Thủ tục tách thửa đất để bán mới nhất [Chi tiết 2023]

Hiện nay, các vấn đề về tách thừa đất luôn là một trong những nội dung của lĩnh vực đất đai được đông đảo quý bạn đọc quan tâm. Nhu cầu tách thửa của người dân là đa dạng với nhiều mục đích khác nhau, đồng thời, mỗi loại đất sẽ có những điểm lưu ý riêng theo các quy định của pháp luật, từ trình tự, thủ tục, các chi phí khi tách thửa cho đến các điều kiện để được đơn vị nhà nước có thẩm quyền chấp thuận tách thửa. Bài viết dưới đây sẽ gửi tới cho quý bạn đọc các thông tin về Thủ tục tách thửa đất để bán mới nhất [Chi tiết 2023]. 

1. Tách thửa đất là gì?

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai.

Tách thửa là quá trình tách thửa đất. Là quy trình phân chia quyền sở hữu đất đai từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang nhiều đối tượng khác nhau. Việc tách thửa phải được thực hiện theo đúng những quy định của pháp luật.

Vì vậy, tách thửa đất là việc chia nhỏ phần diện tích đất lớn thành những phần đất có diện tích nhỏ hơn đảm bảo tiêu chuẩn diện tích tối thiểu được tách thửa do Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quy định.

2. Thủ tục tách thửa để bán đất

Trước hết,  phải thực hiện thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng: Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người khác.

Lưu ý: Diện tích của thửa đất mới và diện tích còn lại phải không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa:

– Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi trọn vẹn thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

– Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày công tác kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3. Xử lý yêu cầu tách thửa

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:

– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

– Lập hồ sơ trình đơn vị có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời gian giải quyết: theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày.

3. Điều kiện tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất được thực hiện khi đủ các điều kiện để được tách thửa dưới đây:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo hướng dẫn tại Điều 100, Điều 101 của Luật Đất đai năm 2013
• Đất đang trong thời hạn sử dụng và không có bất kỳ tranh chấp nào
• Đáp ứng được về hạn mức, diện tích tối thiểu để tách thửa. Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diên tích tối thiểu được tách thửa như sau: ” Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”. Vì vậy căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau, và được quy định tại Quyết định của UBND cấp tỉnh.
• Không thuộc các trường hợp không cho phép tách thửa.

Lưu ý: Nếu tách thửa mà tạo thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng xin hợp thửa với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được phép tách thửa.

• Theo quy định của UBND các tỉnh, thành thì một số địa phương chỉ cần đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận sẽ được tách thửa (không bắt buộc có Giấy chứng nhận).

4. Thủ tục tách thửa đất sang tên thế nào?

Bước 1: chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đất

Hồ sơ cần phải có theo hướng dẫn tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm có:

• 01 đơn đề nghị tách thửa đất mẫu 11/ĐK (mẫu đơn này được ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất đã được cấp cho bạn (bản chính);

Thường đi kèm với hồ sơ trên là bạn cần phải chuẩn bị thêm các giấy tờ sau: Sổ hộ khẩu của bạn/Giấy tờ xác minh nơi bạn cư trú do công an có thẩm quyền cấp, Căn cước công dân/chứng minh nhân dân của bạn vẫn còn thời hạn.

Sau khi đã có trọn vẹn hồ sơ, bạn nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất/văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất (áp dụng đối với những nơi không có văn phòng đăng ký đất đai)/bộ phận hành chính một cửa (bộ phận tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất nếu địa phương đã xây dựng bộ phận này).

Bước 2: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận, xử lý, giải quyết hồ sơ đề nghị tách thửa đất

Văn phòng/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất/văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất nhận hồ sơ từ bộ phận tiếp nhận và thực hiện các công việc sau đây:

– Thực hiện đo đạc thửa đất có yêu cầu tách thửa của bạn;

– Tiến hành cập nhật, chỉnh lý biến động thông tin về kích thước, người sử dụng đất…trong cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính theo thẩm quyền;

– Gửi thông tin về thửa đất đề nghị tách sang đơn vị thuế cùng cấp để tính toán tiền thuế, phí (nếu có);

– Lập hồ sơ, trình đơn vị có thẩm quyền quyết định cấp Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất;

– Trao kết quả/thông báo cho người có yêu cầu tách thửa được biết về hồ sơ đề nghị tách thửa đất có thực hiện được được không.

Bước 3: Người yêu cầu tách thửa đất nhận kết quả về đề nghị tách thửa đất của mình

Bạn nhận kết quả là thông báo từ đơn vị tiếp nhận hồ sơ về việc yêu cầu tách thửa đất của mình có phù hợp với quy định pháp luật hiện hành được không (thường là bạn sẽ nhận được thông báo/công văn trả lời từ văn phòng/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai về việc thửa đất đề nghị tách có đủ điều kiện tách thửa được không).

Bước 4: Ký kết hợp đồng sang tên quyền sử dụng đất

Bạn cùng bên nhận chuyển nhượng/bên nhận tặng cho thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng một phần thửa đất tại văn phòng công chứng/phòng công chứng/Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Lưu ý: Nếu trong trường hợp tách thửa đất khi nhận thừa kế thì bạn cần tiến hành thủ tục nhận thừa kế trước, sau đó mới thực hiện nộp hồ sơ đề nghị tách thửa. Bạn cũng có thể tiến hành đồng thời thủ tục sang tên quyền sử dụng đất khi nhận thừa kế và thủ tục đề nghị tách thửa.

Bước 5: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất theo hướng dẫn

Bạn cùng bên nhận chuyển nhượng (bên mua) tiến hành đăng ký biến động/đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại đơn vị Nhà nước có thẩm quyền.

5. Thủ tục tách thửa đất để bán mất bao lâu?

Tách thửa đất là một trong những thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Do vậy, khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục tách thửa như sau:

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;

Theo đó, thời gian để thực hiện thủ tục tách thửa đất là không quá 15 ngày đối với các khu vực thông thường và không quá 25 ngày đối với thửa đất ở khu vực hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa, hoặc ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian này sẽ được tính từ thời gian người yêu cầu tách thửa nộp hồ sơ hợp lệ và không bao gồm các khoảng thời gian sau đây:

+ Thời gian của các ngày nghỉ hoặc ngày lễ theo hướng dẫn của pháp luật;

+ Thời gian thực hiện tiếp nhận hồ sơ yêu cầu tách thửa tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

+ Thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (đóng nộp thuế, phí, lệ phí…) theo hướng dẫn pháp luật;

+ Thời gian đơn vị Nhà nước có thẩm quyền xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai hoặc các vi phạm có liên quan khác;

+ Thời gian thực hiện trưng cầu giám định theo hướng dẫn của pháp luật.

Mặt khác, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất theo hướng dẫn tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là:

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

Vì vậy, tổng thời gian thực hiện thủ tục tách thửa sang tên khi mua bán là không quá 25 ngày đối với đất ở khu vực thông thường và không quá 35 ngày đối với đất ở khu vực hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa, hoặc ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

6. Các câu hỏi thường gặp

6.1. Đất quy hoạch có được chuyển nhượng được không?

theo hướng dẫn pháp luật, đất quy hoạch vẫn được chuyển nhượng, cụ thể khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

• Trường hợp không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà không có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượng.
• Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được đơn vị nhà nước có thẩm quyền cho phép theo hướng dẫn của pháp luật.

6.2. Trường hợp nào không được tách thửa đất?

• Không đáp ứng điều kiện diện tích tách thửa đất tối thiểu;
• Không đáp ứng điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất: Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Hết thời hạn sử dụng đất; Đất đang có tranh chấp.

Trên đây là nội dung về Thủ tục tách thửa đất để bán mới nhất [Chi tiết 2023]. Mong rằng nội dung trình bày này sẽ gửi tới cho quý bạn đọc những thông tin bổ ích. Nếu có câu hỏi hay cần tư vấn, vui lòng liên hệ với công ty luật LVN Group để chúng tôi có thể trả lời cho quý bạn đọc một cách nhanh chóng nhất.