Hộ gia đình đang sử dụng đất trồng cây lâu năm, muốn chuyển mục đích sang đất ở để xây nhà thì có phải đăng ký kế hoạch khi chuyển mục đích sử dụng đất không? Nếu có thì đăng ký ở đâu và hồ sơ bao gồm những gì? Mời bạn đọc theo dõi nội dung trình bày sau đây của LVN Group.
Đăng ký kế hoạch khi chuyển mục đích sử dụng đất
1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Chuyển mục đích sử dụng đất là tất yếu của nền kinh tế thị trường. Nhà nước chuyển mục đích sử dụng đất nhằm cân bằng sản xuất, cơ cấu lại nền kinh tế từ nông nghiệp chuyển dần sang công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Chuyển mục đích cũng nhằm thích ứng với sự thay đổi trước tác động của tự nhiên, kinh tế, xã hội,… nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đáp ứng ngày càng đa dạng nhưng phù hợp cho mỗi chủ thể sử dụng đất.
Có thể hiểu chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng từ loại đất này sang loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, được thực hiện bằng quyết định hành chính hoặc thủ tục hành chính theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm 07 trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Bao gồm các trường hợp:
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới cách thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp,…
Trong đó, đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất như từ đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác; Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm; hay từ đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm; từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; từ đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo hướng dẫn thì các chủ thể sử dụng đất không phải làm thủ tục xin phép tại đơn vị nhà nước có thẩm quyền mà phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
2. Đặc điểm của chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất thể hiện sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước. Việc chuyển mục đích bằng cách trực tiếp hay gián tiếp Nhà nước đều kiểm soát hành vi chuyển mục đích của các chủ thể sử dụng đất thông qua hoạt động xin phép, đăng ký tại đơn vị nhà nước có thẩm quyền. Mọi sự chuyển mục đích mà không đăng ký hoặc xin phép đều là hành vi trái pháp luật và bị xử lý theo hướng dẫn của pháp luật.
Thứ hai, việc chuyển mục đích xuất phát từ nhiều lý do khác nhau nên thái độ ứng xử và sự kiểm soát của nhà nước về việc chuyển mục đích sử dụng đất cũng rất khác nhau Theo đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép đơn vị Nhà nước có thẩm quyền được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất chỉ được chuyển đất đang sử dụng từ mục đích này sang sử dụng với mục đích khác khi có quyết định hành chính của đơn vị Nhà nước có thẩm quyền. Trong khi đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép đơn vị Nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất chỉ phải đăng ký với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND cấp xã nơi có đất. Thứ ba, về chủ thể sử dụng đất và chiến tích đất Khu chuyển mục đã ch sử dụng đất thì chủ thể
Thứ ba, về chủ thể sử dụng đất và diện tích đất. Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì chủ thể sử dụng đất và diện tích đất đang sử dụng không thay đổi, dù là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép được không phải xin phép đơn vị nhà nước có thẩm quyền. Điều này được thể hiện tại nội dung của việc chuyển mục đích sử dụng đất. Hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất chỉ thay đổi mục đích sử dụng đất của thửa đất được chuyển đổi, chứ nó không tác động đến chủ thể sử dụng đất. Tuy không có sự thay đổi chủ thể nhưng sẽ thay đổi quyền và nghĩa vụ của chủ thể đó trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ tư, thi chuyển mục đích sử dụng đất thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi thực hiện hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất phải sử dụng đất đúng với mục đích đã chuyển đổi và chỉ được sử dụng với mục đích mới trên tổng số diện tích đất được chuyển đổi, không được phép cơi nới, lấn chiếm đất đai. Bên cạnh đó, các nghĩa vụ tài chính liên quan đến thuế, phí cũng có sự thay đổi, mỗi loại đất lại có các mức thu thuế, phí, tiền sử dụng đất khác nhau do đó chủ thể sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất. Sự thay đổi quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước kiểm soát cũng là thể hiện sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước đối với người sử dụng đất cho chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo sự công bằng trong sử dụng đất của các chủ thể, cũng góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai.
3. Có phải đăng ký kế hoạch khi chuyển mục đích sử dụng đất?
Theo quy định tại Điều 14 Luật Đất đai năm 2013:
“Điều 14. Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất
Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”.
Điều 21 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định HĐND các cấp, UBND các cấp thực hiện quyền uỷ quyền chủ sở hữu về đất đai.
Điều 45 Luật Đất đai năm 2013 (được sửa đổi, bổ sung theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 6 Luật số 35/2018/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch) quy định:
“1. Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất:
a) Việc quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật về quy hoạch;
b) UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
UBND cấp huyện trình HĐND cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.
2. Thẩm quyền quyết định, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất:
a) Quốc hội quyết định kế hoạch sử dụng đất quốc gia;
b) Thủ tướng Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
c) UBND cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại Khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện”.
Tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được đơn vị Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.
Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của đơn vị Nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới cách thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.
Tại Khoản 1 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai) quy định:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép đơn vị Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp”.
Vì vậy, căn cứ quy định nêu trên việc chuyển mục đích sử dụng đất bên cạnh nhu cầu của người sử dụng đất còn phải căn cứ vào việc quyết định mục đích sử dụng đất của Nhà nước thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện do đơn vị Nhà nước có thẩm quyền quyết định. Do đó, đề nghị ông liên hệ với UBND cấp huyện nơi có đất để được hướng dẫn chỉ đạo giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính cụ thể.
Trên đây là những thông tin LVN Group muốn chia sẻ đến bạn đọc về đăng ký kế hoạch khi chuyển mục đích sử dụng đất. Trong quá trình nghiên cứu, nếu quý khách hàng có bất kỳ câu hỏi nào về nội dung trình bày hay cần hỗ trợ pháp lý vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và trả lời.