Các rủi ro pháp lý thường gặp khi mua bán nhà đất

Nhà đất là tài sản có giá trị lớn vì thế trước khi mua nhà đòi hỏi người mua cần sự tính toán và xem xét thật cẩn thận và kỹ lưỡng. Việc đặt ra những rủi ro khi mua nhà đất để có phương án phòng tránh kịp thời là rất quan trọng.Một trong những vấn đề thường gặp phải đó là việc mua bán nhà đất mà không thực hiện việc sang tên. Vậy đối với trường hợp này thì sẽ giải quyết như thế nào? Bài viết dưới đây của Luật Dương gia sẽ giúp cho bạn đọc giải quyết được vấn đề này.

1. Các rủi ro thường gặp khi mua bán nhà đất

(1)Giấy tờ đặt cọc khi mua bán nhà đất không công chứng

Việc giấy tờ đặt cọc không công chứng có thể là do người bán nhà túng thiếu sẵn sàng treo biển bán nhà và nhận tiền đặt cọc mua nhà từ nhiều người, ai đến xem mua nhà đất họ cũng đều nhận tiền cọc. Thậm chí có nhiều trường hợp người mua ngại đến văn phòng công chứng, ngại mất thêm tiền công chứng nên chỉ dùng giấy viết tay để thỏa thuận đặt cọc đến khi phát sinh tranh chấp hay bị bùng tiền cọc thì chẳng có tòa án nào giải quyết được.

(2) Bên bán yêu cầu nhiều điều kiện gây khó dễ cho người mua

Chẳng hạn như việc kéo dài thời gian tạo điều kiện cho người mua làm thủ tục giấy tờ, sổ đỏ, phải trả hết tiền sau đó 1 hoặc 2 ngày mới chuyển nhượng các loại giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng,… cho người mua.

(3) Gặp trường hợp cầm giấy tờ nhà đất giả mà không biết

Trường hợp 1: Do lợi dụng sự tin tưởng và thân thiết với chủ nhà sau đó mượn giấy tờ nhà đất để làm giả, làm giả luôn cả các giấy tờ chứng minh để thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất.

Với trường hợp này có thể là chủ nhà không biết hoặc chủ nhà thông đồng với người mua bán để lừa khách hàng.

Trường hợp 2: Chủ nhà cầm chính giấy tờ giả mà mình giữ thực hiện các giao dịch mua bán và họ cũng không hề biết đó là giấy tờ giả. Còn giấy tờ thật đã được cầm cố ở một ngân hàng khác.

Theo cơ quan điều tra cho biết hiện nay có 2 dạng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ giả phổ biến.

+ Một là sổ đỏ làm từ phôi thật do Bộ tài nguyên và môi trường cấp cho các địa phương vì lý do nào đó phôi thật bị đánh cắp và tuồn ra ngoài. Đối tượng làm giả nội dung in trên đó như con dấu, vị trí ô đất, chữ ký của người có trách nhiệm …

+ Hai là các đối tượng làm giả hoàn toàn cả phôi lẫn nội dung in trên sổ đỏ.

Cơ quan công an cũng cho biết, mỗi năm các địa phương đều nhận được phôi sổ đỏ do Bộ tài nguyên và môi trường cấp. Đơn vị này có nhiệm vụ quản lý số hiệu phôi, địa phương nào cấp sổ đỏ sẽ ghi trong hồ sơ số phôi và số quyết định cấp. 2 yếu tố này là rất quan trọng để biết được đây là sổ đỏ thật hay giả. Để kiểm tra chỉ cần so sánh 2 số trên nếu 1 hoặc cả 2 đều không có trong hồ sơ lưu trữ tại địa phương thì đó là sổ giả được in phôi thật.

(4) Rủi ro khi mua nhà đất thuộc diện thế chấp tại ngân hàng

Nhà đất đã được thế chấp ở ngân hàng nhưng chủ nhà vẫn muốn bán căn nhà này dẫn tới rủi ro pháp lý cho người mua nếu không biết hoặc chủ quan.

(5) Mua nhà dự án, người mua đã đặt cọc và nộp tiền cọc theo đúng tiến độ nhưng dự án này bị treo

Thực tế cho thấy có nhiều dự án treo vẫn tồn tại từ năm này qua năm khác cho dù chủ đầu tư đã nhận tiền cọc, tiền mua nhà của người mua theo đúng tiến độ. Vì lý do nào đó chẳng hạn như chủ đầu tư không thể gom đủ số tiền huy động vốn từ người mua để thực hiện dự án này hoặc chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật, bị truy cứu trách nhiệm hình sự, … dẫn tới không thể tiếp tục thực hiện dự án.

(6) Rủi ro khi mua nhà xong, hoàn tất nghĩa vụ trả tiền nhưng chưa nhận được giấy tờ nhà

Trường hợp này khá phổ biến hiện nay, người mua nhà tại các dự án dù đã trả đủ tiền nhưng vẫn chưa nhận được giấy tờ nhà theo hẹn từ chủ đầu tư. Điều này gây nên những khó khăn cho người mua và tạo nên làn sóng tranh chấp lớn ảnh hưởng tới dự án nhà ở.

(7) Mua nhà đầy đủ giấy tờ nhưng không bán lại được

Thực tế có trường hợp người mua nhà ở xã hội theo gói hỗ trợ vay 30.000 tỷ sau khi thanh toán hoàn tất tiền nhà theo từng giai đoạn nhưng vì không đủ khả năng chi trả nên họ muốn bán lại. Tuy nhiên theo quy định nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại sau 5 năm kể từ khi thực hiện xong giao dịch. Do đó nhiều người gặp phải tình huống dở khóc, dở cười khi mua nhà gặp

2. Kinh nghiệm phòng tránh rủi ro khi mua nhà đất

Để hạn chế tối đa rủi ro khi mua nhà đất, các chuyên gia cũng như người mua nhà có kinh nghiệm lâu năm trong nghề chia sẻ một số điều cần nắm được như sau:

– Một, cần xác minh thông tin của bên chuyển nhượng (hay bên bán). Việc xác minh thông tin này rất quan trọng bởi nếu không xác minh được người có quyền sử dụng mảnh đất đó thì không thể xác định được chủ thể có quyền tham gia giao dịch theo pháp luật quy định. Nhiều trường hợp bên mua dễ bị lừa khi không tìm hiểu kỹ thông tin của chủ mảnh đất đó là tài sản chung hay riêng.

– Hai, người mua nhà đất cần lưu ý mua bất động sản đã có sổ đỏ để tránh xảy ra tranh chấp cũng như đảm bảo quyền lợi nếu như bị Nhà nước thu hồi sau này. Những mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người mua nên tìm hiểu nguyên nhân tại sao chưa được hợp thức hóa. Mảnh đất này có được sử dụng đúng mục đích hay không?

– Ba, xác minh thông tin về khu đất như mảnh đất này có thuộc diện quy hoạch hay không? Người mua có thể tìm hiểu thông tin qua UBND xã, huyện hoặc phòng tài nguyên môi trường nơi mảnh đất tọa lạc. Người mua nên mua bán trực tiếp với người bán không nên thông qua trung gian bởi nếu tranh chấp xảy sẽ dễ phát sinh việc đùn đẩy trách nhiệm giữa các bên.

– Bốn, vấn đề thỏa thuận đặt cọc. Những loại hình mua bán tài sản giá trị lớn như bất động sản thì vấn đề đặt cọc luôn cần cẩn trọng. Bên bán sẽ yêu cầu bên mua đặt cọc để tạo niềm tin tuy nhiên người mua cần lưu ý đặt cọc nên lập văn bản, có công chứng hoặc người làm chứng.

– Năm, việc mua bán phải được thành lập văn bản và công chứng. Việc làm này rất quan trọng cho bất kỳ mối quan hệ mua bán nhà đất nào. Do vậy người mua nên lưu ý lập văn bản cho hợp đồng mua bán và công chứng là việc bắt buộc để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng.

– Sáu, hình thức thanh toán. Sau khi công chứng hợp đồng mua bán xong các bên tham gia nên lựa chọn hình thức thanh toán tại ngân hàng, không nên thanh toán tại các địa điểm khác. Thanh toán tại ngân hàng vừa thuận lợi không mất thời gian đếm tiền, không sợ tiền giả hay những rủi ro khi mang quá nhiều tiền mặt trong người. Ngoài ra cần chú ý thanh toán bằng ngoại tệ cần hạn chế bởi khi hợp đồng bị vô hiệu hóa sẽ gây thiệt hại cho các bên.

3. Trường hợp mua bán nhà đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhiều người chấp nhận mua bán đất khi chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua xong sẽ hợp thức hóa được loại đất này, thu về khoản giá trị lớn hơn, hoặc cũng có người không am hiểu pháp luật nên lỡ mua phải loại đất này.

Loại đất không có sổ đỏ thường nằm trong hai trường hợp. Thứ nhất là không đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì không đủ điều kiện và trường hợp đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ.

Theo quy định, nếu đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp sổ đỏ mà người sử dụng đất muốn chuyển nhượng đất đó thì phải làm sổ đỏ trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.

Tiến hành làm sổ đỏ trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc, vì nếu không có sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện công chứng và sang tên sổ đỏ.

+ Các hậu quả pháp lý có thể sẽ xảy ra mà người mua phải gánh chịu

Thứ nhất, sau khi nhận chuyển nhượng loại đất này, người nhận chuyển nhượng không thể xin cấp sổ đỏ được do đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

Thứ hai, không thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở bởi không phù hợp với quy hoạch. Nếu là đất nông nghiệp mua bán để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì không quá ảnh hưởng nhiều, còn đối với đất nông nghiệp mua với mục đích để chuyển đổi thành đất ở thì cần đặc biệt chú ý đến vấn đề này.

Thứ ba, do đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng viết tay nên không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu. Đất không có sổ đỏ nên rất khó xác minh được nguồn gốc đất, tiềm ẩn nhiều rủi ro như đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, người mua có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có sổ đỏ. Như vậy, trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, người mua không thể thế chấp đất nếu không có sổ đỏ.

Thứ tư, mặc dù cơ quan nhà nước còn ít khi xử lý nhưng theo quy định của Nghị định 102/2014/NĐ-CP nếu tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử lý. Phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn. Và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.