Thế chấp quyền sử dụng đất cho khoản vay từ ngân hàng

Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, cách thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Mời bạn cân nhắc: Thế chấp quyền sử dụng đất cho khoản vay từ ngân hàng.

Thế chấp quyền sử dụng đất cho khoản vay từ ngân hàng

1. Quyền sử dụng đất là gì?

Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân; và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua cách thức giao đất, cho thuê đất. Pháp luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định; và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.

Luật đất đai tuy không có quy định rõ khái niệm quyền sử dụng đất; nhưng luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do; Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên đơn vị diện tích xác định; trong một thời gian sử dụng nhất định.

Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất; được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao; tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước.

Phân loại quyền sử dụng đất

+ Quyền sử dụng đất đai căn cứ theo chủ thể (tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân):

Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể; và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.

+ Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng):

Là loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào; thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng; thì phải báo cho đơn vị có thẩm quyền và phải được cho phép thì mới thực hiện.

+ Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian:

Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó, quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài.

+ Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý:

Nghĩa là cần căn cứ theo quyết định của đơn vị có thẩm quyền khi giao đất; cho thuê đất mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình; trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế.

2. Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là gì?Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp); dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Theo đó, thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là việc chủ sử dụng đất hợp pháp; dùng quyền tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.

Vì vậy, thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là cách thức vay tiền mặt từ ngân hàng; để phục vụ cho các mục đích mua sắm, đầu tư, xây dựng, học tập, du lịch, khám chữa bệnh….; trong đó sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp để được duyệt hồ sơ vay. Ngân hàng sẽ tiến hành trả lại cho khách hàng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; và xóa khoản vay thế chấp đất khi khách hàng hoàn trả khoản vay đúng hạn. Nếu bên đi vay không có khả năng trả nợ; thì tài sản thế chấp sẽ được xử lý theo thỏa thuận.

3. Điều kiện để được thế chấp quyền sử dụng đất?

Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Vì vậy, điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất thực hiện thế chấp là phải có Giấy chứng nhận.

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo hướng dẫn tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại đơn vị đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời gian đăng ký vào sổ địa chính.”

Vì vậy, ngoài điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên; để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định; người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện khác gồm: đất đai không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế ;chấp trong hời hạn sử dụng đất).

4. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất khi thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn được lựa chọn phạm vi thế chấp như sau:

– Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Nếu các bên không có thỏa thuận nào khác, khi thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp.

– Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất: Trường hợp này có hai cách xử lý tài sản thế chấp. Nếu người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất; trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp; trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu vay vốn

Chuyên viên quan hệ khách hàng tại Ngân hàng sẽ tiếp nhận yêu cầu vay vốn của khách hàng; đồng thời kiểm tra xem các hồ sơ vay đã đủ hay chưa và h;ướng dẫn khách hàng bổ sung trọn vẹn.

Bước 2: Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo

Tài sản đảm bảo (thửa đất thế chấp) sẽ được khảo sát để xác định giá trị thực của tài sản. Hạn mức của gói vay sẽ được căn cứ vào giá trị của tài sản. Quá trình định giá tài sản đảm bảo có thể được thực hiện bởi bộ phận thẩm định của ngân hàng; hoặc nhờ sự hỗ trợ của bên thứ ba.

Bước 3: Thực hiện thủ tục vay thế chấp

Sau khi đã thỏa thuận được các điều khoản liên quan về thời hạn vay, lãi suất, hạn mức cho phép,…; khách hàng chuẩn bị trọn vẹn hồ sơ vay thế chấp để hoàn tất thủ tục vay vốn ngân hàng thế chấp quyền sử dụng đất. Toàn bộ quá trình này sẽ được chứng kiến và xác nhận bởi các cá nhân có thẩm quyền.

Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường; và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường; quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Bước 4: Đăng ký giao dịch đảm bảo

Để sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo hợp lệ, ngân hàng cần đăng ký thế chấp tài sản. Hợp đồng thế chấp tài sản khi được công chứng; sẽ gửi về đơn vị đơn vị có thẩm quyền để đăng ký thế chấp. Thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo thường có kết quả từ 3-7 ngày công tác kể từ lúc nộp hồ sơ.

Sau khi có kết quả đăng ký thế chấp tài sản, khoản vay sẽ được giải ngân theo thỏa thuận. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được dùng để thế chấp sẽ được kèm theo trang in bổ sung; trên đó thể hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được dùng để thế chấp cho gói vay tại ngân hàng.

Trên đây là một số thông tin về Thế chấp quyền sử dụng đất cho khoản vay từ ngân hàng – Công ty Luật LVN Group, mời bạn đọc thêm cân nhắc và nếu có thêm những câu hỏi về nội dung trình bày này hay những vấn đề pháp lý khác về dịch vụ luật sư, tư vấn nhà đất, thành lập doanh nghiệp… hãy liên hệ với LVN Group theo thông tin bên dưới để nhận được sự hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả từ đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm từ chúng tôi. LVN Group đồng hành pháp lý cùng bạn.