Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần.
“Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm”.
Tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của BLDS về việc xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ). về nguyên tắc, các giao dịch dân sự có thể đưcọ thiết lập dưới nhiều hình thức khác nhau (bằng hành vi cụ thể, bằng lời nói hoặc bằng văn bản, kể cả thông qua phương tiện điện tử) trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Đối với giao dịch bảo đảm, không phải tất cả các giao dịch đều phải đăng ký. Nhìn chung, việc đăng ký giao dịch có nhiều ý nghĩa:
- Trong trường hợp đăng ký là yêu cầu, là điều kiện để giao dịch có hiệu lực bắt buộc thì việc đăng ký là một điều kiện về hình thức để giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật.
- Đăng ký giao dịch bảo đảm thể hiện sự minh bạch của quá trình “lưu thông” tài sản.
- Đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý giao dịch bảo đảm.
Theo quy định của pháp luật, việc đăng ký giao dịch bảo đảm bắt buộc trong các trường hợp sau: thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp tàu bay, tàu biển; thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; các trường hợp khác do pháp luật quy định (Khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 163/2006/NĐ-CP).
Đối với các giao dịch bảo đảm không thuộc các trường hợp trên được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.
Nghiên cứu, so sánh các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến giao dịch bảo đảm, có thể nhận thấy trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm có sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật, chính vì vậy trong quá trình thực thi không tránh khỏi những vướng mắc mà bản than đối tượng được áp dụng không thể giải quyết được, cụ thể:
- Theo quy định của Luật nhà ở, hợp đồng thế chấp nhà không phải đăng ký. Nếu chỉ xét trong một đạo luật (Luật nhà ở) thì có thể thấy được sự thống nhất về nội dung với quy định “chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”. Do vậy, vấn đề thứ tự ưu tiên thanh toán từ tài sản thế chấp sẽ không đặt ra, tính minh bạch của tài sản đưcọ bảo đảm. Có thể nhận thấy sự không thống nhất trong hệ thống pháp luật.
- Đối với thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm:
Việc đăng ký thế chấp nhà ở được thực hiện theo Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT. Theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất được ghi vào trang cuối trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Diều đó được thể hiện sự minh bạch hóa quá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, khi tham gia các giao dịch bảo đảm, các bên có thể đánh giá được tài sản. Trong các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo các Nghị định trên, không có trang thể hiện sự dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở. Do vậy, trong trường hợp các bên có yêu cầu, việc đăng ký thế chấp nhà ở sẽ được đăng ký nhưng việc ghi nhận nó sẽ không được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và không có cách nào khác hơn, để tìm hiểu về tình trạng pháp lý của nhà ở, các bên tham gia giao dịch về nhà ở sẽ phải đến văn phòng đăng ký để tìm hiểu. Tình trạng này cũng tạo ra hai hệ thống giấy tờ về đăng ký thế chấp nhà ở khác nhau.
>>>LVN Group tư vấn trực tuyến qua tổng đài: 1900.0191
Chính từ sự hạn chế như trên, cần có một văn bản quy phạm pháp luật (dưới dạng thông tư liên tịch) hướng dẫn việc đăng ký thế chấp nhà ở và tương lai cần thống nhất các quy định về nhà ở, đất đai, các công trình xây dựng khác cũng như các tài sản gắn liền với đất khác thành một chế độ pháp lý với bất động sản.