Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp). Thế chấp tài sản có cần đăng ký giao dịch bảo đảm không? Trường hợp khách hàng vay vốn thế chấp GCNQSD đất được qua công chứng tại công chứng tỉnh, nhưng không giao dịch đảm bảo. Vậy bên nhận thế chấp có quyền bán tài sản bên thế chấp không. Phương pháp giải quyết thế nào?
Cơ sở pháp lý
– “Bộ luật dân sự 2015”;
– Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm.
– Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định giao dịch bảo đảm.
– Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định giao dịch bảo đảm.
Nội dung
Thứ nhất, theo hướng dẫn tại điểm a khoản 1 Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định giao dịch thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc trường hợp buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
Điều 323 “Bộ luật dân sự 2015” về Đăng ký giao dịch bảo đảm quy định:
“1. Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này.
2. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định.
3. Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo hướng dẫn của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời gian đăng ký.”
Theo đó, vì giao dịch thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chưa được đăng ký theo hướng dẫn của pháp luật nên giao dịch không có hiệu lực pháp luật và cũng chưa làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
Do đó, việc trước tiên bạn cần làm là thực hiện việc đăng ký Giao dịch bảo đảm đối với giao dịch thế chấp GCNQSDĐ theo hướng dẫn tại Điều 28 Nghị định 83/2010/NĐ-CP:
“Điều 28. Hồ sơ, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
1. Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm có:
a) Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm;
b) Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo hướng dẫn của pháp luật;
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ;
d) Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền.
2. Trong thời hạn giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các việc sau:
a) Ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận quy định tại điểm c khoản 1 Điều này; vào Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo hướng dẫn của pháp luật;
b) Chứng nhận việc đăng ký vào Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm;
c) Trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký theo hướng dẫn tại Điều 19 của Nghị định này.”
Thứ hai, để thực hiện xử lý tài sản bảo đảm mà ở trường hợp này là GCNQSDĐ thì bạn cần phải xác định tài sản bảo đảm trên có được dung để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ được không.
Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định như sau:
“1. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các bên nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá theo hướng dẫn của pháp luật.
2. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo hướng dẫn của pháp luật.
3. Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định này.
4. Người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thỏa thuận khác.
5. Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm.”
Điều này được sửa đổi khoản 4 và bổ sung khoản 6 tại khoản 15 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP quy định như sau:
“4. Người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thỏa thuận khác.
Người xử lý tài sản căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm.”
6. Trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở thì tổ chức, cá nhân mua tài sản bảo đảm hoặc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm phải thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ được hưởng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở”
Và theo Điều 324 “Bộ luật dân sự 2015” quy định về trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự như sau:
“1. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời gian xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
2. Trong trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.
3. Trong trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thoả thuận khác.
Trong trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thoả thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn.”
Theo đó, nếu GCNQSDĐ trong trường hợp này là tài sản được dung để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ thì về cơ bản bạn có thể tiến hành xử lý tài sản bảo đảm sau khi thực hiện nghĩa vụ thông báo với các chủ thể nhận bảo đảm còn lại. Phương thức xử lý được tiến hành theo nội dung hợp đồng hoặc theo phương thức nhận được sự chấp thuận của những bên nhận bảo đảm khác. Số tiền thu được từ việc xử lý GCNQSDĐ sẽ được chia cho các bên theo hướng dẫn tại Điều 325 “Bộ luật dân sự 2015”:
Điều 325. Thứ tự ưu tiên thanh toán
“Thứ tự ưu tiên thánh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định như sau:
1. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký;
2. Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán;
3. Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm.”