Chuyển mục đích sử dụng đất là nhu cầu khách quan từ phía nhà nước và từ phía người sử dụng đất. Pháp luật hiện hành có những quy định chặt chẽ về hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất cũng như các quy định về hạn mức, diện tích đất tối thiểu mà người sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Hiện nay, nhiều người câu hỏi nghị định mới về chuyển mục đích sử dụng đất quy định những gì? Mời bạn đọc theo dõi nội dung trình bày sau đây của LVN Group.
Nghị định mới về chuyển mục đích sử dụng đất
1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 không có một quy định cụ thể nào mà chỉ đề cập đến căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và không cần phải xin phép đơn vị Nhà nước có thẩm quyền.
Theo đó có thể đưa ra khái niệm như sau: Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép đơn vị Nhà nước có thẩm quyền.
2. Nghị định mới về chuyển mục đích sử dụng đất có điểm gì nổi bật?
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Ngày 15/5/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CPquy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (năm 2013). Điều 69 của Nghị định này quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến đơn vị tài nguyên và môi trường.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn.
Thành phần hồ sơ, bao gồm:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) sau:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do đơn vị có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được đơn vị nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo hướng dẫn của pháp luật;
e) Giấy tờ do đơn vị có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.
g) Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của đơn vị thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của đơn vị nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
Theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2013 được hướng dẫn bởi Điều 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về các điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:
Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì đơn vị nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
– Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
– Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển
Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì đơn vị nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
Đối với dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư thì trước khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi văn bản xin ý kiến của các Bộ theo hướng dẫn sau đây:
– Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao đối với khu đất sử dụng tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới;
– Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, trừ trường hợp đã xác định khu vực cấm theo hướng dẫn;
– Bộ Công an đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh.
Trong thời hạn không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được văn bản xin ý kiến, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao có ý kiến bằng văn bản gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Trường hợp dự án này có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì việc xin ý kiến các Bộ được thực hiện trước khi trình Thủ tướng Chính phủ.
Các điều kiện đối với người được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
– Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
– Ký quỹ theo hướng dẫn của pháp luật về đầu tư;
– Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất?
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
“a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;
b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.“
3. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của đơn vị nhà nước có thẩm quyền, gồm:
Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới cách thức ao, hồ, đầm;
Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Trên đây là những thông tin LVN Group muốn chia sẻ đến bạn đọc về nghị định mới về chuyển mục đích sử dụng đất. Trong quá trình nghiên cứu, nếu quý khách hàng có bất kỳ câu hỏi nào về nội dung trình bày hay cần hỗ trợ pháp lý vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và trả lời.