Quy trình và quy chế bầu ban quản trị nhà chung cư

1. Khi nào cần bầu ban quản trị nhà chung cư?

Ban quản trị nhà chung cư là  đội ngũ đứng sau nhằm điều hành và quản lý trực tiếp mọi hoạt động của chung cư.

Theo quy định của Điều 103 Luật nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2020, ban quản trị nhà chung cư được thành lập trong các trường hợp cụ thể sau đây:

– Ban quản trị nhà chung cư phải được thành lập với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên.

Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); 

Trong trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng.

 – Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

– Người sử dụng nhà chung cư có quyền bầu, bãi nhiệm Ban quản trị chung cư. Việc bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị được thực hiện qua Hội nghị nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ xây dựng ban hàng. 

Trên đây là quy định của pháp luật về các trường hợp cần lập ban quản trị nhà chung cư.

2. Quy trình và quy chế bầu ban quản trị nhà chung cư:

Việc bầu ban quản trị nhà chung cư phải tuân thủ theo các quy định, quy chế cụ thể như sau:

– Khi thuộc các trường hợp đã được phân tích tại mục 1, Ban quản trị nhà chung cư phải được thành lập.

– Theo quy định tại Khoản 1 Điều 14 Thông tư 02/2016/TT-BXD, việc bầu ban quản trị nhà chung cư phải tiến hành tổ chức hội nghị nhà chung cư.

–  Khoản 2, khoản 3 Điều 14 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị nhà chung cư như sau:

Trong trường hợp tham dự hội nghị Tòa nhà chung cư bất thường, thì số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư được quy định như sau:

+ Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư để quyết định bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường; Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị mới; Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý;  Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự;

+ Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hội có đơn đề nghị của trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, thì phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư bất thường tham dự.

Trong trường hợp tham dự hội nghị cụm nhà chung cư bất thường, thì số lượng người tham dự hội nghị cụm nhà chung cư được quy định như sau:

+ Trong trường hợp họp hội nghị cụm nhà chung cư để bầu Trưởng ban hoặc bầu mới toàn bộ Ban quản trị cụm nhà chung cư hoặc quyết định nội dung quy định về việc quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của cụm nhà chung cư tham dự.

+ Trong trường hợp tại mỗi một tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng mà có tòa nhà đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành của tòa nhà thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự và chỉ tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để quyết định;

+ Đối với trường hợp bầu thay thế Phó ban quản trị hoặc các thành viên Ban quản trị là đại diện của tòa nhà trong cụm nhà chung cư thì chỉ tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để bầu thành viên khác thay thế. Bên cạnh đó, hội nghị của tòa nhà được tổ chức họp để bầu người thay thế khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự;

+ Đối với trường hợp tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hộ quy định về các  trường hợp khác khi có đơn đề nghị của trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao thì phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị cụm nhà chung cư bất thường tham dự.

– Theo quy định của Thông tư 02/2016/TT-BXD, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Đồng thời, Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất thường.

Trên đây là những quy định, quy chế mà các người dân cần đảm bảo khi thực hiện bầu ban quản trị nhà chung cư. Các quy định, quy chế này giúp công tác bầu cử ban quản trị diễn ra chuẩn chỉnh, khách quan, đúng quy định pháp lý. Đồng thời, điều này giúp đảm bảo ban quản trị nhà chung cư là do cư dân bầu lên; chịu trách nhiệm trong việc hỗ trợ quản lý, bảo đảm trật tự an toàn chung cư. Đây chính là một trong những bộ phận nhằm tạo lên chất lượng ổn định an ninh chung cư.

3. Quyền và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư:

Điều 104 Luật nhà ở 2014 sử đổi bổ sung 2020 quy định về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư như sau:

+ Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

+ Ban quản trị nhà chung cư có quyền quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này.

+ Ban quản trị có quyền và trách nhiệm đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

+ Chủ thể này có quyền ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn. Đồng thời, ban quản trị có quyền thực hiện ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. 

+ Ban quản trị chung cư có nhiệm vụ thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết.

+ Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư là một trong những nhiệm vụ mà ban quản trị chung cư phải đảm nhận thực hiện.

+ Ban quản trị nhà chung cư phải tuân thủ việc thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư. Đồng thời, chủ thể này được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

– Ban quản trị nhà chung cư phải có nghĩa vụ chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định; Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.

 Trên đây là các quyền và nghĩa vụ mà Ban quản trị nhà chung cư phải đảm bảo tuân thủ thực hiện.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật nhà ở 2014 Sửa đổi bổ sung 2020.

Thông tư 02/2016/TT-BXD về ban  hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư