Khi chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất thì ai cũng muốn sang tên nhanh chóng. Tuy nhiên, không ít trường hợp không thực hiện việc sang tên. Vậy, trường hợp không sang tên Sổ đỏ thì người dân có bị xử phạt?
Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Theo quy định, khi chuyển nhượng, tặng cho thì người sử dụng đất phải đăng ký biến động.
1. Sang tên Sổ đỏ là thủ tục bắt buộc
Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà thực hiện quyền chuyển nhượng (mua bán), tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất,…
Theo đó, khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động. Hay nói cách khác, sang tên Sổ đỏ là thủ tục đăng ký bắt buộc.
*Thời hạn đăng ký biến động:
Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.
Riêng đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Vì vậy, nếu quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực hoặc từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế đối với trường hợp thừa kế mà không đăng ký biến động (không sang tên Sổ đỏ) thì bị xử phạt vi phạm hành chính.
2. Điều kiện, thủ tục để thực hiện sang tên sổ đỏ
Người dân có nhu cầu đăng ký biến động đất đai sau khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là sang tên sổ đỏ) của cá nhân thì thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
(1) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK (ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
(2) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
(3) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
(4) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC (áp dụng đối với trường hợp người chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân).
– Trường hợp thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải có các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo hướng dẫn.
(5) – Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
– Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phong đăng ký đất đai (nơi có đất) để được giải quyết đăng ký biến động theo thẩm quyền.
Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phong đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin địa chính đến đơn vị thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn cho người sử dụng đất.
Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của đơn vị thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của đơn vị thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.
Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xác nhận nội dung biến động hoặc giấy chứng nhận mới trong trường hợp giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động.
3. Mức xử phạt khi không sang tên Sổ đỏ
Theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
– Tại khu vực nông thôn:
+ Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
+ Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
– Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).
Lưu ý:
– Khu vực đô thị gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.
– Khu vực nông thôn là khu vực còn lại.
– Mức xử phạt trên áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.
– Mức xử phạt theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP áp dụng từ ngày 05/01/2020.
Ngoài mức phạt tiền trên, thì người có hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo hướng dẫn.
* Khi vi phạm ai bị xử phạt?
Theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (người mua, người được tặng cho, người thừa kế).
4. Mức phạt chậm sang tên sổ đỏ
Tại Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013 có quy định: “6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế”
Trường hợp quy định tại điểm a Khoản 4 đó là:
“4. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”
Do vậy, sau khi kí hợp đồng mua bán, trong thời hạn không quá 30 ngày, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Nếu không thực hiện theo đúng quy định, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính. Mức phạt chậm sang tên sổ đỏ được quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định 102/2014/NĐ-CP như sau:
“2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các Điểm a, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo hướng dẫn.”
Kết luận: Đối với 06 trường hợp theo hướng dẫn của Luật Đất Đai năm 2013 thì chủ thể có liên quan phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Việc người dân chậm trễ hoặc không sang tên sổ đỏ sẽ gây ra nhiều bất lợi về mặt pháp lý, hơn nữa sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo hướng dẫn của điều khoản trên. Người dân nên cân nhắc và thực hiện thủ tục sang tên trong đúng thời hạn để tránh được rủi ro cho bản thân.