Thủ tục tách thửa đất hộ gia đình có những giấy tờ gì?

Hiện nay, các vấn đề về tách thừa đất luôn là một trong những nội dung của lĩnh vực đất đai được đông đảo quý bạn đọc quan tâm. Nhu cầu tách thửa của người dân là đa dạng với nhiều mục đích khác nhau, đồng thời, mỗi loại đất sẽ có những điểm lưu ý riêng theo các quy định của pháp luật, từ trình tự, thủ tục, các chi phí khi tách thửa cho đến các điều kiện để được đơn vị nhà nước có thẩm quyền chấp thuận tách thửa. Bài viết dưới đây sẽ gửi tới cho quý bạn đọc các thông tin về Thủ tục tách thửa đất hộ gia đình có những giấy tờ gì?

1. Sổ đỏ cấp theo hộ gia đình là gì?

Sổ đỏ hộ gia đình là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo hướng dẫn của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung tại thời gian được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Thực tế, không phải ai có tên trong hộ khẩu là có chung quyền sử dụng đất, mà phải đáp ứng 2 điều kiện:

• Thứ nhất, có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.
• Thứ hai, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời gian được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Do đó, con mà sinh ra sau thời gian được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì không có chung quyền sử dụng đất.

2. Điều kiện tách thửa đất hộ gia đình?

Căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai, khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, khi thực hiện tách sổ cần đáp ứng các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận.
• Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Vì bản chất đất hộ gia đình là đất sử dụng chung. Vì vậy để thực hiện được thủ tục tách thửa thì cần phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên là đồng sở hữu thửa đất đó.

3. Thủ tục tách thửa đất hộ gia đình

3.1. Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ để tách thửa đất hộ gia đình như sau:

Bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm trọn vẹn các giấy tờ sau nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có mảnh đất:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

3.2. Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận và căn cứ thẩm quyền để xử lý 02 trường hợp sau:

• Nếu hồ sơ chưa trọn vẹn, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, đơn vị tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo hướng dẫn.
• Nếu hồ sơ trọn vẹn thì đơn vị tiếp nhận hồ sơ ghi trọn vẹn thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.

3.3. Bước 3: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện thủ tục tách thửa với đất hộ gia đình như sau:

• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Tách thửa đất hộ gia đình khi 1 trong các thành viên không đồng ý

Trường hợp 1: Nếu thửa đất gia đình đang sử dụng chung chỉ đứng tên bố hoặc mẹ thì khi thực hiện thủ tục tách thửa không cần phải có sự đồng ý của người khác

Trong trường hợp bố, mẹ muốn tách thửa để tặng, cho quyền sử dụng đất cho con cái thì cần thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

• Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
• Bước 2: Công chứng/chứng thực Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là bắt buộc, và các bên phải đảm bảo cách thức của hợp đồng theo hướng dẫn của luật thì pháp luật mới thừa nhận giá trị pháp lý của hợp đồng này.

Trường hợp 2: Nếu đất là của Hộ gia đình thì khi thực hiện thủ tục tách thửa, phải có sự đồng ý của những người có tên trong sổ hộ khẩu thì mới được tách thửa

Bộ luật dân sự 2015 quy định về tài sản chung của hộ gia đình gồm: Quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.

Bên cạnh đó cũng chỉ rõ: việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Do đó, nếu đây là tài sản chung của hộ gia đình và các thành viên trong gia đình cũng đứng tên trong sổ hộ khẩu thì một trong các thành viên hoàn toàn có quyền không đồng ý tách thửa. Nếu một trong các thành viên không đồng ý tách thửa thì việc tách thửa đất đối với đất hộ gia đình sử dụng chung sẽ không được thực hiện.

5. Thủ tục tách thửa đất để bán mất bao lâu?

Tách thửa đất là một trong những thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Do vậy, khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục tách thửa như sau:

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;

Theo đó, thời gian để thực hiện thủ tục tách thửa đất là không quá 15 ngày đối với các khu vực thông thường và không quá 25 ngày đối với thửa đất ở khu vực hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa, hoặc ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian này sẽ được tính từ thời gian người yêu cầu tách thửa nộp hồ sơ hợp lệ và không bao gồm các khoảng thời gian sau đây:

+ Thời gian của các ngày nghỉ hoặc ngày lễ theo hướng dẫn của pháp luật;

+ Thời gian thực hiện tiếp nhận hồ sơ yêu cầu tách thửa tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

+ Thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (đóng nộp thuế, phí, lệ phí…) theo hướng dẫn pháp luật;

+ Thời gian đơn vị Nhà nước có thẩm quyền xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai hoặc các vi phạm có liên quan khác;

+ Thời gian thực hiện trưng cầu giám định theo hướng dẫn của pháp luật.

Mặt khác, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất theo hướng dẫn tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là:

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

Vì vậy, tổng thời gian thực hiện thủ tục tách thửa sang tên khi mua bán là không quá 25 ngày đối với đất ở khu vực thông thường và không quá 35 ngày đối với đất ở khu vực hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa, hoặc ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

6. Các câu hỏi thường gặp

6.1. Đất quy hoạch có được chuyển nhượng được không?

theo hướng dẫn pháp luật, đất quy hoạch vẫn được chuyển nhượng, cụ thể khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

• Trường hợp không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà không có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượng.
• Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được đơn vị nhà nước có thẩm quyền cho phép theo hướng dẫn của pháp luật.

6.2. Trường hợp nào không được tách thửa đất?

Không đáp ứng điều kiện diện tích tách thửa đất tối thiểu:

Căn cứ Điều 43d Luật Đất đai 2013 sửa đổi 2018 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau:

UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Vì vậy, trong trường hợp đất không đáp ứng diện tích tách thửa thì không thể tách thửa đất.

Không đáp ứng điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất:

• Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013; Đất không có sổ đỏ về nguyên tắc là loại đất không đáp ứng đủ điều kiện để tặng cho, chuyển nhượng,.. do đó sẽ không được thực hiện tách thửa với những mục đích này
• Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Hết thời hạn sử dụng đất; Đất đang có tranh chấp.

Trên đây là nội dung về Thủ tục tách thửa đất hộ gia đình có những giấy tờ gì? Mong rằng nội dung trình bày này sẽ gửi tới cho quý bạn đọc những thông tin bổ ích. Nếu có câu hỏi hay cần tư vấn, vui lòng liên hệ với công ty luật LVN Group để chúng tôi có thể trả lời cho quý bạn đọc một cách nhanh chóng nhất.