Có được xây dựng nhà khi đất đang tranh chấp không?

1. Các dạng tranh chấp đất đai thường gặp:

Căn cứ theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 đã quy định thì tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ về đất đai. Theo cách định nghĩa trên, có thể phân loại tranh chấp đất đai thành ba dạng như sau:

Thứ nhất, tranh chấp đất đai về mục đích sử dụng đất: Có thể thấy, đây là dạng tranh chấp ít gặp nhất trên thực tế. Tranh chấp này thường dễ giải quyết hơn so với các dạng tranh chấp đất đai khác, bởi: Mục đích sử dụng đất đã được chỉ rõ trong quá trình phân bổ đất cho người sử dụng đất, Nhà nước đã quy định sẵn về mục đích sử dụng của từng loại đất. Do đó, nếu tranh chấp này xảy ra thì chủ yêu sẽ liên quan đến người sử dụng đất và Nhà nước.

Thứ hai, tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất. Khẳng định: Đây là tranh chấp phổ biến nhất, diễn ra thường xuyên nhất trên thực tế. Tranh chấp quyền sử dụng đât là tranh chấp giữa các bên về quyền sử dụng đất như tranh chấp về ranh giới, tranh chấp đòi lại đất, tranh chấp đất là di sản thừa kế,…

Thứ ba, tranh chấp đất đai liên quan đến quyền và nghĩa vụ phát sinh khi người sử dụng đất sử dụng, khai thác đất đai. Tranh chấp này thường tồn tại dước các dạng như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh do hợp đồng chuyển nhượng, tranh chấp liên quan đến bồi thường, tái định cư,…

Như vậy, có thể thấy, tranh chấp đất đai là một dạng tranh chấp rất phổ biến và phức tạp. Những tranh chấp liên quan đến đất đai thường trực tiếp xâm phạm trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất trên thực tế. Do đó, người sử dụng đất cần sử dụng đất thuộc sở hữu của mình một cách hợp lý, đúng quy định của pháp luật, trách những khiếu kiện, tranh chấp xảy ra. 

2. Có được phép xây dựng nhà ở trên đất đang có tranh chấp hay không:

Hiện nay, hệ thống pháp luật Việt Nam chưa có văn bản pháp luật nào đưa ra quy định rõ ràng về việc có được phép xây dựng trên đất đang tranh chấp. Trên thực tế, việc các cá nhân có nhu cầu xây dựng nhà ở trên đất thì chỉ cần đáp ứng mục đích sử dụng đất và tuân thủ đầy đủ các quy định, điều kiện để được phép tiến hành xây dựng theo Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 là có thể tiến hành xây dựng nhà ở, cụ thể: 

Căn cứ theo Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 đã quy định về điều kiện để cấp giấy phép xây dựng như sau:

Thứ nhất, quy định về điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị gồm các điều kiện là:

Một là, phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo quy định của pháp luật;

Hai là, cần phải bảo đảm an toàn cho công trình, các công trình lân cận và yêu cầu điều kiện về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; đảm bảo an toàn hạ tầng, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, giao thông, năng lượng, di tích lịch sử – văn hóa và di sản văn hóa; điều kiện về bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hai và công trình quan trọng liên quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh quốc gia;

Ba là, chủ đầu tư, cá nhân cần đáp ứng được điều kiện thiết kế nhà ở xây dựng riêng lẻ; và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng.

Thứ hai, trường hợp đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị thì chủ đầu tư, cá nhân xây dựng cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện đã nêu trên phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng. Ngoài ra, đối với nhà ở riêng lẻ thuộc vị trí địa lý, khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch sử dụng chi chiết thì cần phải đáp ứng điều kiện để phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo đúng tinh thần của của pháp luật xây dựng.

Thứ ba, đối với trường hợp xây dựng là nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì khi xây dựng cần phải đáp ứng được điều kiện là phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Nếu trường hợp chủ đầu tư, cá nhân có nguyện vọng xây dựng nhà ở trên đất đang có tranh chấp đáp ứng đầy đủ các điều kiện cấp giấy phép xây dựng nêu trên thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng và tiến hành thi công công trình trên thực tế. Do đó, có thể khẳng định: Đối với trường hợp đất đai có tranh chấp, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về xây dựng, người sử dụng đất hoàn toàn có thể xây dựng được nhà ở trên diện tích đất nêu trên.

Tuy nhiên, nếu mảnh đất này đang xảy ra tranh chấp giữa người sử dụng đất và các cá nhân, tổ chức khác, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có thể nộp đơn khởi kiện đến Tòa án và yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời được quy định tại Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Ủy ban nhân dân sẽ có cơ sở pháp lý để ngăn cấm việc thực hiện xây dựng nhà ở trên mảnh đất nêu trên. Cụ thể như sau: Cơ quan có thẩm quyền cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết các vụ án có liên quan căn cứ cho thấy người chủ sở hữu, người đang chiếm giữ, đang giữ tài sản đang cho tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi làm thay đổi hiện trạng ban đầu của tài sản đó.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, đất đang có tranh chấp mà có yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì diện tích đó sẽ được giữ nguyên hiện trạng ban đầu. Nói cách khác, trên thực tế Tòa án có áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hay không thì khi diện tích đất đang có tranh chấp về đất đai, nếu chưa được giải quyết dứt điểm bằng một bản án hay quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cơ quan nhà nước chưa có đủ căn cứ để xác định chủ dụng đất thuộc về cá nhân nào nên việc xây dựng nhà ở trên diện tích đất này sẽ không được chính quyền nhân dân cho phép.

3. Thủ tục yêu cầu các biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với đất đang có tranh chấp:

3.1. Nội dung cần có trong đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạp thời đối với đất đang có tranh chấp:

Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp cấm thay đổi hiện trạng phần đất đang tranh chấp phải có các nội dung chính sau đây:

Thứ nhất, Thời gian làm đơn (ngày, tháng, năm làm đơn);

Thứ hai, Thông tin của người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và của người bị yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (họ tên, địa chỉ, số điện thoại, fax (nếu có)…;

Thứ ba, Tóm tắt lại hành vi xây dựng trên phần đất đang có tranh chấp;

Thứ tư, Tóm tắt các nội dung chính của tranh chấp hoặc hành vi xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người yêu cầu;

Thứ năm, Lý do của việc yêu cầu áp dụng biện pháp cấm thay đổi hiện trạng phần diện tích đất đang tranh chấp;

Thứ sáu, Nêu rõ biện pháp khẩn cấp tạm thời cần được áp dụng là biện pháp cấm thay đổi hiện trạng phần đất đang tranh chấp;

Ngoài việc nộp đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, người có quyền và lợi ích hợp pháp cần nộp cho Tòa án các chứng từ, tài liệu chứng minh cho đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cho diện tích đất đang có tranh chấp.

3.2. Trình tự nộp đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với đất đang có tranh chấp:

Bước 1: Chuẩn bị đơn yêu cầu. Cá nhân, người sử dụng đất hay nói cách khác là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khi nhận thấy cần Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thới đối với diện tích đất đang có tranh chấp thì cần chuẩn bị 01 (một) đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời với đầy đủ các nội dung cơ bản trong đơn (mục 3.1)

Bước 2: Nộp đơn yêu cầu. Khi cá nhân là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến giá trị của mảnh đất chuẩn bị đầy đủ đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì cần tiến hành gửi đơn đến Tòa án cấp có thẩm quyền.

Bước 3: Giải quyết đơn yêu cầu. Sau khi nhận đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, nếu hợp lệ, hợp lý Tòa án nhân dân có thẩm quyền sẽ ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời với diện tích đất đang tranh chấp nêu trên và ngược lại 

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13;

– Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2018;

– Luật Xây dựng năm 2014 số 50/2014/QH13 được sửa đổi, bổ sung năm 2020.

– Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 số 101/2015/QH13; 

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 10/2013/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023;