Xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản theo quy định mới [2023]

Khác với một tài sản thế chấp ở nhiều nơi, khi một nghĩa vụ đến hạn, thì nghĩa vụ kia cũng được coi là đến hạn và có thể xử lý tài sản bảo đảm, còn việc thế chấp nhà, bất động sản riêng, đất riêng, thì bị xung đột pháp luật, vì hai loại tài sản này tuy là một bất động sản nhưng lại có chế độ pháp lý khác nhau.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trưòng hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp thê chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trưòng hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trưòng hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Luật Nhà ở năm 2014, pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan.

Việc xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan; tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng dự án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo hướng dẫn của Luật Nhà ở năm 2014 và phải đăng ký với đơn vị nhà nước có thẩm quyền giao dự án theo hướng dẫn của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trường hợp tổ chức được phép mua bán nợ theo hướng dẫn của pháp luật mua khoản nợ là quyền sử dụng đất đã thế chấp, quyền sử dụng đất đã bảo lãnh theo hướng dẫn của Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010) của bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh thì tổ chức đó được kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh đã giao kết trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Tổ chức mua bán nợ được quyền xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh đã ký.

Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì tổ chức mua bán nợ của Nhà nước thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật; tổ chức mua bán nợ không phải của Nhà nước được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác hoặc đề nghị tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khỏi kiện tại Toà án theo hướng dẫn của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm đã thế chấp, đã bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất theo hướng dẫn của Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010) nếu không thực hiện được nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh thì Nhà nước thu hồi đất của bên thế chấp, bên bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê hằng năm để cho người mua tài sản, người nhận chính tài sản bảo đảm thuê đất, trừ trường hợp có sự thỏa thuận khác. Người mua tài sản, người nhận chính tài sản bảo đảm tự thỏa thuận với bên thế chấp, bên bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê hằng năm về việc chi trả chi phí đầu tư vào đất còn lại đến thời gian thu hồi đất. Trường hợp không tự thỏa thuận được thì các bên có liên quan có quyền khỗi kiện tại Toà án theo hướng dẫn của pháp luật.

Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất bị nhiều ràng buộc khi phải xử lý phát mại. về nguyên tắc, các trường hợp được phép thế chấp thì cũng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong các trường hợp pháp luật quy định hạn chê các đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì việc phát mại sẽ khó khăn, rủi ro hơn. Chẳng hạn, doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất) trong nhiều trường hợp. Đó là các đối tượng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) gồm:

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trưòng hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Hộ gia tình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa;

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó;

Hoặc là quy định các đối tượng chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện như sau:

– Quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản của hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng thì chỉ được chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân sinh sông trong phân khu đó;

– Quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ của hộ gia đình, cá nhân (được Nhà nước giao) thì chỉ được chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó;

– Quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì chỉ được chuyển nhượng sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo hướng dẫn của Chính phủ.

Hoặc quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

– Có văn bản chấp thuận của đơn vị nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo hướng dẫn của Chính phủ.

Hay quy định doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất) là đất ở, muôn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lại phải chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất sản xuất kinh doanh, tức là chuyển từ loại đất có giá trị sử dụng cao nhất thành loại đất có giá trị thấp nhất. Sau này muốn tăng giá trị khi chuyển nhượng thì lại phải mất những khoản chi phí rất lớn để chuyển đổi mục đích sử dụng đất quay trở lại đất ở.

Một nguy cơ bế tắc tiếp theo là cho dù bên thế chấp có thu giữ được tài sản bảo đảm là bất động sản nói chung, quyền sử dụng đất nói riêng thì cũng rất khó vượt qua được cửa ải thủ tục mua bán, công chứng, sang tên bất động sản. Mặc dù chủ nợ đã giữ Giấy chứng nhận sở hữu bất động sản, đã công chứng hợp đồng thế chấp, đã đăng ký thế chấp tại đơn vị tài nguyên và môi trường, đã làm trọn vẹn thủ tục và thu giữ được tài sản thế chấp, nhưng cũng chưa chắc xử lý được tài sản bảo đảm. Thực tế lâu nay, nhiều tổ chức bán đấu giá, công chứng và đăng ký sang tên nhà đất không chấp nhận việc mua bán bất động sản chỉ dựa trên cam kết của chủ nợ và chủ sở hữu đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Thậm chí đã có hợp đồng ủy quyền của chủ sở hữu cho phép bán tài sản, tổ chức bán đấu giá còn yêu cầu chủ sở hữu ký vào các giấy tờ đề nghị khác nữa thì mới tiến hành thủ tục bán đấu giá.

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định, quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh theo hướng dẫn của Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu đơn vị nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo hướng dẫn của pháp luật.

Trên đây là toàn bộ nội dung về Xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản theo hướng dẫn mới do Luật LVN Group gửi tới. Trong quá trình nghiên cứu, nếu quý bạn đọc còn có câu hỏi, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website hoặc Hotline để được hỗ trợ trả lời.