Kính chào LVN Group, hiện tại tôi đang có ý định mua một mảnh đất dịch vụ không có sổ đỏ để đầu tư sinh lời nhưng bị nhiều người ngăn cản. Mọi người đều nói mua bán đất không có sổ đỏ có những rủi ro quá cáo và sợ rằng tôi không thể đầu tư thành công được. Dù vậy tôi vẫn muốn thử vì việc mua bán đất không có sổ đỏ có giá thành rất rẻ và nếu mua bán được thì lợi nhuận từ vấn đề này cũng khá lớn. Mong LVN Group hãy tư vấn giúp tôi những vấn đề xoay quanh việc mua bán đất dịch vụ không có sổ đỏ để tôi có cái nhìn tổng quát về vấn đề này. Tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn anh đã đặt câu hổi cho LVN Group. Vấn đề của anh sẽ được chúng tôi trả lời qua bài viết “Mua bán đất dịch vụ không có sổ đỏ?” dưới đây của chúng tôi.
Văn bản hướng dẫn
- Luật đất đai 2013
Mua bán đất dịch vụ khi không có sổ đỏ có hợp pháp không?
Theo như bạn chia sẻ thì hiện tại bạn muốn mua một mảnh đất nhưng vẫn không có sổ đỏ và bị nhiều người can ngăn. Nếu xét trên phương diện pháp luật hiện nay thì vấn đề mua bán đất đai không có sổ đỏ là không hợp pháp và những tranh chấp xảy ra sẽ không được pháp luật bảo vệ tuyệt đối như khi bạn mua bán đất đã có sổ đỏ. Với tâm lý muốn đầu tư đất rẻ, chớp thời cơ nhiều người cũng như bạn cũng đã mua bán đất không có sổ đỏ và gặp rất nhiều vấn đề phát sinh sau này. Vậy trước hết hãy cùng chúng tôi tìm hiểu về tính hợp pháp của việc mua bán đất đai từ đó bạn sẽ có câu trả lời cho việc mua đất dịch vụ khi không có sổ đỏ có hợp pháp không?
Trường hợp của bạn hiện nay theo hướng dẫn pháp luật đất đai cụ thể tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 ghi nhận điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Theo quy định trên thì diện tích đất dịch vụ mà bạn đang muốn mua chưa được cấp sổ đỏ, và cũng không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 nên sẽ không được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất trên. Để được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất dịch vụ này thì bên chuyển nhượng bắt buộc phải thực hiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó mới được chuyển nhượng. Trường hợp diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà hai bên thực hiện việc chuyển nhượng thì hợp đồng chuyển nhượng này được xác định là hợp đồng vô hiệu.
Vì vậy, để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đúng pháp luật bạn có thể đợi đến khi diện tích đất này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, khi đó quyền lợi của bạn có thể được đảm bảo tốt hơn, tránh được những rủi ro không cần thiết.
Sau khi đất được cấp sổ đỏ, bạn cần lưu ý pháp luật hiện nay quy định các giao dịch về đất đai (hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho….) phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất mới được thừa nhận là hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp.
Nếu thửa đất không có giấy chứng nhận mà hai bên vẫn tiến hành giao dịch thì chỉ có cách là lập hợp đồng đặt cọc và ủy quyền làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và quản lý, sử dụng đất. Sau khi có giấy chứng nhận thì mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo hướng dẫn pháp luật. Đối với việc mua bán đất dịch vụ cần có hợp đồng công chứng công chứng ủy quyền, các lô đất đã có bốc thăm số lô, số thửa, đã đóng tiền sở hạ tầng, có quyết định giao đất của huyện, quận, thị xã thì việc công chứng sẽ đảm bảo giá trị pháp lý cho diện tích đất mà bạn mua .
Tuy nhiên, đối với loại đất dịch vụ trường hợp có biên bản bản giao thửa đất…. thì người nhận ủy quyền vẫn chưa thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thửa đất được cấp giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng chỉ có thể được đứng tên trên giấy chứng nhận khi thửa đất thỏa mãn được trọn vẹn các điều kiện cần, đủ để lập hợp đồng chuyển nhượng theo hướng dẫn chung.
Vì vậy, việc mua bán đất khi chưa được cấp sổ đỏ vẫn tồn tại những rủi ro nhất định khi chuyển nhượng loại đất này, đó là:
Khi ủy quyền thì chủ sử dụng đất vẫn là người đứng tên trên toàn bộ hồ sơ của thửa đất, người mua chưa thể đứng tên. Có nghĩa rằng các công việc liên quan sau này đến thừa đất người nhận chuyển nhượng vẫn cần phải nhờ tới người có đất.
Và như đã trình bày ở trên thì những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này chưa được pháp luật công nhận nên khi xảy ra tranh chấp thì rất khó được bảo vệ một cách tuyệt đối và đưa ra được những chứng cứ thuyết phục nhất.
Thủ tục mua đất đai không có sổ đỏ
Dù nhiều rủi ro là vậy nhưng trong nhiều trường hợp việc mua bán đất đai không có sổ cũng đem lại những nguồn lợi lớn. Vì giá thành khi mua bán đất đai không có sổ đỏ thường rẻ hơn nhiều giá thành của những mảnh đất có sổ đỏ dù trong cùng một khu vực. Đây cũng là thị trường tiềm năng của nhiều cò đất, người buôn đất tham gia. Vậy làm thế nào để giảm thiếu rủi ro trong quá trình mua bán đất đai không có sổ đỏ. Đầu tiên để có thể giảm thiểu rủi ro thì việc mua bán nên thành lập thành hợp đồng rõ ràng và có chữ ký của nhiều bên, được công chứng chứng thực. Để lý giải rõ hơn mời bạn cân nhắc những thông tin dưới đây của chúng tôi.
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai của Quốc hội số 45/2013/QH13:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Căn cứ khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013:
“3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo hướng dẫn sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người uỷ quyền có văn bản ủy quyền theo hướng dẫn nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại đơn vị đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.”
Rủi ro khi mua đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Để bạn có cái nhìn rõ hơn về vấn đề mua bán đất không có giấy chứng nhận sử dụng thì bạn có thể cân nhắc những rủi ro mà bạn có thể gặp phải đã được chúng tôi liệt kê dưới đây. Điều đầu tiên bạn có thể gặp phải đó là dù đã thanh toán mọi chi phí nhưng vẫn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì việc cấp giấy chứng nhận lần đầu sẽ cấp cho người sở hữu mảnh đất từ trước tới nay. Trên phương diện pháp luật dù bạn có thanh toán toàn bộ khoản tiền mua đất thì mảnh đất đó cũng không ngay lập tức được chuyển nhượng sang tên bạn. Mặt khác nhiều trường hợp đất không được cấp sổ đỏ là do có các tranh chấp liên quan đến mảnh đất này.
Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định của Luật Đất đai thì các bên tranh chấp gửi đơn đến đơn vị hành chính để được giải quyết. Cơ quan hành chính các cấp giải quyết tranh chấp đất đai.
Để việc tranh chấp được giải quyết theo đúng trình tự pháp luật, hai hộ tranh chấp phải chủ động gặp gỡ để tự hòa giải, nếu không thỏa thuận được thì thông qua hòa giải cơ sở để giải quyết. Trường hợp tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
Theo quy định của pháp luật, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai cách thức giải quyết tranh chấp đất đai theo hướng dẫn sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo hướng dẫn của pháp luật về tố tụng dân sự;
- Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo hướng dẫn của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo hướng dẫn của pháp luật về tố tụng hành chính;
- Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Mời bạn xem thêm
- Quyền sử dụng đất của Nhà nước thế nào?
- Có bao nhiêu loại hình đất nền hiện nay năm 2023?
- Mẫu đơn xin gia hạn quyền sử dụng đất – Tải xuống ngay
Kiến nghị
Với phương châm “Đưa LVN Group đến ngay tầm tay bạn”, LVN Group sẽ cung cấp dịch vụ sang tên sổ đỏ tới quý khách hàng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý chuyên nghiệp, chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào.
Liên hệ ngay
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Mua bán đất dịch vụ không có sổ đỏ” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay nhu cầu dùng đến dịch vụ tư vấn hỗ trợ pháp lý sang tên sổ đỏ mất phí bao nhiêu cần được trả lời, các LVN Group, chuyên gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 1900.0191 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Giải đáp có liên quan
Căn cứ khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liềm với đất như sau:
“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc đơn vị quản lý đất đai, bằng cách thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau……….
Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”
Theo đó bạn mua đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó bạn phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn không quá 30 ngày, trường hợp bạn đăng ký chậm biến động thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
Thứ nhất, theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì đất không có sổ đỏ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy nên, bạn xác lập giao dịch mua bán mà pháp luật không cho phép sẽ dẫn đến đối diện với tiền ẩn việc mua bán không có giá trị.
Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ xác định chủ sở hữu đất, nên đất không có sổ đỏ cũng đồng nghĩa với việc bên bán chưa danh chính ngôn thuận được toàn quyết quyết định bán đất cho bạn.
Về logic không có chủ đất nào chuẩn bị bán đất mà làm được sổ đỏ lại không làm trước khi bán, bởi giá đất có sổ đỏ luôn cao hơn rất nhiều. Vì vậy, thông tin đầu tiên chúng ta phải đặt câu hỏi là đất đó vì sao không được cấp sổ?
Đất nằm trong diện quy hoạch? Bạn phải kiểm tra thông tin quy hoạch tại phòng địa chính, bởi đất không có sổ đỏ bạn mua vào sau này giải tỏa bạn không được nhận đền bù.
Đất đang có tranh chấp? Mua đất xong phát hiện đất có tranh chấp là rất tệ nhất là những người mua đầu tư vì rất khó bán lại do tranh chấp làm giá trị sử dụng của đất cũng gần như không còn.
Đất không có đủ giấy tờ cấp GCN quyền sử dụng đất? Trường hợp này theo chúng tôi là ổn nhất, vì giá trị sử dụng của mảnh đất là 100%, chỉ có điều do nguồn gốc hình thành đất không có đủ giấy tờ được cấp sổ đỏ theo hướng dẫn hiện tại mà thôi.