Đất thương mại dịch vụ bị thu hồi có được tái định cư không?

1. Thế nào là đất thương mại dịch vụ?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất thương mại, dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. 

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Phụ lục I được ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 14 tháng 12 năm 2018 thì đất thương mại dịch vụ được xác định là loại đất được dùng vào mục đích xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ hoặc các công trình khác để phục vụ cho mục đích kinh doanh, thương mại dịch vụ như: trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm.

Hiện nay, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài không xác định thời hạn theo quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành nếu đất này không phải là đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn. Hoặc đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng cụ thể đối với những trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013. Do đó, tuỳ vào việc đất có thuộc loại được Nhà nước giao đất có thời hạn, cho thuê hay không mà sẽ có thời hạn sử dụng khác nhau.

2. Đất thương mại dịch vụ bị thu hồi có được tái định cư không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:

– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Đất thương mại dịch vụ khi bị Nhà nước thu hồi nếu đáp ứng được các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì sẽ được bồi thường về đất. Cụ thể các điều kiện để được bồi thường khi đất bị thu hồi bao gồm:

– Đất bị Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng- an ninh, phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

– Đất thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân không phải thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm;

– Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nêu trên nhưng chưa được cấp (trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai năm 2013);

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của  Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.

Theo đó, khi đất thương mại, dịch vụ bị thu hồi nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiên trên thì sẽ được Nhà nước bồi thường theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. 

Vậy, khi bị thu hồi thì đất thương mại, dịch vụ có được Nhà nước hỗ trợ tái định cư không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai năm 2013 thì khi người sử dụng đất đáp ứng các điều kiện được bồi thường như đã nêu trên bị Nhà nước thu hồi đất sẽ được hưởng các khoản hỗ trợ sau:

– Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

– Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

– Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

– Hỗ trợ khác.

Tuy nhiên, các khoản hỗ trợ nêu trên sẽ được thực hiện với từng loại đất tương ứng. Theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã hướng dẫn cụ thể việc hỗ trợ tái định cư chỉ thực hiện đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở của cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải di chuyển chỗ ở. Còn đối với đất thương mại dịch vụ là loại đất được sử dụng vào mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ mà không được sử dụng vào mục đích để ở. Do đó, khi Nhà nước thu hồi đất thương mai dịch vụ thì người sử dụng đất sẽ không được bố trí tái định cư mà sẽ được bồi thường, hỗ trợ những khoản chi phí khác phù hợp theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành.

3. Đất thương mại dịch vụ bị thu hồi thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường những gì?

Khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện đã nêu tại mục 2 của bài viết này  thì người sử dụng đất thương mại dịch vụ sẽ được đền bù về đất theo nguyên tắc được quy định tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và những văn bản pháp luật khác có liên quan. Cụ thể, khi Nhà nước bồi thường đất thương mại dịch vụ của người sử dụng đất bị thu hồi thì cá nhân, tổ chức sử dụng đất sẽ được bồi thường các khoản sau:

Thứ nhất, bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013:

– Bồi thường bằng đất: Giao đất cho người sử dụng đất bị thu hồi có cùng mục đích sử dụng đất với loại đất bị thu hồi nếu địa phương còn quỹ đất tương tự;

– Bồi thường bằng tiền: Nếu không có đất để bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo bảng giá đất cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. 

Theo đó, số tiền đền bù đối với đất bị thu hồi được xác định theo công thức sau:

Tổng số tiền đền bù đối với đất = Tổng diện tích đất nông nghiệp do Nhà nước thu hồi (m2) x Giá đền bù đất (VNĐ/m2)

Trong đó:

Giá đền bù đất =. Giá theo khung giá đất theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành x Hệ số điều chỉnh gía đất.

Lưu ý: Bảng giá đất theo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sẽ được áp dụng trong gia đoạn 05 năm.

Khi thực hiện bồi thường bằng phương án giao đất hoặc bồi thường bằng tiền thì việc bồi thường khi thu hồi đất thương mại dịch vụ phải đảm bảo thực hiện theo nguyên tắc dân chủ, công khai, khách quan, kịp thời và đúng theo quy định pháp luật.

Thứ hai, bồi thường tài sản gắn liền với đất:

Đối với những thửa đất bị thu hồi mà còn tài sản trên đất thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường về nhất tài sản trên đất. Cụ thể trong tiêu đề của bài viết này, đối với đất thương mại dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường về tài sản trên đất chẳng hạn như địa điểm xây dựng để kinh doanh, thương mại, dịch vụ hay các sản phẩm kinh doanh, thương mại, dịch vụ…

Căn cứ theo quy định tại Điều 92 Luật Đất đai năm 2013 thì tài sản trên đất thương mại dịch vụ phải được tạo lập, được xây dựng lên theo đúng quy định pháp luật và được hình thành từ trước khi có thông báo thu hồi đất.

Thứ ba, hỗ trợ chi phí vận chuyển tài sản trên đất:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 91 Luật Đất đai năm 2013 thì khi người sử dụng đất thương mại, dịch vụ thì Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản trên đất thì được Nhà nước hỗ trợ chi phí tháo dỡ, di chuyển tài sản. Trong trường hợp những toà nhà, kho bãi, những sản phẩm có diện tích lớn cần phải di chuyển bằng máy móc, dây chuyền thì người sử dụng đất thương mại dịch vụ còn được Nhà nước bồi thường về thiệt hại xảy ra khi di chuyển các tài sản trên đất.

Đối với đất nông nghiệp thuộc các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất thì mới được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

– Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 14 tháng 12 năm 2018 Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.