Ý nghĩa và nguyên tắc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

1. Ý nghĩa của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở:

a) Đối với Nhà nước 

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng giúp Nhà nước “giải quyết bài toán” đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển đất nước. Thông qua việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, Nhà nước triển khai xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao v.v góp phần cải thiện tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh và thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế của đất nước …

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở khẳng định vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Bởi lẽ, để bảo đảm an ninh lương thực và duy trì “công ăn việc làm” ổn định cho hàng triệu người nông dân, tránh việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở ồ ạt, không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không tính đến hiệu quả kinh tế, gây lãng phí tài nguyên đất đai thì không phải cơ quan nhà nước nào cũng có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mà chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới được thực hiện việc này. Mặt khác, việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở còn là một phương thức để Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai do pháp luật quy định.

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở góp phần động viên nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước. Bởi lẽ, khi thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thông qua việc nộp tiền sử dụng đất, phí, lệ phí về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đại không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại …

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tạo ra địa tô chênh lệch từ việc thay đổi mục đích sử dụng đất, góp phần làm gia tăng giá trị của đất đai. Điều này làm cho đất đai ngày càng có giá trị và làm tăng giá trị tổng tài sản của quốc gia v.v.

b) Đối với người sử dụng đất 

Giải quyết nhu cầu về đất sử dụng cho các mục đích đầu tư, sản xuất – kinh doanh phi nông nghiệp của doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước; làm tăng hiệu quả sử dụng đất.

Tạo nguồn cung (đầu vào) cho thị trường bất động sản (BĐS) ở nước ta và đáp ứng nhu cầu về nhà ở của xã hội. Bởi lẽ, muốn có chỗ ở thì trước tiến con người phải sở hữu nhà ở mà nhà ở được tạo ra thông qua việc xây dựng công trình trên đất. Do đó, đất ở là điều kiện vật chất tiên quyết, không thể thiếu được để tạo ra nhà ở. Lượng đất ở càng nhiều sẽ tạo ra lượng nhà ở càng lớn. Góp phần vào việc chuyển đổi cơ cấu việc làm và lao động. Khi một phần diện tích đất nông nghiệp bị chuyển đổi mục đích sang đất ở dẫn đến một bộ phận người lao nông bị mất đất canh tác, không có công ăn việc làm” và mất thu nhập ổn định. Điều này buộc họ phải đi đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm công ăn việc làm mới như chuyển sang làm dịch vụ, buôn bán, tìm kiếm việc làm ở các khu công nghiệp, ở các đô thị, thành phố lớn v.v.

2. Nguyên tắc của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở:

Nguyên tắc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là nền tảng pháp lý cơ bản mà các chủ thể và các bên liên quan trong quan hệ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải tuân thủ. Các nguyên tắc này bao gồm:

– Nguyên tắc 1, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý. Nguyên tắc này chi phối việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở trên các khía cạnh cơ bản sau đây:

+ Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở chỉ được tiến hành trên cơ sở người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Có nghĩa là chỉ sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ thì người sử dụng đất mới được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

+ Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sở dĩ, người sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền bởi nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở ồ ạt, tự do sẽ ảnh hưởng đến an ninh lương thực quốc gia, “công ăn việc làm” của người nông dân do diện tích đất nông nghiệp bị giảm sút nhanh chóng. Không phải cơ quan nhà nước nào cũng có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất mà chỉ cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới được thực hiện việc này. Có nghĩa là cơ quan có thẩm quyền được pháp luật quy định là cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước mới được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

– Nguyên tắc 2, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phải dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là sự định hướng chiến lược cho việc quản lý, sử dụng đất trong tương lai. Việc quản lý và sử dụng đất dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo đất đai được sử dụng tiết kiệm, đúng

mục đích, có hiệu quả; ngăn ngừa việc giao, cho thuê đất bừa bãi; sử dụng đất lãng phí, tùy tiện, bỏ hoang hóa đất đai v.v. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tác động đến việc sử dụng đất nông nghiệp và gây ra hậu quả về kinh tế – xã hội thể hiện:

+ Diện tích đất nông nghiệp bị giảm sút do một bộ phận đất này bị chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở mà đất nông nghiệp lại là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối dẫn đến sản lượng lúa gạo và các hoa màu khác cũng bị sụt giảm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vấn đề an ninh lương thực quốc gia.

+ Diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp khiến cho hàng ngàn hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không có “công ăn việc làm” ổn định, đời sống gia đình gặp nhiều khó khăn. Điều này khiến mục tiêu “Người cày có ruộng” của Nhà nước không thực hiện được và tiềm ẩn nhiều nguy cơ về thất nghiệp, trộm cắp và các tệ nạn xã hội …

Tuy nhiên, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là điều khó tránh khỏi do xuất phát từ nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và nhu cầu nội tại của người sử dụng đất. Để giải quyết hài hòa những mâu thuẫn nêu trên thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở được thực hiện chặt chẽ, dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đặt dưới sự giám sát, quản lý chặt chẽ của Nhà nước.

– Nguyên tắc 3, ưu tiên và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp. Nguyên tắc này cho phối việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở trong một số điểm chủ yếu sau đây:

+ Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước mới cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở đối với một bộ phận đất nông nghiệp. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan. Song song với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, Nhà nước phải có kế hoạch khai hoang, phục hóa, phủ xanh đất trống, đồi núi trọc; thâm canh, tăng vụ … để bù lại diện tích đất nông nghiệp bị chuyển đổi mục đích sang đất ở.

+ Nhà nước có kế hoạch đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp nhằm đảm bảo công việc ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị mất đất sản xuất.

+ Nhà nước phải ứng dụng các thành tựu khoa học, công nghệ tiên tiến, hiện đại vào sản xuất nông nghiệp để nâng cao sản lượng lương thức bù vào diện tích đất nông nghiệp bị chuyển đổi sang đất ở.

+ Nhà nước phải chú trọng phát triển các ngành nghề dịch vụ, đa dạng hóa việc làm ở khu vực nông thôn; bảo vệ chặt chẽ diện tích đất trồng lúa, hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng làm đất ở.

– Nguyên tắc 4, Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở..

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất tạo ra sự chênh lệch địa tô rất lớn lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Nhà nước phải có hệ thống chính sách, pháp luật thống nhất, đầy đủ, chi tiết để điều tiết phần chênh lệch về địa tô được tạo ra từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở vào ngân sách nhà nước thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế sử dụng đất, thuế tài sản do chuyển mục đích sử dụng đất, phí và lệ phí về đất đai, ngoài ra áp dụng và giám sát chặt chẽ các hồ sơ , thủ tục chuyển đổi đảm bảo đất được chuyển đổi và sử dụng đúng mục đích được cấp phép.

Trên cơ sở đó, Nhà nước sử dụng nguồn tiền này để đầu tư khai hoang, phục hóa mở rộng diện tích đất nông nghiệp bù vào số đất nông nghiệp bị chuyển đổi sang đất ở hoặc áp dụng công nghiệp hiện đại vào thâm canh tăng vụ nâng cao sản lượng lương thực. Kiến quyết không để sự chênh lệch về địa tô do chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở rơi vào túi” các nhóm lợi ích của một số cá nhân khiến họ giàu lên một cách nhanh chóng, làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo và bất bình đẳng xã hội v.v.

3. Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất:

a) Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở không có sự cấp phép của cơ quan có thẩm quyền 

Tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là người sử dụng đất tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mà không có Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và không tuân thủ các quy định của pháp luật về căn cứ, nguyên tắc, trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở v.v.

Tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở không những thể hiện thái độ coi thường pháp luật của người sử dụng đất, mà còn phá vỡ trật tự quản lý đất đai xâm phạm quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước, gây hệ lụy xấu đến vấn đề an ninh lương thực quốc gia. Trên thực tế, việc tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở diễn ra khá phổ biến ở các địa phương như tự ý xây dựng nhà trên đất nông nghiệp; tự ý phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp … Trường hợp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở được xác định là hành vi vi phạm pháp luật đất đai và phải chịu chế tài xử lý theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các đạo luật khác có liên quan. Để phát hiện và xử lý kịp thời, nghiêm minh các trường hợp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải tăng cường quản lý nhà nước về đất đai; tăng cường thanh tra, kiểm tra đất đai; tiếp công dân, giải quyết, khiếu nại, tố cáo về đất đai.

b) Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở hợp pháp 

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở hợp pháp là trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở hợp pháp không gây ra các hệ lụy cho quản lý nhà nước về đất đai như trường hợp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, việc này giúp cho việc quản lý đất đai, nêu cao được thẩm quyền của cơ quan lý từ đó cân bằng được lợi ích của cá nhân, tổ chức trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Trong phạm vi của bản luận văn này, học viên đi sâu nghiên cứu việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở hợp pháp.