Đăng ký thế chấp và chấm dứt quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất

Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước thừa nhận và ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ giữa các bên trong quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; quan hệ phát sinh giữa cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai với các chủ thể được giao quyền sử dụng đất, quan hệ phát sinh trong giải quyết các tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. 

Hiện nay các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đã tương đối đầy đủ, cụ thể, phạm vi điều chỉnh quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất được mở rộng hơn. Sự thông thoáng, khách quan, minh bạch trong các quy định pháp luật đã đảm bảo sự bình đẳng, an toàn và hiệu quả cho các chủ thể tham gia giao dịch dân sự nói chung và quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế thị trường của đất nước.

1. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất:

Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là thủ tục pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện để xác lập việc bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp. Đây là một trong các biện pháp nhằm công khai hóa giao dịch bảo đảm và xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ–CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định rõ các trường hợp thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bao gồm: 

“1. Các biện pháp bảo đảm sau đây phải đăng ký: a) Thế chấp quyền sử dụng đất; b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; d) Thế chấp tàu biển.” 

Khoản 1 Điều 4 Thông tư liên tịch số 07/2014/TT–BTP ngày 25 tháng 11 năm 2013 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm: 

“a) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;

b) Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;

c) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;

d) Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;

đ) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;

e) Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật;

g) Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;

h) Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp;

i) Xóa đăng ký thế chấp”.

Theo đó, thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất có đặc điểm sau:

– Thứ nhất, cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Thủ tục đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo Nghị định số 102/2017/NĐ–CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 và Thông tư liên tịch số 07/2014/TT–BTP ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 

Theo đó, người yêu cầu đăng ký thế chấp (có thể là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp) phải nộp hồ sơ đăng ký thế chấp trực tiếp hoặc thông qua dịch vụ bưu chính tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bao gồm: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền. Sau khi nhận được hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả đối với các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ. 

– Thứ hai, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực đối với người thứ ba. Như đã phân tích ở mục 2.2.5, về nguyên tắc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhưng không đương nhiên phát sinh hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba. Vì vậy, để người thứ ba biết được tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp và để ràng buộc trách nhiệm pháp lý đối với người thứ ba, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký theo quy định của pháp luật. 

– Thứ ba, thông tin về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất bị thế chấp khi đăng ký thế chấp được lưu giữ và cung cấp công khai cho mọi tổ chức, cá nhân có liên quan đến tài sản thế chấp. 

– Thứ tư, thời điểm đăng ký thế chấp là căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp khi quyền sử dụng đất được dùng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ trả nợ. 

Do đó, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp hữu hiệu để bảo vệ quyền và lợi ích cho các bên tham gia quan hệ thế chấp, đồng thời ngăn ngừa các hành vi vi phạm có thể xảy ra trong quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. 

2. Chấm dứt quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất:

Điều 327 BLDS năm 2015 quy định về chấm dứt thế chấp tài sản. Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây: 

– Thứ nhất, nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt. 

Thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ chính. Khi bên có nghĩa vụ thực hiện toàn bộ nghĩa vụ chính thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt hiệu lực. 

– Thứ hai, việc thế chấp quyền sử dụng đất được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. 

Trường hợp các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định khi một trong các bên chủ thể có sự vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp, việc thế chấp bị hủy bỏ hoặc thay thế bằng một biện pháp bảo đảm khác thì hợp đồng thế chấp QSDĐ đương nhiên chấm dứt hiệu lực. 

– Thứ ba, quyền sử dụng đất thế chấp đã bị xử lý. 

Trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ. Như vậy, khi quyền sử dụng đất đã bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ chính thì có thể hiểu là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã hoàn thành, mục đích của việc thế chấp không còn và đương nhiên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt hiệu lực. 

– Thứ tư, theo thỏa thuận của các bên. 

Nguyên tắc cơ bản trong giao kết hợp đồng là tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Do đó, khi các bên thỏa thuận chấm dứt hiệu lực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì hợp đồng đã giao kết được coi là chấm dứt tại thời điểm các bên đạt được sự thoả thuận nói trên.