Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất? Phân loại thế chấp quyền sử dụng đất? Vị trí, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất?
1. Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất. Các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất lần đầu tiên được ghi nhận trong đạo luật gốc – Hiến pháp năm 1992 “Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”; khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”.
Cụ thể hóa quy định của Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993, Bộ luật dân sự năm 1995 tiếp tục ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền thế chấp chỉ giới hạn đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở (Luật đất đai năm 1993, công báo số 22, 1993).
Kế thừa và mở rộng các quy định của Luật đất đai năm 1993, chủ thể sử dụng đất và phạm vi quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Luật đất đai năm 2013 khẳng định quyền thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Vậy thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Điều 727 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”. Điều 715 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) bằng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”.
Mặc dù Bộ luật dân sự năm 2015 đã đưa ra khái niệm về thế chấp tài sản, song pháp luật không có khái niệm nào về thế chấp quyền sử dụng đất. Vậy thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Trên cơ sở định nghĩa của Bộ luật dân sự năm 1995, năm 2005 về thế chấp quyền sử dụng đất, khái niệm của Bộ luật dân sự năm 2015 về thế chấp tài sản, xét về phương diện pháp lý của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, có thể định nghĩa thế chấp quyền sử dụng đất như sau: “Thế chấp quyền sử dụng đất là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ và không chuyển giao cho bên nhận thế chấp”.
2. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất:
Thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản. bên cạnh những đặc điểm chung của thế chấp tài sản, thế chấp quyền sử dụng đất còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:
– Thứ nhất, đối tượng thế chấp là quyền sử dụng đất.
Trong thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thế chấp không phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất luôn gắn liền với đất đai. Như đã phân tích tại mục 1.1.1, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Do đó, khi thế chấp quyền sử dụng đất, người thế chấp chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu.
– Thứ hai, trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp được tiếp tục khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.
Khi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp có nghĩa vụ chuyển giao cho bên nhận thế chấp giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ dân sự mà không chuyển giao quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp. Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp vẫn tiếp tục được quyền sử dụng đất, tức là quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Khi nghĩa vụ trả nợ được thực hiện đầy đủ theo đúng thỏa thuận tại hợp đồng thế chấp, bên thế chấp được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
– Thứ ba, thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo trình tự, thủ tục nhất định
Trình tự, thủ tục về thế chấp quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ hơn so với các biện pháp bảo đảm khác và được điều chỉnh bởi các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng và phải được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 3 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP). Hơn nữa, Bộ luật dân sự năm 2015 cũng quy định, ngoài thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp được quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất hoặc thế chấp tài sản của người thứ ba gắn liền với đất.
– Thứ tư, thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm đối vật.
Trong quan hệ hợp đồng, người có quyền thường đòi hỏi một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Biện pháp bảo đảm này có thể là biện pháp bảo đảm đối vật hoặc biện pháp bảo đảm đối nhân. Theo đó, thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng của bảo đảm đối vật, bởi lẽ thế chấp quyền sử dụng đất quy định bên nhận thế chấp (bên có quyền) có thể xử lý tài sản thế chấp để thu hồi khoản vay của mình, trong trường hợp đến hạn mà bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Ở đây đối tượng của quyền chính là tài sản thế chấp quyền sử dụng đất). Đây chính là sự khác biệt đối với biện pháp bảo đảm đối nhân. Ví dụ: Trong trường hợp áp dụng biện pháp bảo đảm đối nhân bảo lãnh, người nhận bảo lãnh (người có quyền) chỉ được phép yêu cầu người bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên có nghĩa vụ mà không được thi hành quyền của mình trên bất kỳ một tài sản cụ thể nào của người bảo lãnh.
3. Phân loại thế chấp quyền sử dụng đất:
Thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và thế chấp một phần quyền sử dụng đất
Điều 318 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các trường hợp thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản:
“1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp dùng toàn bộ quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Trường hợp toàn bộ quyền sử dụng đất có vật phụ thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp.
Thế chấp một phần quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp dùng một phần quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Trường hợp toàn bộ quyền sử dụng đất có vật phụ thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp.
Thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho chính mình và thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho người thứ ba
– Thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho chính mình là việc bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp.
– Thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho người thứ ba là việc bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp.
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba cần phân biệt với biện pháp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất:
Điều 335 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh”.
Khác với bên thế chấp tài sản phải đưa ra một tài sản cụ thể để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình thì biện pháp bảo lãnh, bên bảo lãnh không phải đưa ra một tài sản cụ thể mà chỉ khi bên được bảo lãnh vi phạm nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải đem tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo lãnh cho nghĩa vụ của bên được bảo lãnh. bên bảo lãnh có thể thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản thế chấp tài sản, cầm cố tài sản...) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (Điều 336 Bộ luật dân sự năm 2015).
Vậy bảo lãnh quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba khác nhau thế nào? Trước hết, chúng ta đi sâu vào phân tích và tìm hiểu khái niệm về bảo lãnh quyền sử dụng đất.
Khoản 4 Điều 72 Nghị định 163/2006/NĐ–CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ–CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ–CP quy định: “Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ–CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, quy định tại khoản 1 Điều 32, khoản 4 Điều 33, khoản 4 Điều 34, khoản 4 Điều 35 và khoản 1 Điều 36 Nghị định số 23/2006/NĐ–CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba”.
Trước khi Bộ luật dân sự năm 2015 ban hành, theo các quy định pháp luật dân sự và đất đai thì biện pháp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đã được chuyển thành thế chấp quyền sử dụng đất. Kể từ khi Bộ luật dân sự năm 2015 ra đời, phạm vi bảo lãnh được quy định tại Điều 336 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau: “Các bên có thể thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh”.
Theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất của bên bảo lãnh là thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của bên bảo lãnh, không phải thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ). Khi bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Trường hợp bên bảo lãnh không thực hiện được nghĩa vụ bảo lãnh thì sẽ tiến hành xử lý thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trong khi đó, biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba là việc người thứ ba (bên thế chấp) bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì sẽ tiến hành xử lý thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
4. Vị trí, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất:
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp để khai thác đất đai có hiệu quả
Thông qua biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể khai thác hiệu quả những giá trị được chứa đựng bên trong tài sản đất đai. Đất đai thông qua thế chấp không chỉ thu được các giá trị và khả năng sinh lời một cách thuần túy từ sự tác động của con người đối với đất đai mà giá trị của nó còn được nhân lên, được tái tạo thông qua việc trao đổi một chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho người có quyền sử dụng đất giải quyết nhu cầu về vốn trong quá trình sử dụng đất
Vốn là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động của bất kỳ doanh nghiệp nào. Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh là cơ hội tốt nhất cho các nhà đầu tư giải quyết được yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất; đồng thời là biện pháp thúc đẩy các doanh nghiệp phải trả nợ đầy đủ cho bên cho vay. Nếu không sử dụng nguồn vốn vay có hiệu quả, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong kinh doanh, có thể dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh toán; trong trường hợp này, quyền sử dụng đất của doanh nghiệp sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật thế chấp.
Đối với kinh tế hộ gia đình, đặc biệt là các hộ ở nông thôn, với mức thu nhập bình quân trên đầu người thấp, kinh tế gia đình gặp nhiều khó khăn thì việc pháp luật quy định người sử dụng đất được thế chấp để vay vốn là một giải pháp linh hoạt để mở rộng kênh huy động vốn của người dân; giúp giải quyết những khó khăn về mặt tài chính và đảm bảo cuộc sống sinh hoạt hàng ngày.
Hạn chế rủi ro phát sinh trong thực hiện nghĩa vụ trả nợ
Thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm an toàn, có thể ngăn ngừa và giảm thiểu những tổn thất, rủi ro xảy ra đối với bên cho vay; đặc biệt trong quan hệ tín dụng. Bởi lẽ, việc thế chấp quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây là một trong những cách thức bảo vệ quyền và lợi ích của bên nhận thế chấp. Khi bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các điều khoản của hợp đồng tín dụng thì bên cho vay có thể khởi kiện tại Tòa án yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phát mại tài sản thế chấp để đảm bảo cho các khoản vay của bên cho vay.