Quy định về số tầng và chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng

1. Quy định về số tầng và chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng:

Đà Nẵng là một trong năm thành phố trực thuộc Trung ương. Vậy nên, về các dự án phát triển đô thị, xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, cũng như mật độ xây dựng nhà ở tại thành phố này luôn được Đảng ủy, Chính quyền tại đây đặc biệt quan tâm.

Về cơ bản, số tầng và chiều cao xây dựng nhà ở tại Đà Nẵng được quy định cụ thể như sau:

– Đối với nhà ở liền kề nằm trong khu vực chưa quy hoạch chi tiết: chiều cao nhà không quá 4 lần của chiều rộng nhà (không kể giàn hoa và phần trang trí). Ngoài ra, đối với nhà ở theo một dãy liền kề, nếu cho phép độ cao xây dựng khác nhau thì chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy (Lưu ý, độ cao tầng 1 phải được đồng nhất).

– Đối với nhà ở liền kề thiết kế có sân vườn thì quy định về số tầng, chiều cao xây dựng như sau:

+ Chiều cao nhà ở liền kề thiết kế có sân vườn không được phép lớn hơn 3 lần chiều rộng của ngôi nhà hoặc theo quy định chung của quy hoạch chi tiết.

+ Chiều cao của ngôi nhà liền kề sẽ được hạn chế theo góc vát 450 và chiều cao mặt tiền ngôi nhà sẽ bằng với chiều rộng đường đối với các tuyến đường hoặc tuyến phố mà có chiều rộng trên 12m.

+ Chiều cao của nhà ở liền kề không được cao hơn giao điểm giữa đường với góc vát 450 nhưng không lớn hơn chiều rộng đường đối với những tuyến đường hay tuyến phố mà chiều rộng nhỏ hơn hoặc bằng 12m.

– Đối với việc xây dựng nhà ở theo quy hoạch, thì số tầng và chiều cao được phép xây dựng nhà ở phải tuân thủ theo các quy định sau đây:

+ Chiều cao nhà không lớn hơn 4 lần của chiều rộng nhà trong trường hợp nhà ở liền kề nằm trong khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt.

+ Chiều cao của nhà ở liền kề phải được hạn chế theo góc vát 450 nhưng chiều cao mặt tiền của căn nhà phải bằng chiều rộng đường đối với các tuyến đường hay tuyến phố mà có chiều rộng lớn hơn 12m.

+ Đối với những tuyến đường hay tuyến phố mà chiều rộng nhỏ hơn hoặc bằng 12m, chiều cao của nhà ở liền kề không được cao hơn giao điểm giữa đường với góc vát 450 nhưng không lớn hơn chiều rộng đường.

– Đối với việc xây dựng nhà ở theo kích thước lô đất, thì số tầng và chiều cao được phép xây dựng nhà ở phải tuân thủ theo các quy định sau đây:

+ Đối với lô đất có diện tích 30m2 – 40m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m, người dân được phép xây dựng không quá 4 tầng và 1 tum (tức là tổng chiều cao của nhà sau khi xây dựng không được lớn hơn 16m).

+ Lô đất có tổng diện tích từ 40m2 – 50m2 với chiều rộng mặt tiền trên 3m – 8m, chiều dài so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m thì được phép xây dựng không quá 5 tầng và 1 tum. 

+ Người dân được phép xây dựng 6 tầng đối với lô đất có tổng diện tích trên 50m2 với chiều rộng mặt tiền lớn hơn 8m, chiều dài so với chỉ giới xây dựng trên 5m hoặc công trình hai bên tuyến đường thuộc khu vực quy hoạch hạn chế phát triển. 

+ Đối với lô đất có chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m, được phép xây dựng không quá 4 tầng và 1 tum (tức tổng chiều cao dưới 16m).

+ Đối với lô đất có chiều rộng của mặt tiền trên 3m và dưới 8m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m thì được phép xây dựng không quá 5 tầng và 1 tum hoặc có mái chống nóng (tức tổng chiều cao của nhà nhỏ hơn 20m).

+ Đối với lô đất có chiều rộng mặt tiền trên 8m, chiều dài so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m hay công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển thì được xây nhà 6 tầng.

– Đối với nhà ở dân dụng riêng lẻ thì chiều cao xây dựng nhà ở được quy định như sau:

+ Chiều cao xây dựng nhà ở trung bình mỗi tầng là 3m và được tính từ mặt sàn dưới lên mặt sàn trên.

+ Chiều cao giữa các tầng tính từ tầng 2 trở lên tối đa là 3.4m.

+ Trong  trường hợp ban công nhô ra khỏi ranh lộ giới thì chiều cao sàn tối đa là 3.5m, được tính từ độ cao vỉa hè cho đến đáy ban công và sê nô.

+ Chiều cao sàn tối đa 3.8m.

+ Khi đường lộ giới dưới 3.5m thì người dân chỉ được phép xác định chiều cao ngôi nhà theo thước lỗ ban, được tính từ mặt sàn tầng trệt (tầng 1) cho đến sàn lầu 1 (tầng 2) và không được làm tầng lửng.

+ Chiều cao sàn tối đa là 5.8m và được phép bố trí lửng đối với đường lộ giới từ 3.5m – 20m. Tổng chiều cao từ sàn trệt (tầng 1) đến lầu 1 (tầng 2) tối đa là 5.8m.

– Đối với tầng trệt nhà phố thì phải tuân thủ theo quy định xây dựng sau đây:

+ Chiều cao tầng trệt tối đa là 7m đối với chiều rộng lộ giới lớn hơn 20m.

+ Chiều u cao tầng trệt theo quy định tối đa là 5.8m đối với chiều rộng lộ giới từ 7m – 12m.

+ Chiều cao tầng trệt tối đa theo quy định là 3.8m đối với chiều rộng lộ giới dưới 3,5m.

Theo các chuyên gia thiết kế nhà chia sẻ thì chiều cao lý tưởng nhất cho tầng trệt này là từ 3.6m – 5m.

Trên đây là quy định của pháp luật về số tầng và chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng. Khi xây dựng nhà ở, người dân phải tuân thủ thực hiện theo những quy định này.

2. Khi nào người dân được xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở?

Xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở là nhiệm vụ mà người dân phải tuân thủ thực hiện với cơ quan chức năng có thẩm quyền. Theo đó, khi muốn xây dựng bất kỳ công trình nhà ở nào, người dân cũng phải thông qua cơ quan chức năng. Chỉ khi nhận được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước, người dân mới được phép xây dựng nhà ở.

Như vậy, có thể thấy, người dân khi muốn xây dựng các công trình nhà ở trên đất thì phải tiến hành xin giấy phép xây dựng.

Giấy phép xây dựng được cấp khi người dân đảm bảo tuân thủ những điều kiện cụ thể sau đây:

+ Đất đai để xây dựng nhà ở thuộc quyền sử dụng của chủ thể xin giấy phép xây dựng.

+ Dự án thiết kế, xây dựng công trình nhà ở phải đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi đảm bảo các yếu tố cụ thể nêu trên, người dân sẽ được cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở.

3. Ai sẽ là người có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng ở TP Đà Nẵng?

Theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 3 Quyết định 38/2021/QĐ-UBND thì thẩm quyền cấp và phân cấp thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng thuộc về những chủ thể sau đây:

– Đối với các công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng sau đây thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng:

+ Công trình cấp đặc biệt, công trình cấp I, công trình cấp II.

+ Công trình di tích lịch sử – văn hóa; công trình tượng đài, tranh hoành tráng đã được xếp hạng.

+ Công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

+ Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị có yêu cầu thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

+ Công trình xây dựng nằm trên địa bàn từ hai (02) quận, huyện trở lên.

+ Công trình xây dựng nằm trong phạm vi bảo vệ đê điều, ở bãi sông, lòng sông.

+ Công trình xây dựng thuộc Danh mục nhà có giá trị lịch sử, kiến trúc, văn hóa phải bảo tồn được Ủy ban nhân dân thành phố ban hành.

– Đối với công trình cấp III, công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ (không phân biệt cấp công trình), bao gồm cả nhà ở riêng lẻ trong khu vực đã được Nhà nước công nhận bảo tồn và nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng, có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn do mình quản lý, thì thuộc thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của UBND các quận, huyện.

– Ban quản lý Khu Công nghệ cao và các Khu công nghiệp Đà Nẵng cấp giấy phép xây dựng cho các công trình thuộc phạm vi quản lý nhà nước được giao quy định tại Quyết định số 1296/QĐ-TTg ngày 03/10/2018 và Quyết định số 892/QĐ-TTg ngày 08/6/2021 của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập Ban Quản lý Khu công nghệ cao và các khu công nghiệp Đà Nẵng.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Quyết định 38/2021/QĐ-UBND.