Cũng giống hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường, khi mua nhà chung cư, ngoài việc đảm bảo chuẩn bị, cung cấp những tài liệu, hồ sơ đầy đủ, thì người dân còn phải đảm bảo nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật.
1. Khi mua nhà chung cư, người dân phải đóng những loại thuế gì?
Mua nhà chung cư thực chất cũng là hoạt động giao dịch dân sự, mà đối tượng của giao dịch là bất động sản. Cũng giống hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường, khi mua nhà chung cư, ngoài việc đảm bảo chuẩn bị, cung cấp những tài liệu, hồ sơ đầy đủ, thì người dân còn phải đảm bảo nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật.
Những khoản thuế, phí mà người dân phải nộp là dựa trên yêu cầu, quy định mà Nhà nước đề ra. Thực tế, đối với từng trường hợp cụ thể, thuế, lệ phí mà người dân phải nộp là khác nhau trong việc thực hiện mua nhà chung cư. Cụ thể như sau:
Khi thực hiện mua nhà chung cư, người dân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân; lệ phí trước bạ; thuế thẩm định hồ sơ, phí chuyển nhượng quyền sử dụng chung cư…
+ Theo nguyên tắc chung, thuế thu nhập cá nhân sẽ do người bán nộp cho cơ quan chức năng có thẩm quyền khi làm hợp đồng mua bán chung cư. Tuy nhiên, trong quá trình giao kết hợp đồng với nhau, các bên có thể tự thống nhất thỏa thuận về chủ thể thực hiện nghĩa vụ đóng thuế.
+ Khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng chung cư, người nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ phải đóng lệ phí trước bạ. Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
+ Ngoài ra còn có phí thẩm định hồ sơ. Thông thường, phí thẩm định hồ sơ sẽ do người mua nộp. Tuy nhiên, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận với nhau về người nộp thuế.
+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chung cư: mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chung cư sẽ khác nhau.
+ Ngoài ra, người dân còn phải nộp phí công chứng cho cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Trên đây là các khoản thuế phí cơ bản nhất mà người dân phải đảm bảo thực hiện đóng cho cơ quan chức năng có thẩm quyền khi tiến hành mua nhà chung cư.
2. Cách tính và cách nộp lệ phí trước bạ với nhà chung cư?
2.1. Cách tính lệ phí trước bạ với nhà chung cư:
Theo quy định của pháp luật hiện hành, lệ phí trước bạ khi mua bán nhà chung cư được tính theo công thức sau đây:
|
Lệ phí trước bạ nhà chung cư |
= |
0,5% |
x |
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà |
Trong đó:
– Theo quy định của khoản 1, Điều 8, Nghị định 10/2022/NĐ-CP, 0,5% là mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ.
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá tính lệ phí trước bạ thường do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ.
2.2. Cách nộp lệ phí trước bạ với nhà chung cư:
Lệ phí trước bạ là khoản thuế phí mà người dân phải nộp khi tiến hành mua bán nhà chung cư. Cách tính mức lệ phí trước bạ tuân thủ theo quy định đã được phân tích ở trên.
Lệ phí trước bạ là khoản phí mà người dân phải nộp trước khi được sang tên sổ đỏ. Trong quá trình thực hiện sang tên quyền sử dụng chung cư, người dân sẽ phải nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan chức năng có thẩm quyền. Việc nộp thuế tuân theo thủ tục cụ thể sau đây:
– Bước 1: Thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư.
Hợp đồng mua bán chung cư được xác lập dựa trên sự thỏa thuận của các bên, và hợp đồng này sẽ được công chứng tại cơ quan công chứng.
Khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư, người dân cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau đây:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng chung cư.
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (bên tặng cho và bên được tặng cho).
+ Các giấy tờ tùy thân của các bên tham gia: Căn cước công dân, sổ hộ khẩu.
+ Trong trường hợp được nhận ủy quyền để thực hiện giao dịch thì cần phải có hợp đồng ủy quyền (hợp đồng ủy quyền phải được công chứng) theo quy định của pháp luật.
Sau khi đảm bảo hoàn tất đầy đủ các hồ sơ nêu trên, cán bộ công chứng sẽ tiến hành công chứng hợp đồng mua bán chung cư.
– Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính.
Cá nhân thực hiện sang tên sổ đỏ phải thực hiện nghĩa vụ kê khai tài chính cho cơ quan chức năng có thẩm quyền. Tại đây, người dân sẽ phải nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan thuế.
– Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.
Hồ sơ sang tên giấy chứng nhận mua bán chung cư mà các cá nhân nộp lên cho cơ quan Nhà nước phải đảm bảo các loại giấy tờ cụ thể sau đây:
+ Hợp đồng mua bán chung cư(đã được công chứng).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng chung cư (bản gốc).
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.
+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có)
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu nêu trên, cá nhân sẽ nộp hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.
– Bước 4: Giải quyết và trả hồ sơ.
Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; sau đó sẽ thực hiện ác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.
Sau khi hoàn tất các thủ tục nêu trên, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ trả hồ sơ cho người dân.
3. Khi mua bán nhà chung cư, người dân có thể được miễn đóng khoản thuế gì?
– Đóng thuế là nghĩa vụ mà các cá nhân phải đảm bảo thực hiện khi tham gia các giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng, chuyển giao quyền sử dụng bất động sản. Xét trên thực tế, tùy thuộc vào nội dung giao dịch, đối tượng tham gia giao dịch mà cơ quan Nhà nước có thể xét tới việc miễn một hoặc một vài khoản thuế cho người dân. Khoản thuế điển hình nhất mà người dân được hưởng khi mua bán nhà chung cư là thuế thu nhập cá nhân. Bởi theo quy định của pháp luật, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. Các khoản thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. Vì vậy, nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng dụng nhà chung cư diễn ra giữa các chủ thể nêu trên (dưới hình thức tặng cho), thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
– Đóng thuế là quyền và nghĩa vụ mà người dân đảm bảo phải thực hiện cho cơ quan Nhà nước. Việc tuân thủ nghĩa vụ đóng thuế có ý nghĩa như sau:
+ Khi thực hiện nghĩa vụ đóng thuế người dân mới được hoàn tất các thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là nghĩa vụ mà người dân phải thực hiện. Khi hoàn thành xong nghĩa vụ này, đồng nghĩa với việc công dân đã tuân thủ đúng theo quy định, chế tài của pháp luật.
+ Các khoản thuế, phí mà người dân phải đóng khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là những khoản phí được tạo lập nên một cách khách quan, dựa vào thực tiễn xem xét và tiến hành của cơ quan Nhà nước. Do đó, việc tuân thủ thực hiện các khoản thuế phí này là cơ sở thể hiện tính toàn diện, tối ưu của bộ máy pháp lý Việt Nam trong việc điều chỉnh các hoạt động liên quan khác của đời sống xã hội.
+ Thông qua hoạt động đóng thuế, lệ phí sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ quản lý các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai một cách cụ thể và toàn diện nhất. Đây cũng là cơ sở đảm bảo sự ổn định của nguồn ngân sách quốc gia, tính ổn định trong trật tự an toàn xã hội.
Chính vì những vai trò, ý nghĩa nêu trên, người dân và cán bộ chức năng cần nghiêm chỉnh trong việc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đóng thuế, chi phí khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng chung cư. Hoạt động đóng thuế được nghiêm túc thực hiện thì công tác quản lý hoạt động sử dụng và chuyển giao bất động sản của người dân càng được bảo đảm.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
