Điều kiện thế chấp và chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất

1. Điều kiện về thế chấp quyền sử dụng đất:

Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất. 

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Do đặc trưng của quyền sử dụng đất là quyền tài sản nên người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất và được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Pháp luật đất đai không ghi nhận quyền được cầm cố, ký quỹ hay các biện pháp bảo đảm khác đối với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Đây là sự khác biệt của quyền sử dụng đất so với các tài sản khác. Để đảm bảo việc thế chấp quyền sử dụng đất, phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: 

– Thứ nhất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Điều 104 Luật đất đai năm 2013 đã ghi nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất. Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Việc pháp luật quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất giúp Nhà nước quản lý đất đai và ràng buộc trách nhiệm pháp lý đối với chủ thể sử dụng đất, đồng thời hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật có thể xảy ra trong lĩnh vực đất đai. 

– Thứ hai, đất không có tranh chấp 

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, pháp luật quy định chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi đất không có tranh chấp. Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể thế nào là đất không có tranh chấp. Tuy nhiên, qua thực tiễn có thể hiểu “đất không có tranh chấp” là tại thời điểm thế chấp, quyền sử dụng đất của bên thế chấp không có bất kỳ khiếu kiện với chủ thể khác. Trường hợp đất có tranh chấp thì người sử dụng đất không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. 

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án 

Quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án được hiểu là: Quyền sử dụng đất là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ dân sự đã được cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền ra quyết định kê biên để bảo đảm thi hành án. Thông qua quyết định kê biên của cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền, người sử dụng đất không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Đối với quyền sử dụng đất không bị kê biên thì mới đủ điều kiện để thế chấp theo quy định của pháp luật. 

– Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất 

Luật đất đai năm 2013 quy định thời hạn sử dụng đất gồm: Sử dụng đất ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn. Người sử dụng đất chỉ có quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Đây là quy định ràng buộc trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất đặc biệt đối với chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, các tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, kinh doanh… 

2. Chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất:

2.1. Chủ thể thế chấp:

Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ–CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: “Bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, tiền đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị – xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp”. 

Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ–CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ–CP quy định: “Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, tiền đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị – xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp”. 

Trên cơ sở quy định trên, có thể định nghĩa: Bên thế chấp quyền sử dụng đất là bên dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của người khác. Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất có thể đồng thời là chủ thể có nghĩa vụ, nhưng cũng có thể chỉ là người thứ ba trong quan hệ bảo đảm. 

Luật đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể về chủ thể được thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm: 

– Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước: 

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013). 

+ Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 2 Điều 180 Luật đất đai năm 2013). 

– Đối với tổ chức trong nước: 

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 2 Điều 174 Luật đất đai năm 2013); nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Khoản 2 Điều 176 Luật đất đai năm 2013). 

+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê 

(Khoản 3 Điều 176 Luật đất đai năm 2013); được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 4 Điều 176 Luật đất đai năm 2013); được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm (Khoản 1 Điều 178 Luật đất đai năm 2013). 

+ Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Khoản 3 Điều 174 Luật đất đai năm 2013). 

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: 

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện các dự án đầu tư (Khoản 1, khoản 3 Điều 183 Luật đất đai năm 2013); 

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Khoản 5 Điều 183 Luật đất đai năm 2013). 

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 3 Điều 184 Luật đất đai năm 2013). 

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Khoản 1 Điều 185 Luật đất đai năm 2013). 

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đi thuê, đi thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại (Khoản 2 Điều 185 Luật đất đai năm 2013). 

– Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: 

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần mà sau khi nhận chuyển nhượng hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp là được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê (Khoản 4 Điều 183 Luật đất đai năm 2013). 

+ Doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh mà đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho thời gian thuê mà tiền đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng cũng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Khoản 1 Điều 184 Luật đất đai năm 2013). 

+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn có là doanh nghiệp trong nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách Nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn với tổ chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 2 Điều 184 Luật đất đai năm 2013). 

+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán và nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 4 Điều 184 Luật đất đai năm 2013). 

+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán và nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 184 Luật đất đai năm 2013). 

2.2. Chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất:

Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 đã quy định: Bên nhận bảo đảm là bên có quyền yêu cầu hay trái chủ trong quan hệ nghĩa vụ mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều biện pháp bảo đảm, bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên nhận bảo lãnh, bên nhận ký quỹ.... 

Theo đó, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất là bên có quyền yêu cầu bên thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ trong trường hợp bên có nghĩa vụ vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ và có quyền yêu cầu xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp theo quy định của pháp luật. 

2.3. Chủ thể liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất:

Chủ thể có nghĩa vụ 

Trong trường hợp chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất không đồng thời là chủ thể có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm thì chủ thể có nghĩa vụ là chủ thể có liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên có nghĩa vụ có quan hệ ràng buộc với nhau về quyền và nghĩa vụ. Theo quy định tại Điều 299 Bộ luật dân sự năm 2015 thì trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ bảo đảm theo quy định của pháp luật. 

Chủ thể giữ tài sản thế chấp 

Khoản 2 Điều 307 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có thể là một bên trong quan hệ gửi giữ tài sản được hình thành từ sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp; hoặc quan hệ thuê tài sản giữa bên thế chấp và bên giữ tài sản thế chấp. Theo Điều 301 và 324 Bộ luật dân sự năm 2015 thì người thứ ba giữ tài sản thế chấp phải có nghĩa vụ bàn giao tài sản thế chấp khi tài sản bị xử lý theo quy định của pháp luật. 

Chủ thể có tài sản gắn liền với đất 

Trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu của tài sản gắn liền với đất thì chủ thể có tài sản gắn liền với đất là chủ thể liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất. Theo Điều 326 Bộ luật dân sự năm 2015 thì trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.