Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, cách thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Mời bạn cân nhắc: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có bị vô hiệu không?
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có bị vô hiệu không?
1. Khái quát nội dung thế chấp quyền sử dụng đất
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, cách thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Thế chấp quyền sử dụng đất ra đời khi Luật đất đai của năm 1993 được ban hành với quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng các loại đất này tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất; hoặc do nhu cầu sẵn xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất ở với các tổ chức kinh tế, cá nhân Viật Nam ở trong nước (Điều 77).
Tiếp đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai của năm 1998; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai của năm 2001 bổ sung các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất và tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Hơn nữa, đối tượng nhận thế chấp được mở rộng: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không chỉ được phép thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập; các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước mà còn thế chấp tại các tổ chức tín dụng khác được phép hoạt động tại Việt Nam (xem Điều 78a, Điều 78b, Điều 78c, Điều 78d, Điều 78đ, Điều 78e và Điều 78g).
Luật đất đai của năm 2003 ra đời tiếp tục mở rộng đối tượng được thế chấp quyền sử dụng đất: không chỉ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mới được thế chấp quyền sử dụng đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất cũng được hưởng quyền này. Căn cứ:
1) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất được thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nan. để vay vốn theo hướng dẫn của pháp luật (khoản Điều 119);
2) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nan: được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (điểm b khoản 2 Điều 119);
3) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất (điểm d khoản 3 Điều 119);
4) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo hướng dẫn của pháp luật (khoản 1 Điều 120);
5) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kính tế có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm (điểm b khoản 2 Điều 120); 6) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được quyền thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (điểm c khoản 2 Điều 121).
2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo hướng dẫn tại điển đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”.
Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, theo hướng dẫn tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Mặt khác, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại đơn vị đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời gian đăng ký vào sổ địa chính.
3. Loại đất được thế chấp
Theo khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng:
– Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
– Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
– Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;
– Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
– Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
4. Thời điểm được thế chấp đất đai
Thời điểm người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất là sau khi:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất.
5. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có bị vô hiệu không?
Bên cạnh đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ phải không thuộc các trường hợp mà pháp luật quy định là giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 129 đến Điều 133 Bộ luật Dân sự 2005, cụ thể: Hợp đồng thế chấp QSDĐ không phải là hợp đồng giả tạo nhằm che dấu một giao dịch khác; Không phải là hợp đồng được ký kết do một bên bị nhầm lần về nội dung của giao dịch thế chấp do lỗi vô ý của bên kia; Do một bên tham gia bị lừa dối đe dọa bởi bên kia hoặc bên thứ ba; Hợp đồng được ký kết bởi một bên là người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.
Trong trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu thì theo hướng dẫn tại Điều 410 Bộ Luật Dân sự 2005 hợp đồng thế chấp QSDĐ vẫn có hiệu lực pháp luật và vẫn ràng buộc các bên kể từ thời gian xác lập. Chi tiết được quy định tại Điều 15 Nghị định 163/2006 NĐ-CP quy định về Giao dịch bảo đảm, theo đó hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì hợp đồng thế chấp QSDĐ chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng thế chấp QSDĐ không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác; Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm hợp đồng thế chấp QSDĐ, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Trong trường hợp nhận thấy hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu thì một bên trong hợp đồng thế chấp có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu. Theo Điều 136 Bộ luật Dân sự thì thời hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu do mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc do hợp đồng thế chấp là giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu; đối với các trường hợp còn lại thì thời hiệu là 2 năm kế từ ngày hợp đồng thế chấp QSDĐ được xác lập.
Hậu quả của việc hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu được quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005, theo đó: không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời gian xác lập hợp đồng thế chấp ; Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo hướng dẫn của pháp luật. Bên có lỗi gây tổn hại phải bồi thường.
Vì vậy, nếu hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu thì bên nhận thế chấp phải trả lại Giấy chứng nhận và hồ sơ pháp lý khác về quyền sử dụng đất cho bên thế chấp, đồng thời phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký nhà đất. Bên nhận thế chấp cũng có quyền nhận lại những gì đã trao cho bên thế chấp.
Trên đây là một số thông tin về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có bị vô hiệu không? – Công ty Luật LVN Group, mời bạn đọc thêm cân nhắc và nếu có thêm những câu hỏi về nội dung trình bày này hay những vấn đề pháp lý khác về dịch vụ luật sư, tư vấn nhà đất, thành lập doanh nghiệp… hãy liên hệ với LVN Group theo thông tin bên dưới để nhận được sự hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả từ đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm từ chúng tôi. LVN Group đồng hành pháp lý cùng bạn.