Thẩm quyền bồi thường khi thu hồi đất [Cập nhật 2023]

Đất đai thuộc quản lý của Nhà nước. Do đó, nếu có nhu cầu sử dụng đất thì các cá nhân, tổ chức sẽ được Nhà nước trao đất thông qua việc giao đất và cho thuê. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp có thế sẽ bị thu hồi lại đất đang sử dụng trong một số trường hợp. Vậy Thẩm quyền thu hồi đất theo luật đất đai được quy định thế nào? Thẩm quyền bồi thường khi thu hồi đất [Cập nhật 2023] Hãy cùng LVN Group nghiên cứu thông qua nội dung trình bày dưới đây.

1. Thu hồi đất là gì?

Khái niệm thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lí theo hướng dẫn của Luật đất đai.

Căn cứ theo hướng dẫn của pháp luật hiện hành, cụ thể tại khoản 11 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, “thu hồi đất” được hiểu là trường hợp Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đang thuộc quyền sử dụng đất của người khác nếu người này có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng đất.

Trên cơ sở khái niệm thu hồi đất được xác định ở trên, có thể hiểu, khi xảy ra sự kiện thu hồi đất thì hộ gia  đình, cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất có nghĩa vụ phải trả lại phần đất thuộc diện thu hồi mà họ đang sử dụng cho Nhà nước. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào Nhà nước cũng có thể tự lấy đất từ phía người dân, mà hiện nay, theo hướng dẫn của pháp luật hiện hành, cụ thể tại Điều 16 và các điều từ Điều 61 đến Điều 65 Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước chỉ được thực hiện việc thu hồi đất nếu việc thu hồi đất thuộc một trong những trường hợp mà pháp luật quy định. Căn cứ, Nhà nước chỉ được thu hồi đất nếu căn cứ thu hồi đất thuộc một trong các trường hợp sau:

Một là, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội, hoặc vì lợi ích quốc gia công cộng.

Việc thu hồi đất vì mục đích, quốc phòng, an ninh thường được xác định là thu hồi đất để thực hiện việc xây dựng, tạo dựng các công trình an ninh quốc phòng như nơi đóng quân, trụ sở công tác của đơn vị công an, quân đội, hoặc xây dựng thành căn cứ quân sự, cảng, ga quân sự, hay kho tang của lực lượng vũ trang; hoặc xây dựng để dựng thành trường bắn, thao trường, khu thử nghiệm hoặc phá bỏ vũ khí quân sự, xây dựng nhà công vụ…. Các trường hợp này được quy định cụ thể tại Điều 61 Luật đất đai năm 2013.

Còn thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, hoặc vì lợi ích quốc gia công cộng được hiểu là thu hồi đất để nhằm thực hiện các dự án xây dựng trụ sở đơn vị, công trình công cộng – dân sinh, khu đô thị, khu công nghiệp, hay các công trình giao thông, thủy lợi, điện lực…. và các dự án phát triển kinh tế – xã hội hoặc dự án công trình công cộng khác do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư, hoặc các dự án khác do Hội đồng nhân dân tỉnh chấp thuận. Các trường hợp này cũng được quy định cụ thể tại Điều 62 Luật đất đai năm 2013.

Để việc thu hồi đất là hợp pháp thì ngoài việc các dự án buộc thu hồi đất phải là những dự án vì mục đích quốc phòng an ninh được quy định tại Điều 61, 62 Luật đất đai năm 2013 nêu trên thì việc thu hồi đất còn phải được dựa trên căn cứ là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và tiến độ sử dụng đất trong lộ trình thực hiện dự án.

Hai là, Thu hồi đất do người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Người đang sử dụng đất có thể bị Nhà nước thu hồi đất nếu trong quá trình sử dụng đất có một trong các hành vi vi phạm quy định của luật đất đai được quy định tại Điều 64 Luật đất đai năm 2013, Điều 15, Điều 66, 100 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Sử dụng đất không đúng mục đích, dù đã bị xử phạt hành chính trước đó mà còn tái phạm.

Nội dung này thường được thể hiện ở việc người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cấp đất, cho thuê quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng vào một mục đích nhất định nhưng trên thực tiễn, người sử dụng đất cố tình sử dụng vào một mục đích khác hoàn toàn với mục đích sử dụng đất của loại đất đó. Hành vi này của người sử dụng đất được xác định là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích.

– Có hành vi cố ý hủy hoại đất.

Hủy hoại đất, theo hướng dẫn tại khoản 25 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, được hiểu là hành vi tác động vào đất (như múc, xới, đào, san lấp…) làm biến dạng địa hình của đất, dẫn đến việc suy giảm chất lượng của đất, làm mất hoặc suy giảm khả năng sử dụng đất hoặc gây ô nhiễm nguồn tài nguyên đất. Khi người sử dụng đất hủy hoại đất nghĩa là họ không có nhu cầu sử dụng đất hay bảo vệ nguồn tài nguyên đất, trong khi đó, mặc dù đất đai là nguồn tài nguyên có giá trị lớn nhưng lại không phải là vô hạn. Vậy nên trong trường hợp người sử dụng đất có hành vi cố ý hủy hoại đất, việc Nhà nước thu hồi phần đất này để sau đó giao lại cho người thực sự cần sử dụng đất là hoàn toàn phù hợp.

– Có hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất dù pháp luật không cho phép.

Nội dung này áp dụng trong trường hợp người sử dụng đất mặc dù biết pháp luật không phép chuyển nhượng với phần đất ấy nhưng vẫn cố tình chuyển nhượng, tặng cho cho người khác. Trong đó, các trường hợp không được chuyển nhượng sẽ được xác định theo Điều 191 Luật đất đai năm 2013.

– Có hành vi thiếu trách nhiệm, để cho phần đất do mình quản lý bị lấn, chiếm.

Trường hợp này áp dụng đối với những người sử dụng đất đang được sử dụng phần đất mà Nhà nước giao để quản lý. Tuy nhiên, trong quá trình quản lý họ đã để cho người khác lấn, chiếm đất.

Trong đó, lấn đất được hiểu là một người vì muốn mở rộng diện tích đất mà họ có quyền sử dụng nên đã có hành vi dịch chuyển, làm thay đổi vị trí của ranh giới đất hoặc mốc giới đất đã có trước đó, làm xâm phạm sang phần đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của người khác. Còn chiếm đất được hiểu là việc người sử dụng đất tự ý sử dụng đất khi không có sự cho phép của đơn vị có thẩm quyền cho phép, hoặc không chịu trả lại đất được giao, cho thuê có thời hạn mặc dù đã hết thời hạn giao, cho thuê và không được Nhà nước gia hạn. Việc Nhà thu hồi đất trong trường hợp người đang quản lý phần đất mà Nhà nước giao để quản lý nhưng thiếu trách nhiệm làm cho phần đất mình quản lý bị lấn chiếm là hoàn toàn hợp lý. Bởi việc để cho người khác lấn, chiếm phần đất mình quản lý cho thấy việc thiếu trách nhiệm, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của Nhà nước trong việc quản lý đất đai.

– Đất được giao, cho thuê để sử dụng nhưng không đúng đối tượng hoặc trái thẩm quyền.

– Phần đất mà người sử dụng đất mặc dù đã bị xử phạt hành chính nhưng vẫn không chấp hành, không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

– Đất bị bỏ hoang, không được sử dụng trong một thời gian dài, cụ thể là không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục đối với đất trồng cây hàng năm; 18 tháng liên tục nếu là đất trồng cây lâu năm; 24 tháng liên tục nếu là đất trồng rừng.

– Đất được Nhà nước giao, cho thuê để nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư nhưng đã bị bỏ hoang, không được đưa vào sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục hoặc trong quá trình làm dự án tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư.

Đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai thì đơn vị có thẩm quyền chỉ có thể thực hiện việc thu hồi đất nếu có căn cứ về việc người sử dụng đất có hành vi vi phạm trong quá trình sử dụng đất được thể hiện thông qua quyết định hoặc biên bản ghi nhận hành vi vi phạm.

Ba là, Thu hồi đất do người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất, do chấm dứt việc sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật hoặc do việc sử dụng đất có nguy cơ đe dọa đến tính mạng con người.

Việc quyết định thu hồi đất đối với những trường hợp này được thực hiện khi có một trong các căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 65 Luật đất đai năm 2013, cụ thể gồm các trường hợp:

– Người đang sử dụng đất tự nguyện trao trả đất lại cho Nhà nước (hay còn gọi là hiến đất).

– Người sử dụng đất là cá nhân bị chết và không có người thừa kế; trường hợp người sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì bị giải thể, phá sản, không có nhu cầu sử dụng đất hoặc chuyển địa điểm kinh doanh.

– Đất đang sử dụng nằm trong khu vực bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sụt lún, sạt lở, bị ảnh hưởng thiên tai là mối đe dọa tính mạng con người.

– Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng đã hết thời hạn sử dụng đất và không được gia hạn.

Có thể thấy, việc Nhà nước thu hồi đất không được tùy ý mà phải thuộc một trong các trường hợp mà pháp luật quy định. Đồng thời, dù thu hồi đất trong trường hợp nào thì việc thu hồi đất của Nhà nước cũng sẽ làm chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất kể từ thời gian thu hồi đất.

2. Điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với cá nhân, hộ gia đình như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hướng dẫn của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”.

Vì vậy, để được bồi thường về đất thì cá nhân, hộ gia đình cần đáp ứng các điều kiện sau:

(1) Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

(2) Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

3. Thẩm quyền bồi thường khi thu hồi đất

Điểm a khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau: “Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày”.
Điều 66 quy định về thẩm quyền thu hồi đất như sau:
“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”
Vì vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong trường hợp: Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 66; thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành Quyết định chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong trường hợp: Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 66, nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất thì sẽ ban hành Quyết định chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nếu Ủy ban nhân dân cấp huyện được ủy quyền quyết định thu hồi đất thì sẽ ban hành Quyết định chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

4. Tiền bồi thường không tính theo giá thị trường

Hầu hết người dân đều biết quy định này nhưng không mong muốn nếu Nhà nước thu hồi đất, bởi lẽ giữa giá đất cụ thể và giá đất thị trường có sự chênh lệch lớn.

Điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nói cách khác, giá đền bù hay giá bồi thường về đất không tính theo giá thị trường.

Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định và so với giá đất thị trường thì giá đất cụ thể thấp hơn nhiều.

Trên thực tiễn cho thấy rằng đa số người sử dụng đất đều đồng ý giao lại đất khi Nhà nước thu hồi nhưng không “hài lòng” về số tiền được bồi thường.

5. Cách tính tiền bồi thường khi thu hồi đất

Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Trong đó:

– Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm. Muốn biết chính xác cần phải xem đúng địa chỉ, vị trí thửa đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).

– Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nhưng sẽ quyết định tại thời gian Nhà nước quyết định thu hồi.

Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất không áp dụng theo từng năm hay từng giai đoạn như đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.