX, kì họp thứ 3 thông qua ngày 14.7.1993; Luật này thay thế Luật đất đai ban hành năm 1988 và có hiệu lực kể từ ngày 15.10.1993.

Đối tượng và phạm vi điều chỉnh của Luật đất đai là chế độ quản lí, sử dụng đất đai trên toàn lãnh thổ Việt Nam, chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài đang hoạt động, kinh doanh tại Việt Nam. Về chế độ sở hữu, Luật đất đai ban hành năm 1993 tiếp tục xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lí, theo đó, Quốc hội thực hiện quyền quyết định, giám sát tối cao đối với việc quản lí và sử dụng đất đai, Chính phủ thống nhất quản lí nhà nước về đất đai trong cả nước, Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quản lí nhà nước về đất đai trong địa phương mình theo thẩm quyền. Về chế độ sử dụng đất, Luật đất đai quy định: Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước, tổ chức và cá nhân nước ngoài thuê đất. Người sử dụng đất ổn định được các đơn vị nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được hưởng thành quả lao động trên đất được giao, được chuyển quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật, được bồi thường tổn hại về đất khi bị thu hồi, được góp quyền sử dụng đất vào các hoạt động kinh doanh…, đồng thời, họ có trách nhiệm bảo vệ, cải tạo, bồi bổ và sử dụng đất hợp lí, có hiệu quả, chấp hành tốt các quy định của pháp luật về việc sử dụng đất.

Đất đai được coi là một nguồn tài nguyên quý hiếm, là tư liệu sản xuất chính không thể thay thế của các ngành sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần cần thiết của môi trường sống, nhưng trong một thời gian dài, việc quản lí đất đai có phần buông lỏng, có nơi đất đai không được sử dụng đúng mục đích, không khai thác được tiềm năng của đất và người sử dụng đất còn thiếu trách nhiệm trong việc cải tạo, bồi bổ đất. Nhằm bảo đảm để đất đai – một loại tài sản đặc biệt, thực sự có giá trị, có lợi đối với nền kinh tế quốc dân, nhằm bảo đảm trật tự, kỉ cương trong quản lí và sử dụng đất đai, đồng thời, nhằm cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp năm 1992 về đất đai, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai mới, năm 1993. Bố cục và nội dung cơ bản: Luật đất đai ban hành năm năm 1993)gồm 7 chương với 89 điều.

Chương l – Những quy định chung, xác định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí; quy định về việc Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất, bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, quy định các nghĩa vụ của họ trong quá trình sử dụng đất; quy định về nguyên tắc và thẩm quyền của các đơn vị nhà nước trong quản lí đất đai; phân loại đất đai.

Chương II quy định về quản lí nhà nước đối với đất đai.

Chương III quy định về chế độ sử dụng các loại đất, bao gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng.

Chương IV quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Chương V quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế thuê đất của Việt Nam.

Chương VI quy định về xử lí vi phạm và

Chương VI quy định điều khoản thi hành.

So sánh Luật đất đai ban hành năm1993) của Việt Nam và các quy định của Luật đất đai một số nước trên thế giới cho thấy, chế độ quản lí và sử dụng đất đai của Việt Nam có những đặc thù khác biệt. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí. Việt Nam không thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Tuy nhiên, người được giao đất để sử dụng được pháp luật về đất đai quy định nhiều quyển năng, từ quyển chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phù hợp với quy chế từng loại đất, đồng thời có nghĩa vụ bảo vệ, tôn tạo và phát triển, bồi bổ đất để sử dụng hợp lí và hiệu quả. Cho đến nay, Luật đất đai ban hành năm 1993 đã được sửa đổi, bổ sung thêm 3 lần vào các năm 1996, 1998, 2001 và đã được thay: thế bằng Luật đất đai mới được Quốc hội Khoá XI, kì họp thứ 4 thông qua ngày 26.11.2003, đánh dấu một bước phát triển mới của pháp luật về đất đai của Việt Nam.

Trong những năm qua, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật cần thiết về đất đai nhằm thể chế hoá đường lối chủ trương của Đảng về đất đai trong thời kì công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước. Cùng với Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 ra đời nhằm giải quyết căn bản những vấn đề từ trước đến nay chúng ta chưa thực hiện trọn vẹn như: Quan niệm mới về sở hữu đẩt đai, vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước, vấn đề minh bạch hoả thủ tục hành chính về đất đai, quyền của người sử dụng đất, đặc biệt là các tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Bên cạnh đó, việc phân định thẩm quyền hành chính và thẩm quyền tư pháp trong giải quyết tranh chấp về đất đai, chỉnh sách tài chính về đẩt đai, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện việc thu hồi đất luôn là vẩn đề hệ trọng liên quan nhiều đến lợi ích của Nhà nước, của doanh nghiệp và nhân dân rất cần có sự điều chỉnh phù hợp trong điều kiện mới.

2. Luật đất đai là gì ?

Khi nói và viết về khái niệm Luật đất đai, học viên và người làm công tác nghiên cứu, giảng dạy sẽ hiểu khái niệm này với tính cách là một ngành luật, toong khi đó các nhà quản lí, người xây dựng chính sách, đa số doanh nghiệp và người dân sẽ hiểu khái niệm này với tính cách là văn bản luật. Vì vậy, tuỳ từng đối tượng và hoàn cảnh cụ thể để hiểu khái niệm luật đất đai với tính cách là một ngành luật toong hệ thống ngành luật của nhà nước ta hoặc là văn bản pháp luật cần thiết nhất toong hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai. Do đó, chúng ta sẽ nghiên cứu từng khía cạnh cụ thể của nó.

3. Luật Đất đai năm 2013: 6 nội dung đáng chú ý nhất

Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 100, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) được cấp cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và có một trong 07 loại giấy tờ như:

– Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước 1993 do đơn vị có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do đơn vị có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp

– Các loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15/10/1993.

Trình tự cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hiện nay, thủ tục cấp Sổ đỏ được thực hiện theo Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Theo đó:

– Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm Đơn đăng ký; một trong các loại giấy tờ nêu trên; báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất; Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính…

– Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp huyện;

– Thực hiện các nghĩa vụ tài chính và nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận;

– Đến nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo giấy hẹn.

Các trường hợp không được cấp Sổ đỏ

Đây là nội dung được quy định cụ thể tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó đáng chú ý là các trường hợp như:

– Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ khi thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất;

– Người sử dụng đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của Nhà nước;

– Đất được sử dụng vào mục đích xây các công trình công cộng như đường giao thông, công trình dẫn nước, đường dây truyền tải điện…

 Thời hạn sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Cũng theo Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất bao gồm sử dụng ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn. Trong đó:

– Đất sử dụng ổn định lâu dài áp dụng đối với:

+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;

+ Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định;

+ Đất xây dựng trụ sở đơn vị…

– Đất sử dụng có thời hạn áp dụng đối với:

+ Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuê: Không quá 50 năm;

+ Đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân để trực tiếp sản xuất nông nghiêp: 50 năm;

+ Đất được giao cho các tổ chức thực hiện các dự án đầu tư: Không quá 50 năm; đối với dự án vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm: Không quá 70 năm;

+ Đất cho thuê để xây dựng trụ sở công tác của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Không quá 99 năm…

Các trường hợp vi phạm bị Nhà nước thu hồi đất

Tại Luật Đất đai mới nhất, các nội dung về thu hồi đất được quy định tại Chương 6. Theo đó, ngoài các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng… thì Nhà nước còn thu hồi đất trong các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai.

Căn cứ, theo Điều 64 của Luật, các trường hợp này bao gồm:

– Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà còn tiếp tục vi phạm;

– Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

– Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

– Đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

– Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

– Đất không được chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm…

Trong những trường hợp vi phạm quy định về pháp luật đất đai nêu trên, tổ chức, cá nhân vi phạm sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, nếu không chấp hành yêu cầu thu hồi đất, tổ chức, cá nhân sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế.

Mức đền bù giải phóng mặt bằng khi bị thu hồi đất

Theo Điều 75 của Luật Đất đai mới nhất, hộ gia đình, cá nhân được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đồng thời, hộ gia đình và cá nhân nêu trên cũng chỉ được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Việc đền bù được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng đất với loại đất thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời gian quyết định thu hồi.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của đơn vị nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, đơn vị, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền đền bù cho người có đất thu hồi.

Thủ tục giải quyết tranh chấp về đất đai

Theo Điều 202 của Luật Đất đai, trình tự giải quyết tranh chấp về đất đai được quy định như sau:

– Các bên tự hòa giải; nếu không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải;

– Chủ tịch UBND xã tổ chức việc hòa giải. Thủ tục hòa giải được thực hiện trong không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

– Nếu hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để công nhận việc thay đổi ranh giới và cấp lại Sổ đỏ.

– Nếu hòa giải không thành và trong trường hợp đất đã có Sổ đỏ thì gửi đơn đến Tòa án để giải quyết tranh chấp; Trường hợp không có Sổ đỏ thì chỉ được nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án theo hướng dẫn về tố tụng dân sự.

– Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành; trường hợp không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Đặc biệt lưu ý, đất đang có tranh chấp thì sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng.

Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất được khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất có có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Cách tính tiền sử dụng đất

Theo Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định 135/2016/NĐ-CP, tiền sử dụng đất áp dụng với hộ gia đình, cá nhân được tính như sau:

– Trường hợp được giao đất thông qua cách thức đấu giá: Tiền sử dụng đất phải nộp là số tiền trúng đấu giá;

– Trường hợp được giao đất không qua cách thức đấu giá: Tiền sử dụng đất được tính theo công thức:

– Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính bằng bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở thì tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp…

Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất

Điều 110 của Luật Đất đai mới nhất quy định khá cụ thể về các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, trong đó có:

– Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo hướng dẫn của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

– Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo;

–  Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;

– Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập…

Trên đây là một số thông tin về những nội dung cơ bản của luật đất đai 2013. Hy vọng với những thông tin LVN Group đã gửi tới sẽ giúp bạn trả lời được những câu hỏi về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Luật LVN Group, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. LVN Group cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình gửi tới đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.