Trong cuộc sống hàng ngày thì tình trạng người dân gặp khó khăn hay có nhu cầu sử dụng tài chính thì thông thường họ sẽ hay lựa chọn đến các ngân hàng hay tổ chức tín dụng để vay một khoản tiền nhất định. Để đảm bảo cho việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ này thì pháp luật nước ta đã quy định về các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó có biện pháp thế chấp tài sản. Vậy thì ” Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” được quy định thế nào. Hãy cùng LVN Group tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé.
Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất được phép thực hiện đối với mảnh đất mà mình đang sử hữu. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì để thực hiện được quyền này thì người sử dụng đất cần phải đáp ứng đủ các điều kiện đã được quy định.
Theo điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân, bao gồm:
– Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
– Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
– Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;
– Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
– Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Mặt khác, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại đơn vị đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời gian đăng ký vào sổ địa chính.
Hộ gia đình, cá nhân được nhận thế chấp sổ đỏ
Theo Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều này.
Vì vậy, khi có nhu cầu thế chấp sổ đỏ, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể thế chấp tại hộ gia đinh, cá nhân (trong trường hợp hộ gia đinh, cá nhân đủ điều kiện) mà không nhất thiết phải thế chấp tại ngân hàng như trước đây.
Thời điểm người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất là sau khi:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất.
Mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hiện nay không có quy định cụ thể nào quy dịch về khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tuy nhiên ta có thể dựa vào cách thức, nội dung của loại hợp đồng này để hiểu rằng hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất là văn bản ghi nhận thỏa thuận, quyền và trách nhiệm của các bên khi tham gia thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất….
Đối tượng của hợp đồng thế chấp là tài sản, tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp.
Mời bạn xem và tải về mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại đây:
Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
– Phải được lập thành văn bản theo hướng dẫn Điều 343 Bộ luật dân sự 2015 về việc thế chấp phải được lập thành văn bản.
– Phải được chứng thực, công chứng và đăng ký tại đơn vị đăng ký đất đai theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ-CP:
“Điều 3. Đối tượng đăng ký
1. Các giao dịch bảo đảm sau đây phải đăng ký:
a) Thế chấp quyền sử dụng đất;”
Giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất với đối tượng là loại tài sản đặc biệt – quyền sử dụng đất nên đã đặt ra yêu cầu chặt chẽ về trong việc điều chỉnh nói chung và cách thức xác lập giao dịch nói riêng. Theo đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực tại đơn vị, đơn vị có thẩm quyền.
Với cách thức thể hiện bằng văn bản, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm thể hiện được trọn vẹn, rõ ràng ý chí và nguyện vọng các các chủ thể tham gia giao dịch. Qua đó, giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch nói riêng và an toàn pháp luật trong các giao dịch dân sự nói chung. Bên cạnh đó, việc giao kết giao dịch thế chấp bằng văn bản cũng tạo điều kiện để đơn vị Nhà nước có thẩm quyền kiểm soát tình hợp pháp của giao dịch, đặc biệt là đơn vị tố tụng trong quá trình xem xét, xác nhận quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất.
Về quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã hoặc tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền, đăng ký thế chấp tại văn phòng công chứng giúp Nhà nước dễ dàng quản lý và kiểm soát việc sử dụng đất của người sử dụng đất đồng thời xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp tài sản được sử dụng để đảm bảo thực hiện từ hai nghĩa vụ trở lên.
Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, nên vấn đề liên quan đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ phải tuân theo các quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo sự điều chỉnh của ộ luật dân sự, đồng thời cũng phải phải tuân thủ theo các qy định về hiệu lực của hợp đồng thế chấp mà Luật Đất đai đã quy định..
Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản được quy định tại Điều 319 của Bộ luật Dân sự năm 2015 cụ thể như sau:
- Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời gian giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
- Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời gian đăng ký
– Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp là từ thời gian giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Trong một số văn bản luật chuyên ngành có quy định về thời gian có hiệu lực của hợp đồng thế chấp không phải là thời gian giao kết mà là thời gian khác thì phải tuân thủ theo hướng dẫn của luật đó.
Theo đó, hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ là kể từ thời gian được đăng ký vào sổ địa chính theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai quy định :
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại đơn vị đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời gian đăng ký vào sổ địa chính”.
Theo đó, để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực, việc đăng ký thế chấp tại đơn vị đăng ký đất đai có ý nghĩa quyết định. Có thể hiểu việc đăng ký thế chấp nhằm mục đích công khai thông tin về giao dịch thế chấp, giúp đơn vị Nhà nước có thẩm quyền kiểm soát các giao dịch về đất đai một cách dễ dàng, phòng ngừa rủi ro có thể xảy ra và đặc biệt là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp quyền sử dụng đất được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ.
Tuy nhiên, hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất được đề cập ở đây là hiệu lực của hợp đồng thế chấp hay hiệu lực đối kháng của giao dịch thế chấp với bên thứ ba hiện là vấn đề có nhiều tranh cãi.
Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để ban hành và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 15/5/2021 đã phân định rõ hiệu lực của hợp đồng bảo đảm và hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba, theo đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời gian được công chứng, chứng thực tại đơn vị có thẩm quyền.
Còn hiệu lực đối kháng với người thứ ba của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất – cơ sở để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán tài sản bảo đảm thì phát sinh từ thời gian hợp đồng được đăng ký thế chấp tại đơn vị đăng ký đất đai. Nghị định cũng khẳng định rõ “Biện pháp bảo đảm chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không làm thay đổi hoặc không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng bảo đảm”.
Kiến nghị
LVN Group tự hào là hệ thống công ty Luật cung cấp các dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Với vấn đề trên, công ty chúng tôi cung cấp dịch vụ hợp đồng chuyển nhượng đất đảm bảo hiệu quả với chi phí hợp lý nhằm hỗ trợ tối đa mọi nhu cầu pháp lý của quý khách hàng, tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện.
Liên hệ ngay:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất“. Hy vọng bài viết có ích cho bạn đọc, LVN Group với đội ngũ LVN Group, chuyên gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ như tư vấn hỗ trợ pháp lý nhận làm sổ đỏ. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi câu hỏi của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 1900.0191
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục nhập khẩu khi mua nhà chung cư năm 2023
- Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư mới 2023?
- Trường hợp nào nhà chung cư phải dỡ để xây dựng lại năm 2023
Giải đáp có liên quan
– Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.
– Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng trọn vẹn, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.
– Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng là không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.
– Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng.
– Trường hợp hợp đồng được soạn thảo sẵn, công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng; nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng không phù hợp với thực tiễn thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
– Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.
– Thứ nhất, trên cơ sở hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác, bên thế chấp công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc xác nhân theo hướng dẫn pháp luật, sau đó nộp kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nông thôn thì có thể nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được ký kết trước hoặc cùng thời gian ký kết hợp đồng tín dụng thì nộp hồ sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá năm ngày công tác, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng
– Thứ hai, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày công tác tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày công tác.
– Thứ ba, sau khi chấm dứt hợp đồng, bên thế chấp gửi hồ sơ xin xoá đăng ký thế chấp đến nơi đã đăng ký thế chấp. Văn phòng đăng quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ và thực hiện việc xoá đăng ký thế chấp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính trong trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày công tác tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày công tác.
Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ quy định trình tự, thủ tục, hồ sơ đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất .