Hiện nay, các vấn đề về tách thừa đất luôn là một trong những nội dung của lĩnh vực đất đai được đông đảo quý bạn đọc quan tâm. Nhu cầu tách thửa của người dân là đa dạng với nhiều mục đích khác nhau, đồng thời, mỗi loại đất sẽ có những điểm lưu ý riêng theo các quy định của pháp luật, từ trình tự, thủ tục, các chi phí khi tách thửa cho đến các điều kiện để được đơn vị nhà nước có thẩm quyền chấp thuận tách thửa. Bài viết dưới đây sẽ gửi tới cho quý bạn đọc các thông tin vềThủ tục tách thửa đất ruộng cần những giấy tờ gì?Thủ tục tách thửa đất ruộng cần những giấy tờ gì?
1. Đất nông nghiệp có được tách thửa không?
Tách thửa đất ruộng (hay còn gọi là tách thửa đất nông nghiệp) được hiểu là quy trình phân chia quyền sở hữu đất nông nghiệp từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang nhiều đối tượng khác nhau. Theo đó, việc tách thửa phải được thực hiện theo đúng những quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ đưa ra quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trong nhóm đất nông nghiệp và mỗi địa phương sẽ có một quy định khác nhau.
Hiện nay, các trường hợp thực hiện tách thửa đất nông nghiệp có thể:
- Do nhu cầu của người sử dụng đất nông nghiệp
- Do thực hiện chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất nông nghiệp dẫn đến tách thửa đất.
- Do việc thừa kế đất nông nghiệp làm hình thành thửa đất mới
- Vì quyết định, bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật.
2. Điều kiện tách thửa đất ruộng
Để thực hiện việc tách thửa đất ruộng thì thửa đất đó cần đáp ứng những điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo hướng dẫn tại Điều 100 và Điều 101 của Luật đất đai 2013;
- Đất đang trong thời hạn sử dụng và không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Đáp ứng được các quy định về hạn mức và diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp: Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa đất nông nghiệp khác nhau và được quy định tại Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Không thuộc các trường hợp không cho phép tách thửa.
Các trường hợp đất ruộng không được tách thửa như sau:
- Thửa đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.
- Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
Lưu ý trường hợp tách thửa mà tạo thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng xin hợp thửa với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được phép tách thửa.
Theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành thì một số địa phương chỉ cần đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được tách thửa (không bắt buộc có Giấy chứng nhận).
3. Tách sổ đất ruộng cần những giấy tờ gì?
Căn cứ quy định tại khoản 11 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính thì người dụng đất đất có mong muốn tách sổ đất nông nghiệp thì cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa gồm các giấy tờ cần thiết sau đây:
- Đơn xin tách thửa theo mẫu 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Sơ đồ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp tách thửa do chuyển nhượng, tặng cho.
4. Thủ tục tách thửa đất ruộng
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất
Sau khi chuẩn bị hồ trọn vẹn như trên, cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất nông nghiệp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.
Trường hợp nộp hồ sơ Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày công tác kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Nếu hồ sơ chưa trọn vẹn, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, đơn vị tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi trọn vẹn thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu và trả kết quả
Tách thửa khi chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách.
- Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình đơn vị có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Chuyển Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất hoặc gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
5. Thủ tục tách thửa đất để bán mất bao lâu?
Tách thửa đất là một trong những thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Do vậy, khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục tách thửa như sau:
2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:
đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;
Theo đó, thời gian để thực hiện thủ tục tách thửa đất là không quá 15 ngày đối với các khu vực thông thường và không quá 25 ngày đối với thửa đất ở khu vực hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa, hoặc ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian này sẽ được tính từ thời gian người yêu cầu tách thửa nộp hồ sơ hợp lệ và không bao gồm các khoảng thời gian sau đây:
+ Thời gian của các ngày nghỉ hoặc ngày lễ theo hướng dẫn của pháp luật;
+ Thời gian thực hiện tiếp nhận hồ sơ yêu cầu tách thửa tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
+ Thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (đóng nộp thuế, phí, lệ phí…) theo hướng dẫn pháp luật;
+ Thời gian đơn vị Nhà nước có thẩm quyền xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai hoặc các vi phạm có liên quan khác;
+ Thời gian thực hiện trưng cầu giám định theo hướng dẫn của pháp luật.
Mặt khác, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất theo hướng dẫn tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là:
2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:
l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;
Vì vậy, tổng thời gian thực hiện thủ tục tách thửa sang tên khi mua bán là không quá 25 ngày đối với đất ở khu vực thông thường và không quá 35 ngày đối với đất ở khu vực hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa, hoặc ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
6. Các câu hỏi thường gặp
6.1. Đất quy hoạch có được chuyển nhượng được không?
theo hướng dẫn pháp luật, đất quy hoạch vẫn được chuyển nhượng, cụ thể khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:
- Trường hợp không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà không có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượng.
- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được đơn vị nhà nước có thẩm quyền cho phép theo hướng dẫn của pháp luật.
6.2. Trường hợp nào không được tách thửa đất?
Không đáp ứng điều kiện diện tích tách thửa đất tối thiểu:
Căn cứ Điều 43d Luật Đất đai 2013 sửa đổi 2018 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau:
UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Vì vậy, trong trường hợp đất không đáp ứng diện tích tách thửa thì không thể tách thửa đất.
Không đáp ứng điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất:
- Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013; Đất không có sổ đỏ về nguyên tắc là loại đất không đáp ứng đủ điều kiện để tặng cho, chuyển nhượng,.. do đó sẽ không được thực hiện tách thửa với những mục đích này
- Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Hết thời hạn sử dụng đất; Đất đang có tranh chấp.
Trên đây là nội dung về Thủ tục tách thửa đất ruộng cần những giấy tờ gì? Mong rằng nội dung trình bày này sẽ gửi tới cho quý bạn đọc những thông tin bổ ích. Nếu có câu hỏi hay cần tư vấn, vui lòng liên hệ với công ty luật LVN Group để chúng tôi có thể trả lời cho quý bạn đọc một cách nhanh chóng nhất.