Hướng dẫn thu tục chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất thổ cư

Với sự phát triển nhanh chóng của xã hội, nhu cầu sử dụng đất thổ cư ngày càng tăng cao, từ đó dẫn đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất của người dân cũng vì đó mà gia tăng. Hôm nay, Công ty Luật LVN Group xin gửi đến quý vị bạn đọc bài biết Hướng dẫn thủ tục chuyển đổi đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất thổ cư dưới đây.

Chuyển mục đích sử dụng đất nuôi trồng thủy sản

1. Đất nuôi trồng thuỷ sản là đất gì?

Đất nuôi trồng thủy sản là loại đất được Nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình tổ chức để thực hiện sản xuất, kinh doanh thủy sản. Điều 10 Luật đất đai 2013 đã phân loại đất nuôi trồng thủy sản vào nhóm đất nông nghiệp. Mặt khác Luật đất đai 2013 cũng quy định hạn mức giao đất, thời gian sử dụng đất cho nhóm đất này.

2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của đơn vị nhà nước có thẩm quyền

Căn cứ theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013:

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới cách thức ao, hồ, đầm;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Vì vậy, từ những căn cứ pháp lý trên, có thể thấy việc người dân có đất nông nghiệp với mục đích là đất nuôi trồng thủy sản sang đất phi nông nghiệp với mục đích là đất để ở hoặc kinh doanh thương mại (hay còn gọi là đất thổ cư), người dân có đất cần phải làm hồ sơ xin được phép của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.

3. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất

Vậy, để được sự chấp thuận từ phía đơn vị Nhà nước người dân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Người dân có thể chuẩn bị những giấy tờ trên, sau đó nộp hồ sơ lên Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân quận/ huyện. Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, xác minh thực địa, trình Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xin quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất trang trại.

4. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Về trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất của cá nhân từ đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất ở được thực hiện theo theo hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường. Căn cứ:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của đơn vị nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm: “Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm: “Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường; Biên bản xác minh thực địa; Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình đơn vị nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình đơn vị nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình đơn vị nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo hướng dẫn tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai; Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất; Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường”.

Bước 2. Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ theo hướng dẫn tại Bước 1 và nộp hồ sơ đề nghị xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Nếu hồ sơ chưa trọn vẹn, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày công tác, đơn vị tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo hướng dẫn.

Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của pháp luật; trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng; chỉ đạo Cơ quan đăng ký đất đai các cấp cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4. Trả kết quả

Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.  Do đó, khi bạn hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Cơ quan thuế thì bạn sẽ nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật.

5. Về nghĩa vụ tài chính

Theo quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo hướng dẫn tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời gian có quyết định chuyển mục đích của đơn vị nhà nước có thẩm quyền.

6. Phí chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở

Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở, chủ sử dụng đất nuôi trồng thủy sản sẽ phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như: lệ phí trước bạ các khoản lệ phí khác theo hướng dẫn tại từng địa phương:

• Số tiền thuế đất mà chủ sử dụng đất nuôi trồng thủy sản cần phải nộp được xác định bằng công thức như sau: diện tích đất cần tính thuế x Giá 1m2 đất sử súng x Thuế suất (%) – Số thuế được miễn giảm (nếu có)
• Lệ phí địa chính: Tùy từng địa phương khác nhau mà số lệ phí địa chính cần phải nộp cũng sẽ khác nhau, tuy vậy mức lệ phí địa chính cơ bản được quy định như sau:
• Cấp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) nhà nước áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
• Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
• Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần

7. Thời gian chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở

Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đều xác định thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế  –  xã hội khó khăn.

Tuy vậy, chủ sở hữu đất cũng nên chú ý rằng, thời gian được nêu trên được tính kể từ này đơn vị nhà nước có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ và không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo hướng dẫn pháp luật; không tính thời gian mà chủ sử dụng đất hoàn thành các nghĩa vụ tài chính hay xử lý đối với các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai. Vì vậy, nếu thửa đất của bạn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay phải đo đạc lại thì thời gian chuyển sẽ lâu hơn.

Trên đây là toàn bộ nội dung về Hướng dẫn thu tục chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất thổ cư mà chúng tôi muốn giới thiệu đến quý bạn đọc. Trong quá trình nghiên cứu vấn đề, nếu có bất kỳ câu hỏi nào hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ tốt nhất, chúng tôi có các dịch vụ hỗ trợ mà bạn cần. LVN Group đồng hành pháp lý cùng bạn.