Quy định về số tầng và chiều cao xây dựng nhà ở TPHCM

1. Chiều cao, số tầng được xây dựng nhà ở được hiểu như thế nào:

Căn cứ mục 1.5.10 và mục 1.5.11 Thông tư số 05/2022/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 30 tháng 11 năm 2022 quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân cấp công trình phục vụ thiết kế xây dựng đã quy định về chiều cao và số tầng của nhà ở cụ thể như sau:

Thứ nhất, về chiều cao nhà ở. Chiều cao nhà ở được tính từ cao độ mặt đất xây dựng, đặt công trình theo quy hoặc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tới điểm cao nhất của tòa nhà, kể cả mái tum hoặc mái dốc của công trình. Tuy nhiên, đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao của nhà ở sẽ được tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Lưu ý: Tiêu chuẩn để xác định chiều cao của nhà ở không bao gồm, không tính thêm chiều cao của các thiết bị kỹ thuật trên mái như cột ăng ten, cột thu sét, và các thiết bị sử dụng năng lượng (bể nước hay bình năng lượng mặt trời,…)

Thứ hai, về các xác định số tầng nhà ở. Số tầng của nhà ở được tính là bao gồm các tầng trên mặt đất của nhà ở, trong đó bao gồm kể cả tầng lỹ thuật, mái tum và tầng áp mái) và tầng nửa hầm của nhà ở. Cần lưu ý, các tầng hầm của căn nhà không được tính vào số tầng của nhà ở.

2. Quy định về chiều cao xây dựng nhà ở hiện nay theo quy định của pháp luật:

2.1. Quy chuẩn về chiều cao xây dựng công trình nhà ở:

Hiện nay, quy định về chiều cao xây dựng nhà ở được quy định cụ thể, chi tiết tại QCVN 01:2019/BXD do Viện Quy hoạch Đô thị nông thôn Quốc gia biên soạn, Vụ Khoa học Công nghệ và Môi trường trình duyệt, Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định, Bộ Xây dựng ban hành theo Thông tư năm 2018. Được chỉnh sửa và sửa đổi bởi QCVN 01:2019/BXD thay thế QCXDVN 01:2008 được ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và QCVN 14:2009/BXD được ban hành theo Thông tư số 32/2009/TT-BXD ngày 10/09/2009 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã quy định về quy chuẩn chiều cao xây dựng công trình như sau:

Quy chuẩn về chiều cao xây dựng công trình nói chung và nhà ở nói riêng được quy định về các mức giới hạn của đặc tính kỹ thuạt và yêu cầu quản lý bắt buộc phải tuân thủ trong toàn bộ quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh, tổ chức thực hiện quy hoặc đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và quy chuẩn về chiều cao xây dựng cũng được coi là cơ sở để xây dựng tiêu chuẩn quốc gia, địa phương trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng. Đối với tiêu chuẩn, chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quan theo đô thị (đơn vị tính: m2/ người) được quy định như sau: 

Một là, đối với đô thị loại I – II: 15-28 m2/ người;

Hai là, đối với đô thị loại III – IV: 28 – 45 m2/ người;

Ba là, đối với đô thị loại V: 45-55 m2/ người;

2.2. Khoảng cách tối thiểu giữa các công trình độc lập:

Khoảng cách tối thiểu giữa các công trình độc lập hoặc dãy nhà liền kề phải được quy định chi tiết và cụ thể tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Cách bố trí công trình, xác định chiều cao công trình phải đảm bảo giảm thiểu tổi đa các tác động tiêu cực của điều kiện tự nhiên (mưa, gió, bão,…), giúp tạo ra những lợi thế cho điều kiện khí hậu trong công trình và phải đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy cho công trình xây dựng độc lập hoặc dãy nhà liền kề. Bên cạnh đó, khoảng cách giữa các công trình độc lập hoặc dãy nhà liền kề trong cùng một lô đất phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu như sau:

Thứ nhất, đối với trường hợp hai công trình xây dựng có chiều cao nhỏ hơn 46m: Khoảng cách giữa các cạnh dài song song với nhau phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 1/2 chiều cao công trình xây dựng và không được nhỏ hơn 7m; Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 1/3 chiều cao công trình xây dựng và không được nhỏ hơn 4m;

Thứ hai, đối với trường hợp hai công trình xây dựng có chiều cao lớn hơn hoặc bằng 46m: Khoảng cách giữa các cạnh dài song song với nhau phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 25m; Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình xây dựng với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình xây dựng khác phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 15m;

Thứ ba, đối với trường hợp khoảng cách giữa hai công trình xây dựng có chiều cao khác nhau thì xác định theo quy định của công trình xây dựng có chiều cao lớn hơn. Ngoài ra, đối với công trình xây dựng có chiều dài cạnh dài và chiều dài đầu hồi tương đương nhau thì mặt công trình xây dựng tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất được tính là cạnh dài của dãy nhà ở.

2.3. Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép với công trình xây dựng nhà ở:

Thứ nhất, theo quy định hiện nay, mật độ xây dựng thuần tối đa với một lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ và nhóm nhà chung cư được quy định cụ thể tại Bảng 2.8 quy định tại QCVN 01:2019/BXD do Viện Quy hoạch Đô thị nông thôn Quốc gia biên soạn, Vụ Khoa học Công nghệ và Môi trường trình duyệt, Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định, Bộ Xây dựng ban hành theo Thông tư năm 2018. Được chỉnh sửa và sửa đổi bởi QCVN 01:2019/BXD thay thế QCXDVN 01:2008 được ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và QCVN 14:2009/BXD được ban hành theo Thông tư số 32/2009/TT-BXD ngày 10/09/2009 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, cụ thể như sau:

Diện tích lô đất (m2/ căn nhà)	≤90	100	200	300	500	≥1000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	80	70	60	50	40

Bảng 2.8. Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà ở độc lập)

Hơn nữa, các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không được phép vượt quá 07 lần và mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ và nhóm nhà chung cư cũng được quy định theo mật độ xây dựng tối đa quy định tại bảng 2.8 nêu trên;

Thứ hai, mật độ xây dựng tối đa của các công trình xây dựng với hạng mục công trình dịch vụ, y tế, giáo dục, thể thao và văn hóa, chợ trong khu vực xây vực mới thì mật đổ xây dựng tối đa là 40%;

Thứ ba, đối với các công trình dịch vụ, công cộng khác hoặc các công trình sử dụng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích đất hơn hơn hoặc bằng 3000 m2 thì cần xây dựng đảm bảo mật độ xây dựng tối đa theo Bảng 2.10 QCVN 01:2019/BXD do Viện Quy hoạch Đô thị nông thôn Quốc gia biên soạn, Vụ Khoa học Công nghệ và Môi trường trình duyệt, Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định, Bộ Xây dựng ban hành theo Thông tư năm 2018. Được chỉnh sửa và sửa đổi bởi QCVN 01:2019/BXD thay thế QCXDVN 01:2008 được ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và QCVN 14:2009/BXD được ban hành theo Thông tư số 32/2009/TT-BXD ngày 10/09/2009 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về các khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi của công trình xây dựng trên thực tế;

Thứ tư, ngoài ra, đối với các công trình dịch vụ, công cộng đô thị khác, công trình sử dụng hỗn hợp trên lô đất có diện tích nhỏ hơn 3.000m2, sau khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lùi theo quy định mà trên phần đất còn lại được phép xây dựng với mật độ xây dựng là 100% thì vẫn phải đảm bảo yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà ở tại mục và hệ số sử dụng đất tối đa là 13 lần theo quy định;

3. Quy định về số tầng và chiều cao xây dựng nhà ở TP. Hồ Chí Minh:

Theo Quyết định số 135/2007/QĐ–UBND của thành phố Hồ Chí Minh đã quy định về kiến trúc nhà liền kề trong các khu đô thị hiện hữu và sau đó được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Quyết định số 45/2009/QĐ–UBND của TP. Hồ Chí Minh. Căn cứ theo Quyết định này có thể thấy rõ về số tầng nhà được xây dựng tại thành phố Hồ Chí Minh cụ thể như sau:

Thứ nhất, với nhà ở được xây dựng có thiết kế sân vườn: Chiều cao nhà ở không được vượt quá ba lần chiều rộng của nhà hoặc phù hợp với chủ trương chung của quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Chiều cao của nhà ở liền kề phải được giới hạn ở góc xiên 450 đối với đường, phố có chiều rộng lớn hơn 12m (chiều cao mặt tiền của nhà ở phải bằng chiều rộng của đường). Chiều cao của nhà ở liền kề không được phép cao hơn ngã tư đường và góc xiên 450 đối với đường, phố có lộ giới nhỏ hơn hoặc bằng 12 (không lớn hơn lộ giới).

Thứ hai, đối với nhà ở liền kề: Đối với thửa đất có diện tích từ 30m2 đến dưới 40m2: Chủ đầu tư được phép xây dựng nhà ở không quá 4 tầng + 1 tum (tổng chiều cao là 16m) với chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m và chiều sâu lớn hơn 5m so với chỉ giới xây dựng; Lô đất có diện tích từ 40m2 đến 50m2 nếu chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m nhưng nhỏ hơn 8m và chiều sâu mặt tiền so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m thì không được xây dựng quá 5 tầng + 1 tum hoặc có mái chống nóng (tổng chiều cao toàn ngôi nhà là 20m) có thể được sử dụng; Có nhiều diện tích mặt bằng hơn 50m2, nhà 6 tầng được xây dựng trong khu quy hoạch hạn chế phát triển nếu chiều rộng mặt tiền lớn hơn 8m và chiều sâu lớn hơn 5m so với chỉ giới xây dựng hoặc công trình xây dựng hai bên đường. Trường hợp nhà ở liền kề có khoảng lùi thì chiều cao công trình xây dựng được tăng thêm phù hợp với chiều cao tối đa đã được phê duyệt trong quy hoạch xây dựng, quy chế kiến ​​trúc, cảnh quan của khu vực.

Thứ ba, đối với quy định về chiều cao xây dựng của nhà ở riêng lẻ: Chiều cao xây dựng nhà ở riêng lẻ tại TP. Hồ Chí Minh trung bình của nhà một tầng tính từ mặt đất đến tầng hai là 3 mét; Từ tầng 2 trở lên chiều cao tối đa giữa các tầng là 3,4m; Trường hợp ban công của ngôi nhà nhô ra ngoài lộ giới thì chiều cao tầng tối đa là 3,5m, tính từ đỉnh vỉa hè đến cuối ban công; Tầng cao tối đa là 3,8 mét; Đối với đường có lộ giới nhỏ hơn 3,5m xác định được chiều cao nhà bằng thước lỗ ban ban đầu từ tầng trệt (lầu 1) đến lầu 1 (lầu 2), không cho phép xây dựng các tầng lửng; Tầng cao tối đa 5,8m có thể làm tầng lửng với lòng đường từ 3,5 đến dưới 20m. Chiều cao tối đa từ tầng trệt (lầu 1) đến lầu 1 (lầu 2) là 5,8m; tầng cao tối đa là 7m với chiều dài lòng đường từ 20m trở lên được phép có tầng lửng cao tối đa 7m tính từ tầng trệt (tầng 1) đến tầng 1 (tầng 2).

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Thông tư 05/2022/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 30 tháng 11 năm 2022 Ban hàng QCVN 03:2022/ BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân cấp công trình phục vụ thiết kế xây dựng;

– Quyết định số 135/2007/QĐ–UBND của thành phố Hồ Chí Minh đã quy định về kiến trúc nhà liền kề trong các khu đô thị hiện hữu và sau đó được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Quyết định số 45/2009/QĐ–UBND của TP. Hồ Chí Minh;

– QCVN 01:2019/BXD do Viện Quy hoạch Đô thị nông thôn Quốc gia biên soạn, Vụ Khoa học Công nghệ và Môi trường trình duyệt, Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định, Bộ Xây dựng ban hành theo Thông tư năm 2018. Được chỉnh sửa và sửa đổi bởi QCVN 01:2019/BXD thay thế QCXDVN 01:2008 được ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và QCVN 14:2009/BXD được ban hành theo Thông tư số 32/2009/TT-BXD ngày 10/09/2009 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;