Hiện nay chúng ta có thể thấy nhu cầu thuê nhà cũng là một vấn đề rất được quan tâm, Bên thuê trọ và bên cho thuê nhà ở sẽ thỏa thuận với nhau về quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên khi cho thuê nhà trong hợp đồng theo hướng dẫn của pháp luật để đảm bảo quyền lợi giữa hai bên. trong quá trình thuê nhà nếu bên cho thuê và bên thuê muốn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở thì phải thực hiện trách nhiệm của mình với bên kia và các nghĩa vụ theo thỏa thuận. Vậy xử lý đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện nhu thế nào? Hãy cùng LVN Group nghiên cứu Điều 132 Luật nhà ở 2014 qua nội dung trình bày dưới đây!
Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được quy định tại Điều 132 Luật nhà ở 2014, cụ thể:
1. Các trường hợp bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Khoản 1 Điều 132 có quy định: “Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này.”
Vì vậy, bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà đang cho thuê trong một số trường hợp được pháp luật quy định tại Khoản 2 Điều 132, bao gồm:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo hướng dẫn của Luật này;
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơ nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
- Thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 129 của Luật này.
Khoản 2 Điều 129 quy định: “2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo hướng dẫn của pháp luật.”
2. Các trường hợp bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Được quy định tại Khoản 3 Điều 132, bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
3. Thời gian báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Khoản 3 Điều 132 quy định như sau: “Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây tổn hại thì phải bồi thường theo hướng dẫn của pháp luật.”
Dựa theo hướng dẫn tại điều 132 luật nhà ở 2014 quy định như trên thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng trước thời hạn theo hướng dẫn của pháp luật. Bên cạnh đó thì việc đơn phương chấm dứt này chỉ được thực hiện nếu như thuộc vào một trong ba điều kiện quy định ở khoản 3 Điều 132 và thực hiện nghĩa vụ báo trước quy định ở khoản 4 điều 132 Luật nhà ở 2014. Vì vậy ví dụ như bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng pháp luật thì bên thuê sẽ được lấy lại tiền đặt cọc và không phải bồi thường cho bên chủ nhà. Hay như tình hình dịch bệnh hiện nay công ty A muốn chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng vì lý do tình hình kinh doanh khó khăn, muốn cắt giảm chi phí, như vậy không thuộc một trong ba điều kiện quy định ở khoản 3 Điều 498 ở trên, do đó trường hợp này đơn phương chấm dứt hợp đồng đã không tuân theo đúng quy định trên. thì công ty sẽ phải bồi thường tổn hại theo hướng dẫn.
Vì vậy theo hướng dẫn như trên thì có thể thấy bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có lý do hoặc lý do lấy lại nhà không nằm trong quy định tại khoản 2, Điều 132 trên thì phía chủ nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thê nhà và người thuê nhà sẽ không có nghĩa vụ phải giao lại nhà nếu như chưa hết thời hạn thuê nhà theo như thỏa thuận. Nếu người thuê có ý trả lại nhà thì người thuê đó có quyền yêu cầu phía chủ nhà bồi thường tổn hại cũng như trả lại tiền thuê nhà trong khoảng thời gian người thuê nhà chưa ở theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Vì vậy nên đối với việc bồi thường của bên thuê sẽ xem xét tới những tổn hại xảy ra đối với bên chủ nhà cho thuê. đối với trường hợp này thì bên thuê cần phải có nghĩa vụ phải bồi thường tổn hại cho bên cho thuê, còn bên cho thuê chỉ có quyền đưa ra yêu cầu và mức bồi thường tổn hại tương ứng với mức tổn hại nhưng không được đưa ra mức bồi thường không hợp lý theo hướng dẫn. Để đảm bảo bên thuê nhà có thể thảo thuận với bên cho thuê về vấn đề bồi thường, sau đó thành lập một hợp đồng xác nhận mức độ bồi thường và ghi rõ thời hạn thanh toán tiền bồi thường trong hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của hai bên sau khi bên thuê nhà ở đã bồi thường xong.
Cũng căn cứ dựa trên quy định này nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về vấn đề phạt vi phạm, thì chúng ta có quyền yêu cầu chủ nhà hoặc làm thủ tục khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu chủ nhà bồi thường vì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật, đồng thời bồi thường thêm cho người thuê một khoản tiền về việc chấm dứt hợp đồng đã ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của người thuê nhà. Bên thuê nhà sẽ có nghĩa vụ chứng minh các tổn hại xảy ra để yêu cầu bồi thường theo đúng quy định của pháp luật.
4. Hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở
Đối với trường hợp chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở thì theo đó mà hợp đồng sẽ chấm dứt hiệu lực, các bên không bắt buộc tiếp tục phải thực hiện nghĩa vụ với nhau, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường tổn hại và giải quyết tranh chấp. Như vây nên có ba vấn đề mà các bên luôn quan tâm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở đó là bồi thường tổn hại, hoàn trả nhà ở và xử lý tiền cọc. Việc xử lý hậu quả của đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở sẽ tuân theo hướng dẫn của pháp luật có liên quan tương ứng cho từng vấn đề.
Về bồi thường tổn hại đối với trường hợp chấm dứt hợp đồng cho thuê thì bồi thường tổn hại được điều chỉnh theo hướng dẫn của cả Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Thương mại năm 2005. Bên cạnh đó việc cho thuê nhà ở với bản chất là hoạt động thương mại (nhằm mục đích sinh lợi) theo đó thi dối với hoạt động này vấn đề bồi thường tổn hại trong hợp đồng thuê nhà ở sẽ ưu tiên áp dụng theo hướng dẫn của Luật Thương mại năm 2005. Vì vậy căn cứ để yêu cầu bồi thường tổn hại khi có đủ ba yếu tố sau:
+ Hành vi vi phạm hợp đồng
+ Thiệt hại thực tiễn
Vì vậy có thể thấy hành vi vi phạm hợp đồng là nguyên nhân trực tiếp gây ra hậu quả. Bên cạnh đó thì trên thực tiễn hoạt động cho thuê nhà ở và các bên thường thoả thuận ấn định mức bồi thường trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo hướng dẫn.
Khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thì phải hoàn trả nhà ở theo hướng dẫn, bên thuê có nghĩa vụ hoàn trả nhà ở theo tình trạng như lúc nhận bàn giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Bên cạnh đó thì sẽ rất khó khăn trong việc truy cứu trách nhiệm pháp lý nếu trường hợp mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ bồi thường, sau đó bỏ trốn và không thể liên lạc được.
Có thể thấy hiện nay thực tiễn cho thấy bên cho thuê thường chịu các loại chi phí như chi phí để dọn dẹp nhà ở ngay sau khi nhận bàn giao từ bên thuê, với mục đích cho bên thứ ba tiếp tục thuê nhà ở, tránh bị sụt giảm về lợi nhuận. Thậm chí nếu bên thuê có để lại các tài sản khác trên nhà ở, mặc dù các bên đã có thỏa thuận như bên thuê từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản đó cũng giống như việc bên cho thuê có quyền sở hữu tài sản đó. Thì dẫn tới bên cho thuê vẫn gặp khó khăn trong việc sử dụng tài sản để bù đắp cho những tổn thất do bên thuê gây ra.
Nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thì tiền cọc ban đầu sẽ là một biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng thuê nhà ở của bên thuê. Trường hợp mà các bên có thỏa thuận cụ thể việc xử lý tiền cọc khi một bên thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì theo đó các bên sẽ xử lý tiền cọc theo thỏa thuận đó.
Trên đây là quy định Điều 132 Luật nhà ở 2014 mà LVN Group muốn giới thiệu đến quý bạn đọc. Hi vọng nội dung trình bày sẽ hỗ trợ và giúp ích cho quý bạn đọc về vấn đề này!