Hãy nhận diện các rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản? Chỉ rõ các nguyên nhân dẫn đến các rủi ro đó và đề xuất giải pháp khắc phục.
Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế thị trường, bởi lẽ bất động sản là yếu tố “đầu vào” của mọi hoạt động sản xuất kinh doanh. Khi tham gia thị trường này, bên cạnh những lợi ích rất lớn về kinh tế cũng xuất hiện những rủi ro mà các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản khó tránh khỏi. Do vậy, em chọn đề bài tập số 2: “Hãy nhận diện các rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản? Chỉ rõ các nguyên nhân dẫn đến các rủi ro đó và đề xuất giải pháp khắc phục” làm bài tập lớn của mình.
1. Một số vấn đề khái quát về hoạt động kinh doanh bất động sản
Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không còn quy định hoạt động định giá bất động sản, quảng cáo bất động sản là hoạt động kinh doanh bất động sản. Còn phạm vi hoạt động kinh doanh vẫn không thay đổi.
Kinh doanh bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, đối tượng của hoạt động kinh doanh bất động sản là loại tài sản có đặc trưng không thể tách rời như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, kể cả tài sản gắn liền với đất đai, công trình xây dựng.
Thứ hai, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, được quy định tại Luật Đầu tư năm 2014. Không phải mọi tổ chức, cá nhân đều có thể kinh doanh bất động sản mà các chủ thể phải đáp ứng những yêu cầu nhất định của pháp luật như về vốn pháp định, năng lực về tài chính…
Thứ ba, kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài.
Thứ tư, kinh doanh bất động sản là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cao.
2. Các rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Thứ nhất, rủi ro từ chính sách pháp luật, hoạt động quản lý của nhà nước.
Hiện nay hệ thống pháp luật của Việt Nam tuy đã có nhiều đổi mới nhưng vẫn chưa đồng bộ: hệ thống đăng ký bất động sản chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch, chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản, quy hoạch, sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật; các thủ tục hành chính rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn kém về thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư… xuất phát từ hoạt động quản lý quản lý nhà nước, cụ thể là sự phiền hà, phức tạp trong thủ tục hành chính.
Các quy định của pháp luật còn chồng chéo, thiếu hụt dẫn đến khó áp dụng trong thực tế. Chẳng hạn Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể, chi tiết nội dung về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng giữa Luật, Nghị định và Thông tư chưa nhất quán. Theo đánh giá của nhiều địa phương, giữa Luật và văn bản hướng dẫn thi hành Luật còn đang có độ “vênh”. Cụ thể, cùng một nội dung cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/07/2014 nhưng Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai yêu cầu cá nhân phải nộp đơn đề nghị cáp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi đó Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính lại yêu cầu nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản.
Thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắc rối, việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan đến quy hoạch… còn nhiều khó khăn.
Thứ hai, rủi ro từ năng lực hoạt động kinh doanh của nhà đầu tư
Rủi ro này phát sinh khi người lãnh đạo không đủ năng lực, trình độ lãnh đạo doanh nghiệp hay không đủ khả năng lãng đạo do phản ứng kém linh hoạt với các biến động của thị trường. Trường hợp khác là người lãnh đạo tuy có năng lực, chuyên môn tốt những không có khả năng đoàn kết nội bộ, việc thiếu sự đồng thuận của các thành viên sẽ khiến cho việc ra các quyết định không chính xác.
Một nguy cơ và cũng là thực trạng của thị trường bất động sản đó là tình trạng đầu tư bất động sản theo “mốt”. Lợi nhuận cao trước mắt là nguyên nhân khiến các doanh nghiệp thi nhau nhảy vào thị trường địa ốc. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có những nghiên cứu thị trường một cách cụ thể để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp. Nhiều doanh nghiệp do không am hiểu thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường. Điều này có thể gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản và có tác động xấu đến chính các doanh nghiệp.
Trên thực tế lĩnh vực kinh doanh bất động sản chưa hoàn toàn mang tính chuyên nghiệp. Vẫn còn tồn tại một số lượng không nhỏ văn phòng môi giới bất động sản hoạt động tự phát mà không bị pháp luật xử lý. Các trung tâm môi giới ra đời ngày càng nhiều song có một thực tế đáng buồn là trong hàng nghìn trung tâm tư vấn, văn phòng môi giới bất động sản hoạt động chỉ có một vài đơn vị làm ăn theo đúng nghĩa của nó. Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, trong tổng số hơn 500 sàn giao dịch bất động sản, có tới 122 sàn không hoạt động và hơn 200 sàn không có bất kỳ giao dịch thành công. Tuy Luật KDBDS năm 2014 đã có quy định cụ thể về điều kiện của cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng lẻ không có nghề nghiệp, không được đào tạo, có kiến thức chuyên môn. Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ quen biết cá nhân. Do đó, hoạt động của lực lượng này nhiều khi gây tình trạng nhũng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát của Chính phủ.
Thứ ba, rủi ro về lãi suất.
Các dự án lớn chủ yếu thường dựa vào sự hỗ trợ tài chính của các ngân hàng. Chủ đầu tư thường phải đi vay vốn và chi phí sử dụng sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng vay khi mua dự án. Song, hiện nay lãi suất ở Việt Nam vẫn còn quá cao, cộng thêm việc điều chỉnh lãi suất thả nổi có thể tăng lên bất cứ lúc nào là một rủi ro khá lơn trong đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ tư, rủi ro phát sinh từ việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.
Trên thực tế, các chủ thể có rất nhiều chiêu thức để trốn tránh nghĩa vụ của mình, đặc biệt là nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chuyển khoản cá nhân, để ngoài sổ sách, hợp thức hóa bằng các khoản cho vay. Với thủ đoạn này, có những doanh nghiệp gây thất thu hàng chục tỷ đồng tiền thuế của Nhà nước. Bên cạnh đó, tình trạng các bên thỏa thuận ghi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế nhằm mục đích trốn thuế đã khiến cho Nhà nước thất thu một khoản ngân sách lớn còn người sử dụng đất do biết tận dụng khoảng trống của Nhà nước nên đã trốn được một khoản thuế khổng lồ. Hiện nay, các cơ quan chức năng không phải không biết hiện tượng này nhưng do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự mà nguyên tắc cơ bản nhất là nguyên tắc thỏa thuận, tự nguyện nên chưa có biện pháp hữu hiệu để xử lý.
Thứ năm, rủi ro từ vi phạm nghĩa vụ của nhà đầu tư.
Hiện nay diễn ra phổ biến tình trạng các nhà đầu tư bàn giao nhà, công trình không đúng theo tiến độ của dự án, lần lữa trong việc giao nhà, công trình gây nhiều khó khăn cho người có nhu cầu mua nhà (thậm chí người mua đã vay tiền ngân hàng, tiếp tục phải trả lãi cao trong thời gian chờ đợi nhận nhà); sử dụng khoản tiền huy động của khách hàng không đúng mục đích. Vấn đề này hiện nay pháp luật chưa có cơ chế kiểm soát chặt chẽ. Nhà đầu tư tìm cách hủy hợp đồng, chấp nhận bồi thường khi giá nhà đất lên cao, lên nhanh (sự bội tín của nhà đầu tư). Có trường hợp bán nhà trên giấy (khi chưa có quy định về móng nhà mới được bán) nếu có tranh chấp thường bị Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu và khách hàng phải nhận tiền về vốn góp từ 2, 3 năm trước và sau đó chủ đầu tư bán với giá hiện tại gấp vài lần giá gốc trước đây (trong các hợp đồng mua bán nhà thường quy định nhà đầu tư trong trường hợp không tiếp tục thực hiện dự án chỉ phải bồi thường cao nhất 8% giá trị hợp đồng hoặc cao nhất là 30% giá gốc trong trường hợp không giao nhà với bất cứ lý do nào). Chất lượng nhà, công trình không đảm bảo như trong cam kết với người mua, nếu người mua không yêu cầu thì cũng được sửa chữa nhưng sự vá víu đó thường không đáp ứng đúng quy chuẩn xây dựng.
Thứ sáu, rủi ro từ các giao dịch liên quan đến nhà ở xã hội.
Đối với chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp mới chỉ dừng lại ở những quy định mang tính chất định hướng. Ngoài quỹ đất, nguồn vốn thì các thủ tục, cơ chế là hai rào cản lớn nhất đối với doanh nghiệp tham gia chương trình này. Các chủ đầu tư thường không mặn mà với việc bỏ vốn xây dựng nhà thu nhập thấp vì khả năng thu hồi vốn chậm. Chưa kể khi tham gia đầu tư xây dựng loại nhà này, các chủ đầu tư phải chủ động bồi thường giải phóng mặt bằng trong khi giá căn hộ thì được nhà nước thẩm định, đối tượng mua lại hạn chế và nhà nước chưa có cơ chế hỗ trợ tài chính trực tiếp.
Thứ bảy, rủi ro về kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành.
Khủng hoảng kinh tế trong nước, khu vực hay thế giới sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư trong bối cảnh Việt Nam đang trong quá trình hội nhập sâu rộng với bạn bè quốc tế. Những thay đổi tiêu cực của nền kinh tế đều ảnh hưởng có thể đến mức làm thay đổi cả thị trường bất động sản.
Thứ tám, rủi ro môi trường xã hội.
Các yếu tố xã hội cũng tác động rất lớn đến giá trị bất động sản. Các yếu tố mật độ dân cư, chất lượng y tế giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân… cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Các yếu tố liên quan đến phong thủy cũng được xem xét kỹ lưỡng.
3. Một số đề xuất khắc phục
Thứ nhất, đối với rủi ro từ chính sách pháp luật, hoạt động quản lý của nhà nước.
+ Cần đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật nhằm tạo sự đồng bộ, tránh trùng lặp, chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định của pháp luật, cụ thể Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn.
+ Cải cách trình tự, thủ tục hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản: Đơn giản hóa thủ tục hành chính nhằm đảm bảo quyền lợi của các chủ thể, đẩy nhanh tiến độ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
+ Nâng cao chất lượng cán bộ thi hành pháp luật bằng việc thường xuyên tổ chức các lớp tập huấn chuyên môn nghiệp vụ, tổ chức các đoàn thanh tra nhằm phát hiện những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện pháp luật. Cần xử lý triệt để các hành vi vi phạm của các cán bộ công chức nhà nước quy định thêm thủ tục, hồ sơ chuyền nhượng BĐS, không thực hiện nghiêm túc việc công khai, minh bạch thủ tục hành chính, gây phiền hà, sách nhiễu cho người dân.
Thứ hai, rủi ro từ năng lực hoạt động kinh doanh của nhà đầu tư.
+ Nhà đầu tư cần chủ động nghiên cứu, xem xét các cơ hội kinh doanh, nâng cao đội ngũ nhân viên có năng lực và kinh nghiệm.
+ Tăng cường công tác kiểm tra các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản về vốn pháp định, về điều kiện kinh doanh bất động sản của các chủ thể, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật.
Thứ ba, đối với rủi ro về lãi suất.
Cần có những chính sách tài chính, tiền tệ rõ ràng và đầy đủ. Tạo điều kiện thuận lợi về lãi suất nhằm khuyến khích và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nhưng không được sao nhãng quyền lợi của khách hàng. Cân đối sử dụng nguồn vốn có hiệu quả.
Thứ tư, đối với rủi ro từ sự vi phạm nghĩa vụ của nhà đầu tư.
+ Cần nghiên cứu, xây dựng và sớm ban hành bộ quy tắc ứng xử về đạo đức kinh doanh từng ngành nghề trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Bộ quy tắc này sẽ định hướng cho việc hoạt động từng ngành nghề đi vào nề nếp, mang tính công khai, minh bạch.
+ Bản thân các chủ thể tham gia các hoạt động kinh doanh bất động sản cũng cần nâng cao kiến thức, chủ động tìm kiếm nguồn thông tin. Chẳng hạn, khi có ý định mua đất, người mua cần chú ý: chọn chủ đầu tư có uy tín để ký kết hợp đồng; trước khi ký kết hợp đồng cần tìm hiểu các vấn đề pháp lý của dự án như quyết định giao đất, thẩm định thiết kế, giấy phép xây dựng; đọc kỹ hợp đồng, nếu không am hiểu thì có thể nhờ người có chuyên môn tư vấn.
Thứ năm, đối với rủi ro từ các giao dịch liên quan đến nhà ở xã hội.
Để thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ thì trước hết, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện từ cả phía nhà đầu tư và người nghèo, người có thu nhập thấp để họ có đủ khả năng để mua nhà về thuế, giải phóng mặt bằng, hạ thấp các điều kiện của người được sở hữu nhà…
Thứ sáu, đối với rủi ro về kinh tế vĩ mô, kinh tế ngành và môi trường xã hội.
Để tránh các rủi ro phát sinh, các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản cần thường xuyên cập nhật thông tin về các bất động sản, đánh giá và phân tích kỹ lưỡng giá trị thực của bất động sản và giá trị tương lai của bất động sản. Nếu nắm bắt được tốt quy luật thị trường và đưa ra được những phán đoán chính xác về môi trường xã hội trên bất động sản thì nhà đầu tư sẽ không những không gặp rủi ro mà còn có thể gia tăng lợi nhuận một cách nhanh chóng.
Các rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản là dễ phát sinh nhưng không khó để Nhà nước kiểm soát, nhà đầu tư và khách hàng đều đạt được nguyện vọng khi tham gia các giao dịch khi các bên cùng chủ động, hợp tác, tôn trọng nhau và tuân thủ nghiêm túc quy định của pháp luật.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Đầu tư năm 2014;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Đỗ Thị Tùng, Những vấn đề phát lý về hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng bất động trả chậm, trả dần, Khóa luận tốt nghiệp, Hà Nội – 2011;
- Hoàng Thị Hương, Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Hà Nội – 2016;
- Nguyễn Thế Thức, Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Hà Nội – 2015;