Nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước là một loại nhà ở đặc biệt so với các loại nhà ở khác đó là về chủ thể sở hữu đó là Nhà nước, vì thế nên những vấn đề phát sinh trong phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đều phải tiến hành theo trọn vẹn các trình tự, thủ tục theo hướng dẫn của pháp luật. Trong các trường hợp thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cần thực hiện nghiêm chỉnh vấn đề này. Căn cứ về quy định của pháp luật về thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo hướng dẫn tại Điều 84 Luật Nhà ở 2014 chúng tôi sẽ nêu ở dưới nội dung trình bày này. Mời bạn đọc cùng theo dõi
Điều 84 Luật Nhà ở 2014
1. Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là gì?
Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là nhà ở thuộc một trong số các trường hợp được quy định tại điều 80 luật Nhà ở 2014 gồm:
Nhà ở để phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc cách thức quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở 2014 gồm có:
Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo cách thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.
Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc cách thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở 2014.
Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo hướng dẫn sau đây:
+ Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi cách thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;
+ Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này;
+ Đối với đối tượng quy định tại các Điều 49 của Luật này thi Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang công tác tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong đơn vị, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức theo hướng dẫn của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo hướng dẫn tại khoản 5 Điều 81 của Luật này; thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo hướng dẫn của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo hướng dẫn của Thủ tướng Chính phủ.
Nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo hướng dẫn của pháp luật về nhà ở.
Nhà ở công vụ do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước theo hướng dẫn của pháp luật.
2. Các trường hợp thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Theo khoản 1 Điều 84 Luật nhà ở 2014, việc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
– Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo hướng dẫn của Luật này;
– Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở;
– Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;
– Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo hướng dẫn của Luật này;
– Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;
– Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
– Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của đơn vị nhà nước có thẩm quyền;
– Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua.
3. Trình tự, thủ tục thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Trình tự thủ tục thu hồi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo hướng dẫn pháp luật.
Điều 84 nghị định 99/2015/NĐ- CP quy định về trình tự thủ tục thu hồi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước như sau:
Bước 1: Đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở có văn bản yêu cầu bàn giao nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang sở hữu
Khi có một trong các trường hợp thuộc diện bị thu hồi nhà ở quy định tại Điều 84 của Luật Nhà ở hoặc khi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bị chiếm dụng trái pháp luật thì đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở phải có văn bản nêu rõ lý do và yêu cầu người thuê, thuê mua, mua hoặc người đang chiếm dụng nhà ở (sau đây gọi là người đang trực tiếp sử dụng nhà ở) bàn giao lại nhà ở này trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản thông báo; trường hợp quá thời hạn mà người đang trực tiếp sử dụng nhà ở không bàn giao lại nhà ở thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở phải báo cáo đơn vị quản lý nhà ở đề nghị thu hồi nhà ở trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày hết hạn bàn giao nhà ở.
Bước 2: Đơn vị vận hành nhà ở tiến hành kiểm tra; làm tờ trình đơn vị có thẩm quyền thu hồi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của đơn vị quản lý vận hành nhà ở, đơn vị quản lý nhà ở có trách nhiệm kiểm tra, nếu thuộc diện phải thu hồi nhà ở thì có tờ trình đơn vị, uỷ quyền chủ sở hữu của nhà ở đó xem xét, ban hành quyết định thu hồi nhà ở; trường hợp đơn vị quản lý nhà ở tự kiểm tra mà phát hiện nhà ở thuộc diện phải thu hồi thì phải làm thủ tục đề nghị thu hồi nhà ở theo hướng dẫn tại Điều này.
Bước 3: Ban hành quyết định thu hồi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước của đơn vị có thẩm quyền
Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của đơn vị quản lý vận hành nhà ở, đơn vị uỷ quyền chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm kiểm tra, nếu có đủ điều kiện thu hồi nhà ở theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều này thì ban hành quyết định thu hồi nhà ở và gửi quyết định này cho đơn vị quản lý nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở và người đang trực tiếp sử dụng nhà ở thuộc diện bị thu hồi biết để thực hiện. Trường hợp nhà ở đang do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý thì đơn vị quản lý nhà ở được ban hành quyết định thu hồi nhà ở (nếu được giao thực hiện) sau đó gửi quyết định này cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở, người đang trực tiếp sử dụng nhà ở biết để thực hiện và gửi đến đơn vị uỷ quyền chủ sở hữu để báo cáo.
Quyết định thu hồi nhà ở bao gồm các nội dung sau đây:
Căn cứ pháp lý để thu hồi nhà ở;
Địa chỉ nhà ở và họ tên người đang trực tiếp sử dụng nhà ở bị thu hồi;
Lý do thu hồi nhà ở;
Tên đơn vị, đơn vị thực hiện thu hồi nhà ở; trách nhiệm bàn giao nhà ở;
Thời hạn thực hiện thu hồi nhà ở;
Phương án quản lý, sử dụng nhà ở sau khi thu hồi.
Bước 5: Thông báo quyết định thu hồi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở có trách nhiệm thông báo bằng văn bản kèm theo bản sao quyết định thu hồi nhà ở cho người đang trực tiếp sử dụng nhà ở biết để bàn giao lại nhà ở; người đang trực tiếp sử dụng nhà ở có trách nhiệm bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở trong thời hạn ghi trong quyết định thu hồi; việc thu hồi, bàn giao nhà ở phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên; trường hợp người đang trực tiếp sử dụng nhà ở không nhận thông báo thu hồi hoặc không ký biên bản bàn giao nhà ở thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở mời uỷ quyền Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà ở chứng kiến và ký vào biên bản.
Bước 6: Đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc đơn vị quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tiến hành thủ tục chấm dứt hợp đồng khi có quyết định thu hồi
Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận quyết định thu hồi nhà ở của đơn vị có thẩm quyền, đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc đơn vị quản lý nhà ở phải thực hiện chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở (đối với trường hợp đã ký hợp đồng); trường hợp thu hồi nhà ở do bán không đúng thẩm quyền, không đúng quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì bên mua được hoàn trả lại tiền mua nhà ở đã nộp, trừ trường hợp bên mua làm giả giấy tờ, hồ sơ mua bán nhà ở.
Lưu ý:
Thời hạn thực hiện thu hồi nhà ở tối đa không quá 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định thu hồi nhà ở. Đối với nhà ở sinh viên thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở có trách nhiệm thực hiện thu hồi nhà ở.
Sau khi thu hồi nhà ở, đơn vị quản lý vận hành phải có văn bản báo cáo đơn vị quản lý nhà ở về việc đã hoàn thành thu hồi nhà ở. Nhà ở sau khi được thu hồi phải được sử dụng theo đúng mục đích quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này.
Trên đây là nội dung mà chúng tôi đề cập đến vấn đề thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo hướng dẫn tại Điều 84 Luật Nhà ở 2014. Nếu có vướng mắc phát sinh trong quá trình nghiên cứu, bạn đọc vui lòng liên hệ với chúng tôi tại lvngroup.vn