Hiện nay, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ngày càng trở nên phổ biến khi nhu cầu vay vốn của mọi người trở nên cấp thiết. Trong đó, biện pháp thế chấp tài sản được sử dụng rộng rãi nhưng không phải trường hợp nào cũng nắm rõ các quy định pháp luật trong quá trình giao kết hợp đồng. Vậy pháp luật dân sự quy định cụ thể thế nào về đối tượng, cách thức, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp? Công ty Luật LVN Group sẽ gửi tới cho bạn Quy định của pháp luật về đăng ký thế chấp mới nhất [2023]
I. CĂN CỨ PHÁP LÝ
– Bộ luật dân sự năm 2015;
– Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm và nghị định số 11/2012/NĐ-CP Về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm.
II. THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ GÌ?
Về phương diện ngữ nghĩa, thế chấp tài sản là việc một bên dùng một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó.
Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
III. HÌNH THỨC CỦA THẾ CHẤP TÀI SẢN
Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Văn bản thế chấp phải công chứng hoặc chứng thực nếu pháp luật có quy định hoặc các bên có thỏa thuận. Việc xác định hợp đồng thế chấp có bắt buộc phải công chứng, chứng thực được không phụ thuộc vào đối tượng thế chấp và được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành.
Ví dụ theo điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải công chứng chứng thực ngoại trừ trường hợp một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
IV. ĐỐI TƯỢNG CỦA THẾ CHẤP TÀI SẢN
Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền, tài sản, giấy tờ có giá, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp.
Tùy từng trường hợp các bên có thể thỏa thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản để thế chấp.
Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
V. NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN
Quyền và nghĩa vụ của bên được quy định từ điều 320 đến điều 324 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
Đối với bên thế chấp, phải giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận. Bên thế chấp phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đặc biệt bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. Nếu tài sản được dùng để thế chấp nhiều nghĩa vụ thì bên thế chấp phải thông báo cho từng ngừng nhận thế chấp tiếp theo về việc tài sản đã đem thế chấp các lần trước đó.
Nếu các bên không có thỏa thuận gì khác thì bên thế chấp giữ tài sản và được khai thác công dụng của tài sản, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp và chỉ được cho thuê, cho mượn hoặc dùng tài sản đã thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Đối với bên nhận thế chấp, bên nhận có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; phải trả lại giấy tờ về tài sản thế chấp khi chấm dứt thế chấp.
Nếu bên nhận thế chấp là người giữ tài sản thế chấp thì phải thực hiện trọn vẹn, đúng nghĩa vụ của người giữ tài sản thế chấp. Bên nhận thế chấp khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản thế chấp theo thỏa thuận với bên thế chấp. Nếu tài sản thế chấp bị người khác chiếm hữu, sử dụng bất hợp pháp thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu người đó trả lại tài sản cho mình.
Trong trường hợp các bên thỏa thuận để người thứ ba giữ tài sản thế chấp thì người thứ ba có quyền được khai thác công dụng tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận; được trả thù lao và chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cạnh đó phải thực hiện nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp; Giao lại tài sản thế chấp thỏa thuận hoặc theo hướng dẫn của pháp luật.
VI. XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP VÀ CHẤM DỨT VIỆC THẾ CHẤP
Nếu đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý để thực hiện nghĩa vụ.
Về nguyên tắc tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức bán đấu giá. Tuy nhiên nếu các bên có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thì tài sản được xử lý theo thỏa thuận. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản và các chi phí liên quan khác.
Nếu một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:
– Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;
– Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
– Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.
Việc thế chấp tài sản được coi là chấm dứt khi tài sản được xử lý, việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. Mặt khác nếu nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp đã được thực hiện xong thì biện pháp thế chấp đó đương nhiên được coi là chấm dứt.