Một số nguyên tắc khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là vấn đề xảy ra khá phổ biến trong đời sống thường ngày. Tuy nhiên, có rất nhiều người vẫn chưa hiểu rõ được, việc chuyển mục đích sử dụng đất cần phải được thực hiện thế nào sao cho đúng. Sau đây, hãy cùng với Công ty Luật LVN Group nghiên cứu xem theo hướng dẫn của pháp luật thì đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng thế nào !!

Nguyên tắc chuyển mục đích sử dụng đất

1. Thế nào là chuyển mục đích sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 đưa ra những quy định cụ thể về những trường hợp chuyển mục đích sử dụng và một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được đơn vị có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Song, Luật đất đai năm 2013 không đưa ra khái niệm cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất.

Dựa vào những quy định được đưa liên quan đến trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Từ đó, ta có thể hiểu về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đối với loại đất ban đầu.

Chuyển mục đích sử dụng đất có thể được thực hiện bằng quyết định hành chính bao gồm:

• Quyết định hành chính quy định trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép.

• Quyết định hành chính quy đinh việc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp không phải xin phép đơn vị Nhà nước có thẩm quyền

2. Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật

Căn cứ theo Điều 59 Luật đất đai 2013; thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

• Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức.

• Ủy ban Nhân dân cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên; thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

Bên cạnh đó, đơn vị có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định không được ủy quyền cho chủ thể khác thay mình thực hiện việc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải có sự cho phép của đơn vị nhà nước có thẩm quyền

Căn cứ theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của đơn vị nhà nước có thẩm quyền:

• Chuyển đất trồng lúa sang các loại đất sau: đất trồng cây lâu năm; đất trồng rừng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối.

• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang các loại đất sau: đất nuôi trồng thủy sản nước mặn; đất làm muối; đất nuôi trồng thủy sản dưới cách thức ao, hồ, đầm.

• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng dẫn trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của pháp luật.

4. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần có sự cho phép của đơn vị nhà nước có thẩm quyền

Căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT; các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép đơn vị Nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác.

• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm.

• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm.

• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

5. Nguyên tắc khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

5.1 Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước uỷ quyền chủ sở hữu, thống nhất quản lý

5.2 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất