Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở 

Sửa đổi, bổ sung các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; trong đó đặc biệt chú trọng đến những quy định về điều tiết phần chênh lệch về địa tô do việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở được tạo ra theo hướng sau đây:

1. Thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang sử dụng vào mục đích đất:

Việc thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở như xây dựng các khu đô thị, xây dựng khu nhà ở thương mại; người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp (thông thường giá đất này rất thấp chỉ vài chục ngàn đến vài trăm ngàn đồng/m2). Sau đó, diện tích đất này được giao cho các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở. Họ tiến hành san lấp nền và xây dựng nhà để bán. Mỗi m2 đất lúc này có giá trị lên đến vài triệu hoặc vài chục triệu đồng. Người bị thu hồi đất có sự so sánh về mức độ chênh lệch giữa giá đất mình được bồi thường với giá đất mà các chủ đầu tư bán cho người mua nhà: Giá đất được bồi thường quá thấp, trong khi giá đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở lại quá cao. Đây là một nguyên nhân cơ bản làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Để khắc phục những bất cập này, cần thực hiện các giải pháp cụ thể sau đây:

+ Nên quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế cho người bị thu hồi đất;

+ Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của nông dân thì ngoài việc họ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm thu hồi cần quy định một tỷ lệ hỗ trợ nhằm để thưởng khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, nhanh chóng việc bàn giao mặt bằng cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở. Khoản hỗ trợ này được trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Có như vậy mới hy vọng tạo sự đồng thuận và giảm các khiếu kiện liên quan đến việc bồi thường đất; do người bị thu hồi đất được hưởng lợi từ việc chênh lệch địa tô từ sự thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tạo ra.

Sự chênh lệch về địa tô từ sự thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở … được điều tiết cụ thể như sau:

i) 50% tổng giá trị của phần chênh lệch này được điều tiết vào ngân sách nhà nước, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai đã xây dựng cơ chế, chính sách, quy hoạch tổng thể về phát triển các khu đô thị mới làm thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp hoặc đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội làm tăng giá trị của đất đai v.v;

ii) 30% tổng giá trị của phần chênh lệch này, chủ đầu tư dự án được hưởng do việc bỏ vốn đầu tư trên khu đất được Nhà nước giao, cho thuê đất tạo ra;

iii) 20% tổng giá trị của phần chênh lệch này được hỗ trợ trở lại cho người sử dụng đất nông nghiệp do họ có công giữ gìn, bảo vệ vốn đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Về xử lý phần giá trị địa tô chênh lệch được tạo ra từ sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Trong thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng phải đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người bị thu hồi đất và lợi ích của người đầu tư. Để thực hiện được yêu cầu này chúng ta nên thực hiện dựa trên nguyên tắc mỗi chủ thể đều được hưởng lợi ích từ phần địa tô chênh lệch phát sinh đó. Nhà nước thông qua việc điều tiết thu về địa tô chênh lệch. Người dân, tổ chức được hưởng lợi từ địa tô chênh lệch phải nộp nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước ngay sau khi địa tô chênh lệch xuất hiện để điều tiết cho người có đất bị thu hồi.

Ngoài việc được bồi thường về đất, họ còn được hưởng khoản hỗ trợ. Thực tế việc thu địa tô chênh lệch từ người dân là rất khó khăn; vì vậy, trước mắt cho các trường hợp phải nộp địa tô chênh lệch được ghi nợ (như ghi nợ khi cấp GCNQSDĐ). Khi nào người sử dụng đất ở được chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp thực hiện việc giao dịch, chuyển nhượng hoặc hoạt động kinh tế khác có thu lợi từ địa tô chênh lệch 2 thì họ phải nộp nghĩa vụ tài chính trước khi được Nhà nước cho phép thực hiện việc giao dịch.

2. Nghiên cứu và thay đổi các quy định, chính sách:

– Hoàn thiện pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa vấn đề bảo vệ đất nông nghiệp với chuyển một phần diện tích đất nông nghiệp sang đất ở một cách hợp lý. Như phần trên đã phân tích, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là điều khó tránh khỏi nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. Tuy nhiên, nếu quá trình này diễn ra một cách ồ ạt và không tính đến hiệu quả kinh tế sẽ làm thu hẹp diện tích đất nông nghiệp, đe dọa an ninh lương thực quốc gia, công ăn việc làm của hàng ngàn hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

– Đổi mới căn bản và toàn diện cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ quyền hạn của hệ thống thanh tra chuyên ngành về đất đai.

Nhà nước cần tăng cường nguồn kinh phí, trang thiết bị và lực lượng cho hệ thống thanh tra chuyên ngành đáp ứng yêu cầu của thực tiễn. Mặt khác, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về tăng mức xử phạt vi phạm pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở lên đến hàng trăm triệu đồng, thậm chí hàng tỷ đồng. Đồng thời, xác lập cơ chế giám sát, kiểm tra chéo giữa các cơ quan thanh tra chuyên ngành; giám sát của công luận, báo chí và của người dân nhằm phát hiện tiêu cực, tham nhũng, móc ngoặc giữa cán bộ thanh tra với tổ chức, cá nhân vi phạm. Khi phát hiện các hành vi tiêu cực này phải xử lý kiên quyết với chế tài xử lý nghiêm khắc và chuyển hồ sơ sang cơ quan công an để điều tra, truy cứu trách nhiệm hình sự; kiên quyết tịch thu số tiền hoặc tài sản bất chính do hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà có.

– Nghiên cứu, bổ sung các quy định về cơ chế, chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho người sử dụng đất nông nghiệp góp đất cùng với Nhà nước đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng và được hưởng lợi theo tỷ lệ vốn góp từ việc tăng thêm giá trị của đất đai mang lại.

– Tiếp tục nghiên cứu xây dựng các sắc thuế mới như: Thuế phát triển của từng khu vực đất đai, thuế phát triển hạ tầng …để giảm thiểu tình trạng lãng phí đất như hiện nay.

– Sửa đổi, bổ sung các quy định về xử lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở với chế tài xử phạt hành chính lên đến hàng tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp vi phạm bị xử lý sẽ không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong 05 năm kể từ ngày bị xử lý. Đối với các vi phạm pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nghiêm trọng phải truy cứu trách nhiệm hình sự với mức phạt tù từ khung 2 đối với các tội vi phạm chế độ sử dụng đất; tội vi phạm chế độ quản lý đất đai của Bộ luật Hình sự năm 2015. Bên cạnh đó, Nhà nước phải kiên quyết yêu cầu đương sự vi phạm phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất như trước khi vi phạm. Trường hợp họ không tự giác thực hiện thì sẽ bị Nhà nước áp dụng biện pháp cưỡng chế v.v.

– Tiếp tục nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn, sự hiểu biết pháp luật đất đai cho đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý đất đai. Đồng thời, thường xuyên rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật đất đai đảm bảo tính công khai minh bạch, thống nhất, đồng bộ; xây dựng quy trình thủ tục về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở đơn giản, minh bạch. Nhà nước đầu tư ứng dụng công nghệ thông tin, hệ thống phần mềm để thay thế việc tiếp nhận trực tiếp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở sang hệ thống tiếp nhận hồ sơ điện tử online …

– Cần có quy định cụ thể, chặt chẽ hơn nữa để bảo vệ đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng theo hướng quy định cụ thể các trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân tỉnh không được phép chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất loại đất trên sang đất ở vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia, công công.

– Hệ thống quy hoạch chi tiết xây dựng áp dụng đối với thửa đất cần được phát triển song song với hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sao cho nhà đầu tư, người sử dụng đất có thể tính toán tương đối chính xác số tiền thuê đất, tiền sử dụng đất mà họ phải bỏ ra ngay từ trước khi thực hiện thủ tục đấu giá hoặc đấu thầu. Tổ chức lập, phê duyệt các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết trên địa bàn các huyện, thành phố, bố trí quỹ đất cho các loại nhà ở nhất là nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan.

Yêu cầu Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

– Tiếp tục rà soát đối tượng là hộ nghèo, người có công với cách mạng, bố trí ngân sách hàng năm của tỉnh để hỗ trợ nhà ở cho hộ nghèo theo tiêu chí mới.

– Huy động các nguồn lực, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội theo hình thức xã hội hóa mà không phải đầu tư từ ngân sách của địa phương (theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội) để bán, cho thuê hoặc thuê mua theo quy định của pháp luật về xây dựng.

– Hướng dẫn thực hiện vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc từ các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

– Tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm nâng cao giá trị đất đai, tạo nguồn vốn ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê.

– Phát triển mô hình Quỹ tín dụng cộng đồng tạo điều kiện để người dân giúp đỡ nhau tự cải tạo, chỉnh trang nhà ở.

– Tập trung ưu tiên đầu tư hạ tầng kết nối với các dự án phát triển nhà, mời gọi một số nhà đầu tư có uy tín và tiềm lực để phát triển một số dự án khu đô thị, trong đó có nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, tạo động lực và điều kiện thúc đẩy phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh.

– Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành quy chế đầu tư xây dựng nhà trọ để thúc đẩy các hộ dân tự đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ nhà ở xã hội là nhà trọ cho công nhân, người lao động, sinh viên thuê trên địa bàn tỉnh.

– Huy động các nguồn vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch, tạo điều kiện hình thành các dự án phát triển nhà ở đồng bộ.

– Yêu cầu các chủ đầu tư dự án nhà ở phải thực hiện triển khai xây dựng hoàn thiện đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội song song với việc phát triển nhà ở; tỉnh sẽ hỗ trợ đấu nối dự án với hệ thống hạ tầng chung của tỉnh.

– Rà soát các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, trên cơ sở cân đối nhu cầu chung về các loại nhà ở trên địa bàn theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

– Tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản (quản lý hoạt động của các cá nhân, tổ chức hành nghề môi giới bất động sản trên địa bàn; quản lý việc thành lập, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, văn phòng môi giới nhà đất); quản lý chặt chẽ việc chuyển quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

– Công khai các dự án trên các phương tiện đại chúng để người dân có thể trực tiếp mua nhà ở với các chủ đầu tư, tránh trường hợp mua lại từ nhà đầu cơ, gây thất thu về thuế của Nhà nước; tổ chức dịch vụ công để cung cấp thông tin về quy hoạch phát triển nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn.

– Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, rà soát việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản; có biện pháp xử lý kịp thời đối với những dự án xây dựng sai quy định, dự án chậm tiến độ, dự án không phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt

– Tiếp tục tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai cho cán bộ, công chức nói riêng và người dân nói chung. Bởi lẽ, mọi hành vi của con người chịu sự điều khiển của bộ não. Khi có nhận thức đúng thì con người có hành động đúng và ngược lại. Không phải từ khi sinh ra, con người đã có nhận thức đúng và đầy đủ về thế giới xung quanh cũng như về pháp luật. Để có nhận thức đúng và đầy đủ về pháp luật thì con người phải được tiếp cận, tìm hiểu thông qua việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật.

Công việc này phải tiến hành thường xuyên, liên tục, lâu dài và kiên trì thì mới có thể hình thành nên nhận thức đúng đắn về pháp luật. Khi trình độ nhận thức pháp luật của con người được nâng cao thì họ sẽ tự điều chỉnh hành vi của mình đúng với yêu cầu của pháp luật. Như vậy, các hành vi vi phạm pháp luật trong xã hội sẽ ít xảy ra. Điều này góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở v.v.