Câu hỏi: Chào LVN Group, vào năm 2018 thì bố tôi có mua một ngôi nhà có ở quê với giá là 850 triệu, lúc mua nhà thì hai bên lại không công chứng hợp đồng mua bán mà chỉ lập vi bằng. Hiện nay thì mảnh đất xây căn nhà đó là đất chưa được cấp sổ đỏ nên bây giờ bố tôi muốn xin cấp sổ đỏ cho căn nhà đó. LVN Group cho tôi hỏi là ” Mua nhà vi bằng có làm sổ được không” ạ?. Mong LVN Group trả lời.
Hiện nay có rất nhiều trường hợp mua bán đất đai nhà ở chỉ được lập bằng vi bằng bởi nhiều người nhầm lẫn rằng việc lập vi bằng là hợp pháp, có giá trị. Để tìm hiểu các quy định của pháp luật về vi bằng cũng như tìm câu trả lời cho câu hỏi của mình thì mời bạn hãy cùng LVN Group tìm hiểu qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé.
Quy định của pháp luật về vi bằng
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì vi bằng là việc ghi nhận lại các hành vi, sự kiện, những hành vi sự kiện này sau khi được lập vi bằng sẽ có giá trị pháp lý và được coi như là nguồn chứng cứ để giải quyết các tranh chấp cũng như vụ việc dân sự. Hiện nay vẫn có rất nhiều trường hợp nhầm lẫn giưa vi bằng và công chứng chứng thực. Vậy thì pháp luật hiện nay quy định về vi bằng thế nào?.
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, đơn vị, tổ chức theo hướng dẫn của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020.
Giá trị pháp lý của vi bằng
– Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
– Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo hướng dẫn của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các đơn vị, tổ chức, cá nhân theo hướng dẫn của pháp luật.
Theo dó, Vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận một sự kiện, một hoạt động xảy ra mà không ghi nhận tính hợp pháp cửa sự kiện, hoạt động đó nên không xác minh được giá trị pháp lý của các sự kiện, hoạt động. Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện, đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng. Vi bằng không thừa nhận, hay đánh giá tính hợp pháp của các hành vi, sự kiện, quan hệ xã hội mà chỉ ghi nhận những gì có thật đã xảy ra trên thực tiễn.
Căn cứ vào điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của đơn vị, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP Về mặt giá trị pháp lý : Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo hướng dẫn của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các đơn vị, tổ chức, cá nhân theo hướng dẫn của pháp luật. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, đơn vị, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, đơn vị, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
Về Hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng: Vi bằng được lập bằng văn bản tiếng Việt, có nội dung chủ yếu sau đây:
+Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;
+ Địa điểm, thời gian lập vi bằng;
+Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng;
+ Họ, tên người tham gia khác (nếu có);
+ Nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;
+ Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;
+ Chữ ký của Thừa phát lại, dấu Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ có yêu cầu).
Vi bằng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự; vi bằng có từ 02 tờ trở lên phải được đóng dấu giáp lai giữa các tờ; số lượng bản chính của mỗi vi bằng do các bên tự thỏa thuận.
Mua nhà vi bằng có làm sổ được không?
Trong một số trường hợp cụ thể thì không thể lập vi bằng, đối với việc lập vi bằng để mua bán nhà đất cũng là một hành vi không được phép và vi phạm quy định cấm của pháp luật. Trong trường hợp này thì vi bằng đó có thể không được công nhận trừ một số thừa phát lại lập vi bằng liên quan đến nhà đất có thể vẫn có giá trị pháp lý nhất định và được coi như là nguồn chứng cứ phòng khi phát sinh tranh chấp.
Vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập nhằm ghi nhận lại các sự kiện, hành vi pháp lý. Vi bằng có giá trị là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết các vụ án dân sự, hành chính. Theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì thừa phát lại không được lập vi bằng mua bán nhà đất. Giao dịch đất đai thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực theo hướng dẫn tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Thừa phát lại lập vi bằng mua bán nhà đất có thể bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 15 triệu đồng đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 6 tháng đến 9 tháng theo hướng dẫn tại Khoản 4 và Khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP.
Do vậy việc lập vi bằng để mua bán nhà đất là vi phạm quy định cấm của pháp luật. Việc lập vi bằng liên quan đến nhà đất có thể được thực hiện trong một số trường hợp sau đây và được xem là nguồn chứng cứ hợp pháp khi phát sinh tranh chấp:
– Vi bằng ghi nhận sự kiện đặt cọc;
– Vi bằng ghi nhận sự kiện giao nhận tiền;
– Vi bằng ghi nhận sự kiện bàn giao nhà, đất.
Trong khi đó, theo hướng dẫn tại Điều 28, thì vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị pháp lý trong các trường hợp:
- Là chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án;
- Là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo hướng dẫn của pháp luật.không có giá trị thay thế cho hợp đồng được công chứng, chứng thực.
Vì vậy, vi bằng không có giá trị thay thế cho hợp đồng được công chứng, chứng thực. Việc mua nhà bằng cách lập vi bằng là không phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi vi bằng chỉ xác nhận có sự kiện giao dịch xảy ra trên thực tiễn và chỉ có giá trị là bằng chứng để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra mà không có giá trị pháp lý về việc xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Do vậy, mua nhà đất vi bằng vi bằng sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Đồng nghĩa, việc mua nhà đất thông qua cách thức lập vi bằng sẽ không được cấp sổ đỏ.
Để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình cần phải đáp ứng được một trong các trường hợp quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013; có trọn vẹn văn bản pháp lý hợp pháp thể hiện qua hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực.
Các trường hợp thừa phát lại không được lập vi bằng
Hiện nay không phải trường hợp nào cũng có thể lập vi bằng, những trường hợp không được lập vi bằng đã được quy định cụ thể và rõ ràng tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP như liên quan đến quyền và lợi ích của bản thân, vi phạm quy định về quốc phòng an ninh, vi phạm đời sống riêng tư của người khác, ghi nhận các hành vi trái pháp luật….
Thừa phát lại không lập vi bằng trong các trường hợp sau đây:
– Trong trường hợp liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.
– Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lại trong khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
– Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo hướng dẫn tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.
– Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo hướng dẫn của pháp luật.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong đơn vị, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong đơn vị, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
– Các trường hợp khác theo hướng dẫn của pháp luật.
Kiến nghị
Với đội ngũ chuyên viên là các LVN Group, chuyên gia và chuyên viên pháp lý của LVN Group, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn hỗ trợ pháp lý toàn diện về vấn đề làm sổ đỏ đảm bảo chuyên môn và kinh nghiệm thực tiễn. Ngoài tư vấn online 24/7, chúng tôi có tư vấn trực tiếp tại các trụ sở Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Giang.
Liên hệ ngay:
Vấn đề “Mua nhà vi bằng có làm sổ được không” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. LVN Group luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn hỗ trợ pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là bộ hồ sơ xin tách thửa đất vui lòng liên hệ đến hotline 1900.0191. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm:
- Lỗi gián tiếp trong tai nạn giao thông xác định thế nào năm 2022?
- Dừng đóng bảo hiểm xã hội bao lâu thì được rút?
- Tra cứu quá trình đóng BHXH không cần mã OTP thế nào?
Giải đáp có liên quan
Bước 1: Đến văn phòng thừa phát lại để yêu cầu lập vi bằng
Khách hàng sẽ điền vào Phiếu yêu cầu lập vi bằng. Văn phòng thừa phát lại sẽ kiểm tra tính hợp pháp của yêu cầu này.
Bước 2: Thỏa thuận
Khách hàng sẽ ký vào văn bản thỏa thuận làm vi bằng, văn bản thỏa thuận đảm bảo cho các nội dung sau:
Nội dung cần làm vi bằng;
Địa điểm, thời gian;
Chi phí;
Các thỏa thuận khác, nếu có.
Việc thỏa thuận làm vi bằng sẽ được lập thành 02 bản, người có yêu cầu sẽ giữ 01 bản, văn phòng thừa phát lại sẽ giữ 01 bản. Sau khi lập xong thỏa thuận, người có yêu cầu sẽ đóng chi phí làm vi bằng cho Thừa phát lại.
Bước 3: Tiến hành lập vi bằng
Thừa phát lại có quyền yêu cầu người làm chứng chứng kiến nếu thấy cần thiết. Thừa phát lại sẽ ghi nhận sự kiện mà mình chứng kiến một cách khách quan, trung thực. Hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng:
Tên, địa chỉ văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại;
Địa điểm, giờ, ngày, tháng, năm;
Người tham gia khác (nếu có);
Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng và nội dung yêu cầu;
Nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;
Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;
Chữ ký của Thừa phát lại và đóng dấu văn phòng Thừa phát lại, chữ ký của những người tham gia, chứng kiến (nếu có) và có thể có chữ ký của những người có hành vi bị lập vi bằng.
Kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.
Vi bằng lập thành 03 bản chính: 01 bản giao người yêu cầu; 01 bản gửi Sở Tư pháp trực thuộc để đăng ký trong thời hạn 03 ngày công tác, kể từ ngày lập vi bằng; 01 bản lưu trữ tại văn phòng Thừa phát lại theo hướng dẫn của pháp luật về chế độ lưu trữ đối với văn bản công chứng.
Bước 4: Thanh lý thỏa thuận lập vi bằng
Trước khi giao vi bằng, thừa phát lại (hoặc thư ký nghiệp vụ) đề nghị khách hàng ký vào sổ bàn giao vi bằng và thanh lý thỏa thuận lập vi bằng.
Thừa phát lại giao lại cho khách hàng một bản chính của vi bằng.
Trong thời hạn không quá 02 ngày công tác kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng Thừa phát lại.
Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký nếu phát hiện thấy việc làm vi bằng không đúng thẩm quyền, không thuộc phạm vi lập theo hướng dẫn tại Điều 25 của Nghị định này; vi bằng không được gửi đúng thời hạn để đăng ký theo hướng dẫn tại khoản 4, Điều 26 của Nghị định này.
Việc từ chối phải được thông báo ngay bằng văn bản cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng trong đó nêu rõ lý do từ chối đăng ký.
Vi bằng được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp.
Về việc xây dựng nhà trên đất không có sổ hồng mà chỉ có vi bằng xác lập, hiện nay pháp luật không có quy định cụ thể nào về việc đất không có sổ hồng thì không được xây dựng nhà ở.
Đối với trường hợp xây dựng bắt buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng, căn cứ tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để được cấp giấy phép xây dựng bao gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Giấy tờ khác tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
– Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/07/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai.
– Các loại giấy tờ khác về việc xếp hạng di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng để thực hiện xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời các công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hướng dẫn theo hướng dẫn của Luật đất đai 2013.
– Các văn bản xác lập chấp thuận về địa điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
– Hợp đồng thuê đất giao kết giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông; các văn bản chấp thuận của đơn vị quản lý nhà nước có thẩm quyền về giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo hướng dẫn của pháp luật.
Theo căn cứ trên, giấy tờ hợp pháp cần có để xin cấp giấy phép xây dựng trong đó không có vi bằng. Vì vậy, nếu như đất đai chỉ có vi bằng thì không dùng để xin cấp giấy phép xây dựng hợp pháp.