Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức? Trường hợp bồi thường thiệt hại về tài sản?
Quy định liên quan đến chính sách bồi thường về đất cho người có đất bị thu hồi, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với người sử dụng đất theo hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhằm đảm bảo sự bình đẳng, công bằng về quyền giữa người sử dụng đất theo hình thức này với người sử dụng đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, bởi với hai hình thức sử dụng đất này người sử dụng đất đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng đã bổ sung thêm một đối tượng sử dụng đất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; bổ sung quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất mà nguồn gốc không phải là do Nhà nước giao, cho thuê.
1. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân:
* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại đối với diện tích đất nông nghiệp trong hạn mức và diện tích đất do được nhận thừa kế; đối với diện tích vượt hạn mức thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại; đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở
Điều 60 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 7 Nghị định 47/2014/NĐ–CP quy định về bồi thường giá trị đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở của hộ gia đình, cá nhân như sau:
Một là, trường hợp đáp ứng đủ các điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Đối với đất sử dụng mà có tính thời hạn sử dụng đất thì được bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng tương ứng với đất thu hồi và tương ứng với thời hạn sử dụng còn lại của loại đất thu hồi; nếu quỹ đất không còn thì được bồi thường bằng tiền. Trường hợp người bị thu hồi đất muốn được tăng thời hạn sử dụng đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng với thời hạn sử dụng đất tăng mà cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Hai là, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà nguồn gốc đất đang sử dụng là thuê đất có thu tiền sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có).
Ba là, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng thì được bồi thường về đất.
Bốn là, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài mà có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo giá đất ở.
Năm là, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà có nguồn gốc do lấn, chiếm, khi Nhà nước thu hồi đất nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước giao đất ở mới có thu tiền sử dụng đất hoặc bán nhà ở tái định cư.
Như vậy, có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định cụ thể hơn; đồng thời đảm bảo tốt hơn cho quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân, đảm bảo nguyên tắc bình đẳng.
* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở
Điều 79 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ–CP quy định cụ thể đối với bồi thường về đất ở. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, trường hợp đáp ứng đủ các điều kiện được bồi thường theo quy định.
– Trường hợp thu hồi đất ở dẫn đến không còn đất ở hoặc phần diện tích còn lại không đủ điều kiện về hạn mức tối thiểu công nhận đất ở; và không còn đất ở, nhà ở nào khác tại địa phương nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Thứ hai, trường hợp không đáp ứng đủ điều kiện để được bồi thường về đất nhưng người bị thu hồi đất không còn chỗ ở nào khác tại địa phương nơi có đất bị thu hồi thì sẽ được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Thứ ba, trường hợp trong thửa đất thu hồi còn phần diện tích đất nông nghiệp không phải là đất ở, nếu có nhu cầu được chuyển mục đích sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì người có đất bị thu hồi được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với phần diện tích đất nông nghiệp còn lại không vượt quá hạn mức đất ở tại địa phương.
Thứ tư, trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở mà trên thửa đất thu hồi có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống và họ có đủ các điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng hoặc thửa đất thu hồi thuộc quyền sử dụng của nhiều hộ gia đình (đồng sử dụng thì khi Nhà nước thu hồi đất thì sẽ tiến hành bồi thường cho từng hộ gia đình.
Như vậy, có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đã có những quy định cụ thể, chi tiết hơn về những trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, từ đó nhằm đảm bảo tốt hơn cho quyền và lợi ích hợp pháp cho người có đất bị thu hồi.
2. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức:
* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp Khoản 1, khoản 2 Điều 78 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
– Sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đáp ứng đủ các điều kiện để được bồi thường thì được bồi thường giá trị đất tương ứng với thời hạn sử dụng đất còn lại.
– Đối với trường hợp sử dụng đất mà nguồn gốc đất là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì sẽ không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại không phải từ ngân sách nhà nước.
* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở:
Điều 81 Luật Đất đai năm 2013, Điều 8 Nghị định 47/2014/NĐ–CP quy định như sau:
Thứ nhất, trường hợp tổ chức kinh tế sử dụng đất không phải đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa mà đáp ứng đủ các điều kiện được bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi; nếu không còn loại đất cùng loại để bồi thường thì sẽ bồi thường bằng tiền tương ứng với thời hạn sử dụng đất còn lại.
Thứ hai, doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định thì được bồi thường bằng loại đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, trường hợp không có đất cùng loại để thực hiện bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền tương ứng với diện tích đất bị thu hồi và thời hạn sử dụng đất còn lại.
Thứ ba, Điều 81 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định tách biệt về việc bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất đối với tổ chức sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Cụ thể:
– Trường hợp là đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đồng thời đáp ứng được đủ các điều kiện để được bồi thường thì sẽ được bồi thường về đất tương ứng với thời gian sử dụng đất còn lại. Đối với đất sử dụng trước ngày 01/7/2014 mà sử dụng đất thì người có đất thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định của Nghị định số 197/2004/NĐ–CP ngày 03/12/2004.
– Trường hợp sử dụng đất phi nông nghiệp theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không được bồi thường về đất, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có).
* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất do cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng:
Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ–CP quy định như sau:
– Đối với trường hợp đất đã được sử dụng trước ngày 01/7/2004 đã có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thuộc trường hợp đất sử dụng theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì sẽ được bồi thường về đất có cùng mục đích sử dụng đất với đất bị thu hồi. Trường hợp không có đất thì sẽ được bồi thường bằng tiền tương ứng với thời hạn sử dụng đất còn lại.
– Trường hợp là đất giao không thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì khi Nhà nước thu hồi đất chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có).
Có thể thấy, việc Nghị định 47/2014/NĐ–CP bổ sung quy định cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp theo hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nếu đáp ứng đủ các điều kiện luật định thì sẽ được bồi thường về đất là phù hợp, đảm bảo sự bình đẳng về quyền và lợi ích giữa những người sử dụng đất.
3. Trường hợp bồi thường thiệt hại về tài sản:
* Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất: Điều 89 Luật Đất đai năm 2013 quy định, khi Nhà nước thu hồi đất mà trên đất có nhà ở, công trình sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nếu phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định pháp luật thì chủ sở hữu tài sản đó được bồi thường tương ứng giá trị xây dựng mới đối với nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Nếu sau khi phá dỡ mà phần còn lại của nhà ở, công trình đó vẫn đảm bảo theo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật do pháp luật quy định thì việc bồi thường thiệt hại được tính dựa trên những thiệt hại thực tế.
* Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi: Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây ra những thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi thì phải bồi thường thiệt hại cho chủ sở hữu cây trồng, vật nuôi. Nối tiếp quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ–CP, việc thực hiện bồi thường thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi được quy định cụ thể tại Điều 90 Luật Đất đai năm 2013.
* Bồi thường về di chuyển mồ mả: Điều 18 Nghị định 47/2014/NĐ–CP quy định, khi Nhà nước thu hồi đất dẫn đến việc phải di chuyển mồ mả thì người có mồ mả phải di chuyển sẽ được bố trí đất; đồng thời được bồi thường chi phí đào, bốc, di chuyển, xây dựng mới và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp. Mức bồi thường cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định sao cho phù hợp với tập quán và thực tế của mỗi địa phương.