Từ trước đến nay, việc người mua đất mua phải thửa đất đang thuộc diện quy hoạch hay thửa đất đang trong tranh chấp thường xảy ra rất nhiều. Hầu hết, không người nào muốn mua phải những mảnh đất có dính quy hoạch đó bởi lẽ đất có quy hoạch thông thường sẽ phải có kế hoạch sử dụng đất và sẽ bị thu hồi, khi bị thu hồi thì số tiền mà người dân được đền bù thường sẽ không tương ứng với số tiền mà họ đã bỏ ra mua. Xin mời các bạn bạn đọc cùng tìm hiểu qua bài viết của LVN Group để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Mua đất quy hoạch có được đền bù không” có thể giúp các bạn bạn đọc hiểu sâu hơn về pháp luật.
Văn bản hướng dẫn
- Luật Đất đai 2013
Khái niệm đất quy hoạch
Hiện nay với mục đích nhằm để xây dựng cũng như phát triển đất nước, đã có khu vực được quy hoạch để có thể xây dựng những dự án, công trình công cộng,… Cùng với đó, để có thể thực hiện quy hoạch giúp xây dựng và phát triển dự án của Nhà nước thì sẽ tiến hành việc thu hồi đất thuộc khu vực quy hoạch với mục đích làm dự án.
Căn cứ theo Khoản 2 và khoản 3 tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.
3.Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Theo đó, có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất là việc lập kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương; phân theo từng mục đích sử dụng; và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đó.
Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương; đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả. Đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Mua đất quy hoạch có được đền bù không?
Vấn đề trong việc bồi thường khi thu hồi đất hiện nay được người dân đặc biệt quan tâm, mặc dù vậy vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc liên quan đến vấn đề bồi thường, gây ảnh hưởng đến quyền lợi mỗi bên và gây ra tranh chấp.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 về sự việc đất thuộc diện quy hoạch thì có được bán được không. Đối với vấn đề đó sẽ được chia thành 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Không kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trong trường hợp này thì mặc dù đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền mở bán nhưng chưa tồn tại kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì bạn hoàn toàn được quyền mua bán, chuyển nhượng cũng như tặng cho, chuyển đổi, thừa kế, thế chấp…
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp người sở hữu, sử dụng đất trong khu vực đất đã kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì nhưng vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng bị hạn chế một số quyền như: không được phép xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm… cho đến lúc có quyết định thu hồi đất của nhà nước hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đã đề ra.
Trong trường hợp, người sử dụng đất có yêu cầu cải tạo hay sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được sự cho phép của đơn vị nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật.
Thời hạn thu hồi đất quy hoạch
Tại khoản 3 Điều 49, Luật Đất đai năm 2013 có quy định cụ thể như sau: Trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì phần diện tích đất đã được mở bán phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 3 năm chưa tồn tại quyết định thu hồi đất thì đơn vị nhà nước có thẩm quyền sẽ phải phê duyệt kế hoạch sử dụng đất đã được điều chỉnh. Sau đó hủy bỏ và phải mở bán việc điều chỉnh. Đồng thời, hủy bỏ việc thu hồi đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh và kiểm soát hoặc có điều chỉnh và kiểm soát hoặc hủy bỏ nhưng không mở bán việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất nhưng vẫn tiếp nối thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà không bị hạn chế.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Quy định 2023 mức phạt khi xây dựng trái phép trên đất quy hoạch
- Đất quy hoạch giao thông có được tách thửa không?
- Đất quy hoạch 1/500 có được tách thửa không?
Liên hệ ngay
LVN Group sẽ uỷ quyền khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Mua đất quy hoạch có được đền bù không” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là mẫu đơn nghỉ việc. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 1900.0191 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
- FB: www.facebook.com/lvngroup
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@lvngroup
- Youtube: https://www.youtube.com/Lvngroupx
Giải đáp có liên quan
Theo quy định tại Điều 75, Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định cụ thể như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng chưa phải là đất thuê và phải trả tiền thuê đất hàng năm, có:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/hồng);
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất;
Hoặc đã có trọn vẹn điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) theo hướng dẫn của Luật này mà chưa được đơn vị nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật đất đai 2013.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo hướng dẫn của Luật này mà chưa được đơn vị nhà nước có thẩm quyền cấp.
Người có đất nằm trong quy hoạch nếu thuộc 1 trong những trường hợp nêu trên thì sẽ được bồi thường theo hướng dẫn của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật về đất đai thì đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa không có quyết định thu hồi đất thì chủ đất hoàn toàn vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho toàn bộ hoặc một phần thửa đất của mình. Trên thực tiễn, những thửa đất được bán mà nằm trong quy hoạch thì hầu hết đều có giá thành rẻ hơn so với những thửa đất không nằm trong quy hoạch và cũng ít người muốn mua những thửa đất đó bởi vì đất dính quy hoạch thường sẽ kèm theo nhiều vấn đề trong việc chuyển nhượng cho người khác, tách thửa hay xây dựng sửa chữa nhà cửa,…và khi có quyết định thu hồi đất, đền bù đất thì tiền bồi thường bao giờ cũng thấp hơn nhiều so với số tiền mà họ đã từng bỏ ra để mua lại thửa đất đó. Tuy nhiên, vì nóng vội, ham rẻ hay vì không tìm hiểu kỹ, bị lừa dối hoặc vì những nguyên nhân khác mà có những người mua sau khi đã xuống tiền đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán, trả tiền xong mới phát hiện mảnh đất mà mình đã mua dính phải quy hoạch.
Trong trường hợp này, sau khi người mua phát hiện ra đất dính phải quy hoạch mà tiền đã trả hết cho người bán thì người mua vẫn hoàn toàn có thể trả lại đất, lấy lại tiền nếu thuộc các trường hợp sau:
Trường hợp 1: trong hợp đồng mua bán đất (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) hai bên đã công chứng có điều khoản bên bán cam kết rằng đất không thuộc quy hoạch
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có công chứng chính là chứng minh cho giao dịch có giá trị pháp lý giữa bên bán đất và bên mua đất và qua hợp đồng chuyển nhượng đúng theo hướng dẫn của pháp luật mới được pháp luật công nhận và bảo vệ cho cả các bên nếu không may có tranh chấp xảy ra.
Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gồm có những điều khoản về thông tin cá nhân của các chủ thể giao dịch, thông tin của thửa đất, những thỏa thuận về giá chuyển nhượng, các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, những cam kết của các bên,…Vì thế, sau khi ký kết và công chứng xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà người mua mới phát hiện ra thửa đất mình mua thuộc quy hoạch thì bên mua cần kiểm tra lại trong hợp đồng có điều khoản, nội dung cam kết về việc đất không thuộc quy hoạch được không. Nếu có điều khoản cam kết đó thì bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền và hai bên phải cùng nhau đến tổ chức công chứng nơi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để huỷ bỏ hợp đồng đó. Nếu bên bán không đồng ý thì bên mua có quyền khởi kiện tại toà án để thực hiện theo đúng hợp đồng.
Còn nếu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không có điều khoản cam kết đất có thuộc quy hoạch được không thì bên mua phải chấp nhận vì nội dung do các bên thỏa thuận và đồng ý với nhau. Trừ trường hợp người bán đồng ý nhận lại đất và trả lại tiền cho bên mua, tuy nhiên trên thực tiễn trường hợp này xảy ra rất ít.
Trường hợp hai: người mua đất bị lừa dối
Mà hành vi lừa dối trong giao dịch dân sự được hiểu là hành vi cố ý của một bên trong giao dịch hoặc của người thứ ba nhằm mục đích làm cho bên còn lại hiểu sai lệch về chủ thể, sai lệch về tính chất của đối tượng hoặc sai lệch về nội dung của giao dịch dân sự nên đã thực hiện xác lập giao dịch đó.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu đó chính là các bên trong giao dịch phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau.
Vì thế, nếu người mua đất dính quy hoạch chứng minh được người bán đất che giấu thông tin đất dính quy hoạch nhằm mục đích làm cho bên mua không thể biết được đất đó đang có quy hoạch mà nhà nước đã công bố trong khi bên bán biết rõ ý chí của người mua chỉ muốn mua phần đất không dính quy hoạch thì người mua có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng giao dịch vô hiệu do bị lừa dối. Khi toà án tuyên hợp đồng mua bán đất giữa hai bên vô hiệu do bên mua bị lừa dối thì bên mua sẽ lấy lại được khoản tiền mà mình đã trả cho bên bán, đồng thời họ hoàn toàn có quyền yêu cầu toà án tuyên bên bán phải đền bù tổn hại cho mình nếu có tổn hại xảy ra và tiền phạt vi phạm nếu trong hợp đồng giao dịch mua bán đất có quy định. Tuy nhiên, trên thực tiễn, để người mua chứng minh được bên bán hoặc các bên có liên quan khác có hành vi lừa dối mình không hề dễ dàng.