Đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất? Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất? Hình thức xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất? Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất?
1. Đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại các điều 107, 109, 110 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ–CP ngày 29/12/2006; khoản 2 Điều 1 định số 11/2012/NĐ CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ–CP thì đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:
– Quyền sử dụng đất.
– Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với nhà , công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
– Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp theo sự thỏa thuận các của bên.
Ngoài ra, Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2015:
“1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Đối tượng thế chấp có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 108 Bộ luật dân sự năm 2015:
“1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.
2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành những chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.
Tài sản hình thành trong tương lai có thể là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; các hoa lợi, lợi tức phát sinh; tài sản hình thành từ vốn vay mà tại thời điểm xác lập nghĩa vụ hoặc ký kết biện pháp thế chấp thì tài sản đó chưa tồn tại hoặc đang trong quá trình hình thành nhưng chưa sử dụng được tính năng và mục đích của tài sản đó. Việc quy định tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp đã tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong giao dịch bảo đảm; đặc biệt các chủ thể vay vốn trong hoạt động sản xuất, kinh doanh.
2. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất:
Điều 293 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm:
“1. Nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi, tiền phạt và bồi thường thiệt hại.
2. Nghĩa vụ được bảo đảm có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện.
3. Trường hợp bảo đảm nghĩa vụ trong tương lai thì nghĩa vụ được hình thành trong thời hạn bảo đảm là nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo quy định tại Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2015 thì bên thế chấp quyền sử dụng đất có quyền thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất.
Quy định trên cho phép các bên được tự do lựa chọn phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất, có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
3. Hình thức xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất:
Điều 119 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.
Về nguyên tắc, giao dịch dân sự được giao kết dưới nhiều hình thức như lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, miễn là các bên có thể chứng minh được quan hệ hợp đồng. Tuy nhiên, đối với một số hợp đồng cụ thể thì vẫn phải tuân theo quy định về hình thức như đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hợp đồng thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể là văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính (hợp đồng tín dụng, hợp đồng vay tài sản...).
Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất quy định như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Điều 1 Mục II Thông tư số 07/2003/TT–NHNN ngày 19/5/2003 của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện một số biện pháp bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng quy định:
“1. Hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh (gọi chung là hợp đồng bảo đảm) phải được lập thành văn bàn; hợp đồng bảo đảm có thể lập thành văn bản riêng, hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng.
1.1. Hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản có các nội dung chủ yếu sau đây:
a) Tên và địa chỉ các bên, ngày, tháng, năm; b) Nghĩa vụ được bảo đảm;
c) Mô tả tài sản cầm cố, thế chấp, giá trị của tài sản cầm cố, thế chấp; riêng tài sản cầm cố, thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai có thể mô tả khái quát về tài sản;
d) Bên giữ tài sản, giấy tờ của tài sản cầm cố, thế chấp, đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
e) Các thoả thuận về trường hợp xử lý và Hình thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp;
g) Các thoả thuận khác”.
Ngoài ra, pháp luật quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”. Điểm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này...d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Điều 9 Nghị định 163/2006/NĐ–CP quy định:
“1. Việc công chứng hoặc chứng thực giao dịch bảo đảm do các bên thoả thuận.
2. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì giao dịch bảo đảm phải được công chứng hoặc chứng thực”.
Theo đó, việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Quy định trên đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý, kiểm soát của Nhà nước đối với giao dịch của một loại tài sản đặc biệt – quyền sử dụng đất mà Nhà nước là chủ sở hữu của tài sản đó.
4. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ–CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định: “Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp: Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp”.
Điều 319 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hiệu lực của thế chấp tài sản như sau: “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Ngoài ra, hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015:
“a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.
Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định về “hiệu lực đối kháng với người thứ ba” của hợp đồng thế chấp sau khi việc thế chấp tài sản được đăng ký (bản chất là một hình thức công khai hóa quyền của mình). Đây là một quy định tiến bộ so với Bộ luật dân sự năm 2005 vì Bộ luật dân sự năm 2005 không có quy định về hiệu lực đối kháng với người thứ ba” mà chỉ có quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm” và thứ tự ưu tiên thanh toán về nguyên tắc được xác định trên cơ sở theo thứ tự “đăng ký giao dịch bảo đảm“. Quy định trên đã đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp đối với người thứ ba; đảm bảo quyền ưu tiên của người thứ ba khi xử lý quyền sử dụng đất bị thế chấp theo quy định của pháp luật.