Theo quy định pháp luật, việc nộp thuế đất là nghĩa vụ tài chính bắt buộc của người sử dụng đất. Trong đó, thuế đất thổ cư là một trong những loại thuế nhà đất thường thấy.
1. Đất thổ cư là gì?
Hiện nay, theo hướng dẫn của Luật Đất đai 2013 và các quy định của pháp luật liên quan thì không có quy định cụ thể về khái niệm đất thổ cư. Tuy nhiên dựa theo cách hiểu thông dụng nhất thì:
Đất thổ cư thường được dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT).
Căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 125 Luật Đất đai 2015 quy định về đất sử dụng ổn định lâu dài như sau:
Đất sử dụng ổn định lâu dài
Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:
- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;
- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;
- Đất xây dựng trụ sở đơn vị quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;
- Đất tín ngưỡng;
- Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này.
Theo đó, trong trường hợp đất thổ cư là đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng thì đất thổ cư sẽ có thời hạn sử dụng ổn định và lâu dài.
2. Đất thổ cư được chia thành những loại nào?
Như đã phân tích ở trên, đất thổ cư được chia làm hai loại là đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn.
2.1 Đất thổ cư nông thôn
Căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định về đất thổ cư nông thôn như sau:
Đất ở tại nông thôn
- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập cửa hàng tại địa phương.
- Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
- Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.
Theo đó, đất thổ cư nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2.2 Đất ở tại đô thị
Căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định về đất ở đô thị như sau:
Đất thổ cư đô thị
- Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.
- Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
- Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.
Theo đó, đất thổ cư đô thị là đất dùng để xây dựng nhà ở, công trình đời sống thuộc khu dân cư đô thị phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Thuế đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư là cách mà người dân gọi phổ biến đối với loại đất dùng để ở hoặc xây dựng nhà cửa. Tuy nhiên, luật pháp không chính thức công nhận tên gọi “đất thổ cư”.
Theo Luật đất đai năm 2013 thì đất ở (hay còn gọi đất thổ cư) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được Nhà nước công nhận qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và chia thành 2 loại là đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT) và đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT).
Thuế đất thổ cư có thể hiểu là khoản thuế mà chủ sử dụng đất ở phải nộp cho Nhà nước hàng năm. Tuy nhiên, khái niệm về thuế đất thổ cư không được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật chính thống.
Vì vậy, Thuế đất thổ cư nông thôn là khoản thuế đối với đất ở tại nông thôn phải nộp cho Nhà nước hàng năm.
4. Đối tượng chịu thuế đất thổ cư nông thôn
Thông thường đối với đất thổ cư không đơn giản chỉ dùng để ở mà còn dùng với mục đích kinh doanh. Do vậy, mà đối tượng chịu thuế đất thổ cư phải tuân thủ theo hướng dẫn của pháp luật.
4.1 Về Thuế đất ở
Đây là loại đất dùng để xây dựng nhà ở hoặc công trình khác phục vụ cho đời sống của nhân dân. Với đất ở nông thôn thì đất thuộc phạm vi địa giới hành chính xã. Chỉ trừ đất tại khu đô thị mới vẫn thuộc sự quản lý của xã nhưng nằm trong quy hoạch phát triển các quận, thị xã, thành phố.
4.2 Thuế nhà ở
Nhà ở là công trình xây dựng phục vụ nhu cầu sinh sống của hộ gia đình, cá nhân. Do vậy, nhà ở thường được chia thành các loại hình cơ bản như:
- Nhà ở riêng lẻ. Đây là nhà ở xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt nhưng vẫn thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình
- Nhà ở chung cư. Đây là nhà ở được xây dựng có 2 tầng trở lên có nhiều căn hộ, cầu thang chung, lối đi chung. Đặc biệt là có cả phần không gian sở hữu riêng và chung phục vụ nhu cầu của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình.
- Về nhà ở thương mại. Đây là nhà ở được đầu tư xây dựng với mục đích thương mại
- Nhà ở công vụ. Đây nhà ở dành riêng cho các đối tượng thuộc diện ở nhà công vụ thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
- Nhà ở tái định cư. Đây là nhà các cá nhân, hộ gia đình nào thuộc diện được hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa sẽ được bố trí ở tại đây.
- Nhà ở xã hội. Là nhà mà các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở của Nhà nước sẽ được bố trí để ở tại đây.
5. Cách tính thuế đất thổ cư nông thôn
Điều 4 Thông tư số 153/2011/TT-BTC quy định căn cứ tính thuế như sau: “Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là quy mô đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.”
Hiện nay, tất cả các loại đất đều phải thực hiện đúng và đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước (bao gồm cả đất thổ cư), được đơn vị có thẩm quyền quyết định dựa theo mục đích sử dụng đất.
Trong trường hợp muốn chuyển mục đích sử dụng, chủ mảnh đất sẽ phải thực hiện thêm các nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí theo hướng dẫn pháp luật hiện hành.
Theo Khoản 2 Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định cách tính thuế đất thổ cư được xác định như sau:
Số thuế cần nộp = Số thuế phát sinh (STPS) – Số thuế miễn giảm (nếu có).
Trong đó, công thức tính số thuế phát sinh như sau:
STPS = Diện tích đất cần tính thuế x Giá 1m2 đất sử dụng x Thuế suất (%)
Trong đó:
Diện tích đất cần tính thuế
– Nếu người nộp thuế sở hữu nhiều mảnh đất nằm trong phạm vi của một tỉnh thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích của tất cả các mảnh đất thuộc diện chịu thuế trong địa bàn tỉnh đó.
– Mảnh đất đã được cấp Sổ đỏ thì diện tích đất tính thuế được quy định trong sổ đỏ. Trường hợp diện tích đất ở ghi trong sổ đỏ nhỏ hơn so với diện tích đất thực tiễn, diện tích đất tính thuế là diện tích đất sử dụng thực tiễn khi sử dụng.
– Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cùng sử dụng một thửa đất chưa được cấp Sổ đỏ thì diện tích đất cần tính thuế là diện tích đất thực tiễn người sử dụng đất sử dụng.
– Các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình cùng sử dụng trên một mảnh đất đã có Sổ đỏ thì diện tích tính thuế chính là diện tích được ghi ở bên trong Sổ đỏ.
Giá 1m2 đất ở: là giá đất theo từng mục đích sử dụng của thửa đất được tính thuế do các UBND cấp tỉnh quy định và được làm ổn định theo một chu kỳ 5 năm 1 lần.
Người sử dụng đất cần phải chú ý những điều sau:
– Nếu trong chu kỳ 5 năm có sự thay đổi về người nộp thuế hay phát sinh thêm các yếu tố có thể làm thay đổi về giá của 1m2 đất tính thuế thì thời gian còn lại của chu kỳ sẽ không cần phải xác định lại giá nữa;
– Trường hợp được nhà nước giao, cho thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đất ở trong chu kỳ ổn định thì giá của 1m2 đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời gian được giao, cho thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
– Đối với đất sử dụng không đúng mục đích, đất lấn chiếm thì giá của 1m2 đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Thuế suất
Đối với đất ở (bao gồm sử dụng đất dùng để kinh doanh) được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến đối với từng phần có thể tính toán và áp dụng như sau:
– Diện tích nằm trong hạn mức: Thuế suất 0,03%
– Diện tích vượt nhỏ hơn 3 lần so với hạn mức: Thuế suất 0,07%
– Diện tích vượt lên trên 3 lần so với hạn mức: Thuế suất 0,15%
6. Đất thổ cư có được kinh doanh không?
Đất phục vụ mục đích kinh doanh là đất phi nông nghiệp. Tại Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT đã quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép đơn vị nhà nước có thẩm quyền trong đó xác định: “Khi chủ sử dụng đất chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì không phải xin phép đơn vị nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động.“
Vì vậy chủ sử dụng đất thổ cư có được kinh doanh trên mảnh đất đó, tuy nhiên trước khi thực hiện hoạt động kinh doanh thì phải ra đơn vị nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động đất.
Để kinh doanh trên đất thổ cư, cần chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai như sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
7. Thời gian, địa điểm nộp thuế đất thổ cư
Người dân nộp thuế tại đơn vị Thuế trực thuộc tỉnh, thành phố. Mặt khác, để tạo thuận lợi trong quá trình công tác, Chi cục Thuế có thể ủy quyền cho Uỷ ban nhân dân cấp xã thực hiện thu thuế.
Đất thổ cư phải đóng thuế hàng năm, người sử dụng đất có quyền sở hữu hợp pháp đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo hướng dẫn của Nhà nước.
Thời gian nộp thuế đất thổ cư sẽ tùy thuộc vào quyết định của người nộp thuế. Có thể nộp 1 năm 2 lần hay là 1 năm 1 lần hoặc yêu cầu nộp thuế theo kỳ. Thời gian bắt buộc người nộp thuế phải nộp trọn vẹn theo hướng dẫn là vào ngày 31/12 hàng năm.
8. Lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư bao nhiêu?
Thông thường, khi thực hiện thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở là việc người sử dụng đất kê khai, đóng nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và các khoản chi phí hợp pháp khác khi được chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai 2013, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự chấp thuận của đơn vị Nhà nước có thẩm quyền. Các chi phí cụ thể khi thực hiện chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở bao gồm:
Thứ nhất, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ điểm a, điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở được tính toán như sau:
Thứ hai, phí thẩm định hồ sơ
Khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất là đơn vị có thẩm quyền quyết định chi phí này. Mức phí này có sự khác nhau giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Ví dụ, phí thẩm định hồ sơ trong phạm vi thành phố Hà Nội được thực hiện theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND. Căn cứ, chi phí này được tính là 1000 đồng/1m2 và tối đa không quá 7,5 triệu đồng/1 hồ sơ.
Thứ ba, lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất là cấp có quyền quyết định mức thu cụ thể trong phạm vi từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC).
Khoản lệ phí này được thu trong trường hợp cấp lại, cấp mới, cấp đổi, xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Thứ tư, lệ phí trước bạ
Đây là khoản thu được thực hiện theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP và được thu trong trường hợp có sự thay đổi về người sử dụng đất.
Trên đây là các khoản chi phí hay còn được gọi là lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở theo hướng dẫn pháp luật hiện hành.